一线城市“地王”与三四线城市所谓“空城”何以并存？

上半年全国房地产用地供应大幅高于近五年同期水平 经济“平行”甚至“下行”但地产却“上行”———

　　国土资源部28日发布中国土地市场指数(CLI)显示，在经济下行压力明显情况下，地产景气指数进入红灯状态。经济“平行”甚至“下行”，何以地产“上行”？一线城市“地王”与三四线城市所谓“空城”何以并存？

　　就这些问题，国土资源部法律中心主任孙英辉接受了记者专访。

　　地产景气变为“绿灯”意味着什么？

　　记者：怎么判断上半年全国土地市场走势？

　　孙英辉：201年上半年，我国经济运行总体平稳，经济增速放缓但主要增长指标保持在合理区间。相应地，土地市场呈现供应增速放缓和结构调整加速态势。初步计算，上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近2个百分点，对稳定经济增长发挥了积极作用。

　　土地市场总体上是“绿灯”、地产景气变为“红灯”，既包含了宏观经济企稳并适当回升的可能性，也隐藏着房地产市场强力反弹的严峻挑战。

　　为何既有“空城” 又频现“地王”？

　　记者：怎么看异常交易频发，高溢价与退地现象并存？

　　孙英辉：所谓“空城”“鬼城”与“天价地”“地王”并存，从市场预警来看，最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。

　　上半年，重点房地产企业拿地呈量价齐升态势，布局持续快速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下，重点房企住房销售回款迅速增加，“一线供给不足和三四线供应过量”，市场分化异常特征更加明显。上半年综合排名前15家重点房企竞得房地产用地2467.18公顷，同比增加7%；应支付土地出让价款1217亿元，平均购地成本5156元／平方米。

　　“空城”“鬼城”是“只要土地城镇化、没有人口城镇化”的极端现象。土地市场发展要与新型城镇化进程相协调，土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化，要严格控制新增建设用地，充分考虑城市与大中小城市衔接，优化土地利用空间布局，使得土地供应与城镇化战略相匹配。

　　新型城镇化下 如何进行土地调控？

　　记者：CLI中地指数推出时正值全球金融危机，当时您就提出行政划拨增多有负面因素，现在怎么看？

　　孙英辉：从CLI出让价格指数看，经过2009年以来的快速上涨后开始波动趋稳，但这是以行政手段为主调控的结果，市场机制作用尚不充分。土地行政配置，不利于提高效率、产业升级。要逐步发挥市场机制作用，宏观上稳总量保发展，中观上调结构转方式，微观上推改革促集约，逐步建立与“经济增速放缓、结构调整加速”新的经济发展模式相适应的土地调控政策体系。

　　记者：在新的土地调控体系中，地方政府处于什么位置？

　　孙英辉：年初国资委调查报告显示当前平台融资规模达到1万亿元，201年预计到期债务总额约万亿元，已占地方财政收入的50%以上。从前5个月地方财政收支来看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产调控难度。

　　记者：地方既“天价卖地”又“低价出让”怎么看？

　　孙英辉：现行财税体制下，中央和地方“财权”和“事权”不尽匹配，地方缺乏建设性财政资金。要实现工业化和城镇化加速发展，一方面依靠经营性用地出让取得的资金输血；另一方面以低地价出让、短期税收返还等形式供应工业用地，吸引外来投资，增加就业和税收。

　　“十一五”期间，工业用地出让平均价格在200元／平方米左右，变化幅度在4%以内，房地产用地出让均价则由工业用地的6倍上升到8.7倍以上。对此一方面要正视土地出让、土地融资“涉地收入”对地方发展的贡献，另一方面要逐步改革现有土地出让和土地财税管理体制，探索实行租让结合的工业用地供应制度和国有土地收益基金，同时建立强化风险防范机制，减少违法违规抵押。

　发布

　　上半年房地产供地创历史新高

　　住宅供地速度远超城镇人口增长 多数大房产商储备土地足够未来5年以上开发

　 土资源部最新数据显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，创历史新高，大幅高于近五年同期水平。全国土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.%，其中房地产用地出让价款同比增幅超过90%。国土资源部法律中心主任孙英辉强调，目前地产对流动性的依赖进一步降低，加上土地供给刚性制约，单纯依靠扩大土地供应抑制地价房价已不可能。

　　国土资源部法律中心28日公布土地管理形势分析显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加8.8%，与2011年同期相比，增加17.%，达到近年来新高。从监测数据看，今年上半年房地产用地供应已创历年最高，其次为2011年、2010年。

　　国土资源部数据显示，近十年来，全国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的倍。住宅用地供应速度远远超过城镇人口增长速度。地产类10大上市公司年报显示，截至2011年底，土地储备建筑面积.58亿平方米，多数公司足够未来5年甚至7至8年以上开发。
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