中国房地产高速发展20年 未来房地产企业如何应对房地产宏观调控

过去20年，是中国房地产行业高速发展的20年。在过去的20年、尤其是最近的10年里，调控成为房地产行业的主旋律。那么，未来房地产企业如何应对房地产宏观调控？房地产宏观调控在下一个10年将会怎样走向？

　　面对不断变动调整的政策，面对钱荒与再融资松闸的交替出现，市场如何应对？7月24日，全联房地产商会创会会长聂梅生接受中国房地产报专访时，针对房价、房产税等当前楼市热点话题一一进行回应，认为未来房地产市场走势主要受宏观经济环境、调控政策以及房地产市场自身布局影响。
　　问：过去的10年里，房地产呈现越调越涨的趋势。本轮调控之严厉程度和以前相比，有过之而无不及，那么您认为接下来的房价涨势如何？

　　聂梅生：从现阶段来看，房地产成交量以及价格走势均有趋缓之势，因此，受宏观经济环境影响，下半年虽然房价上涨动力依然存在，但是同比涨幅将趋缓。

　　问：您认为今年上半年各项指标处于本轮调控改革的高位，怎么理解？

　　聂梅生：两年调控一次的周期，这次从2011年到2012、201年的调控，各项指标都处于高位。201年以来，房地产投资贡献率、房地产交易量、交易额等多方面指标由负转正，达到近两年高位，可以从统计数据来说明。

　　国家统计局发布的201年上半年全国房地产开发和销售情况报告显示，前6个月全国房地产行业在开发投资、新开工面积、销售情况及资金状况方面均呈现出增长态势。在本轮调控期间，2011年和2012年大部分时间，房地产投资对固定资产投资形成负拉动作用，但是到了201年形成了正拉动作用。

　　国家统计局数据显示，201年全国房地产开发投资6828亿元，同比增长20.%，高于全国固定资产投资20.1%的增速，形成正拉动作用。而在2012年，全国房地产开发投资同比增长仅为16.2%，远远低于全国固定资产投资20.6%的增速，形成负拉动。

　　另外，从交易额与交易量来看，今年1、2月商品房销售额增长速度高达77.6%，销售面积增速也超过50%。房价方面，今年1至6月份房价平均涨幅高达11.2%，仅次于2009年21.2%的增速，达到第二高点。

　　问：您认为开发商缺钱吗？整体经济环境如何？

　　聂梅生：开发商的资金到位率比较好，虽然交易量和交易额从一季度的高位往下，但是资金到位率比较高，保持在0%左右，1~6月份还是上升的，因此各种数据都反映出开发商不差钱，它们的资金充裕率比较好，包括个人抵押贷款（贷款 / ）和企业自筹资金。

　　从宏观经济环境来看，货币政策坚持稳健是明确的信号，面对二季度货币供应量的回落以及5月份以来资金外流导致的流动性紧张，国务院常务会议给出了明确的表态，要将稳健的货币政策坚持住发挥好，合理地保持货币总量。因此，未来货币政策整体放松的可能性不大，金融市场流动性紧张的局面还会继续。

　　问：房产税试点范围在扩大，您如何看待房产税的征收？

　　聂梅生：选试点城市一定要房地产领域当中有一定的代表性，这样才有意义。比如上海代表发达地区；重庆虽然说直辖市，但是房价并不是太高，是内陆地区有代表性的城市。

　　目前情况下，整个对存量房来收房产税的法理上，还需要再有一段时间的准备。所以我觉得对所有的存量房开征房产税在今年的试点当中可能性并不大，可能还是对有限定的一部分来收房产税，比如说像上海、重庆都是有限定。至于限定条线划在什么地方，这恰恰是试点的内容，比如说新房，可以按新房旧房划分，也可以按照多少平方米来区别。

　　从调控政策来看，扩大房产税试点范围预期日渐增强的同时，多个重点城市尤其一线城市调控会趋严，而从紧的调控会增加市场的观望。从商品房销售面积和新开工面积来看，2012年下半年商品房的销售增幅高于新开工面积增幅，增加了28.7%，意味着房地产供应面积是减少的。从存量房统计数据看，截至6月末，仅部分三四线城市的存货水平较高，多数城市商品房的存货量同比减少。因此，结合供需两方面因素，预计三季度房价保持稳中有升，房价涨幅趋缓。

　　问：您如何评价近十年的楼市调控，您认为接下来政策该何去何从？

　　聂梅生：过去的10年，对房价的调控我们应该说政府采取了很多的办法，但是其结果并不是很理想，现在可能行政手段对房价的干预会慢慢地减少一些，长效机制会启动，市场的作用会更强一些，这样的话就恢复了房地产自己应该有的一些周期，所以房价还会有变化，但是这个变化不是一只有形的手造成的，可能更多的是各种因素造成。

　　所以，我认为，下一场房地产会随着市场经济的这样一个特点体现得更多一些，可能行政干预会更少一些。今年下半年，我觉得房价下降的可能性并不大，但是飞快上涨的动力也不足。