土地抵押融资过于向五大国有商业银行集中 存在违规放贷等风险问题

国土资源部法律中心(以下简称法律中心)对2012年84个重点城市土地抵押融资的最新研究透露,2012年度84个城市净增抵押土地251宗,净增抵押金额1121亿元。法律中心认为,土地抵押融资过于向五大国有商业银行集中,同时,还有银行违规放贷等风险问题。

法律中心表示,2012年度,84个城市处于抵押状态的土地共有宗,土地抵押总面积为4.9万公顷,土地抵押贷款总金额为5.95万亿元。但是,2012年,土地抵押面积和抵押贷款增长速度减缓,2012年度,土地抵押面积和贷款同比增速分别下降0.5和12.4个百分点。

就84个城市土地抵押融资存在的问题,法律中心认为,土地抵押融资贷款向五大国有商业银行(工、农、中、建、交)过于集中。截至2012年12月底,84个城市土地抵押放贷主体及土地抵押贷款金额占总金额的比例,五大国有商业银行为45%,城市商业银行为6%。法律认为,这种结构有其内在缺陷,造成结构性问题。主要表现为,导致国有商业银行的信贷风险过于集中；同时,土地抵押贷款市场产生垄断,金融资源无法达到有效配置；由于国有商业银行的分支机构和贷款权限主要集中于城市尤其是大城市,造成经济不发达地区的土地抵押贷款业务受到行政干预较多,贷款多投放于政府支持的项目或大型企业,造成中小企业土地抵押贷款（贷款 / ）更加困难。

法律中心表示,他们研究发现,农村土地抵押融资规模较小,截至2012年12月底,农村土地抵押融资只有406亿元,占比不到1%。同时,宅基地抵押融资情况客观存在。“一旦以农村房屋抵押(宅基地同时抵押),抵押权实现时,集体土地无法实现处置,其担保的债权无法实现,风险就会凸显。”法律中心称。

法律中心认为,储备土地抵押融资行为存在不规范。“2007年,国土资源部、财政部与中国人民银行联合制定并发布《土地储备管理办法》规定,储备土地可以办理登记后进行抵押登记贷款,最长期限为2年。”法律中心表示,实践中却出现了超年限抵押用地,一些地方超年限抵押最长的有5年。

同时,法律中心认为,储备用地抵押评估价值虚高。法律中心透露,储备用地抵押评估时,大多数评估机构并未严格按规定操作,评估价值明显虚高。此外,政府储备土地规划普遍滞后,有的根据“土地财政”需要随意调整,把“绿地”、“道路”等社会公益设施的储备用地随意调整为经营性用地进行招拍挂。

法律中心对84个城市土地抵押融资风险也进行了评估,法律中心表示,风险主要来自两方面:一是银行违规放贷风险,主要是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续,如宅基地、公益用地等。此外,还发现银行擅自扩大放贷比例；违背产业政策放贷；二是土地登记机构违规登记的风险。

法律中心建议,国土资源部、银监会和人民银行对涉及土地抵押登记、贷款的相关政策文件由双方联合发布,实现政策的统一约束力。