房地产市场改革如何设计和实施才能构建楼市调控的长效机制

基本逻辑是，在土地财政依赖的背景下，如果房价下跌形成下跌预期，不仅土地价格会下跌，而且开发商拿地热情会明显消退，土地市场就非常冷清。目前，土地出让收入主要用于基建项目，如高速公路、地铁、城市广场、会展中心等。基本模式是，地方政府将未出让的土地(甚至是生地)注资给基建项目开发方(城投或开发商)，开发方以土地抵押获得银行贷款来启动基建项目。同时，开发方单独或联合房地产开发商来开发未来若干年后才能入市的地产项目，最后以房地产销售偿还银行贷款（贷款 / ）和覆盖基建运营费用。可见，如果房价下跌或形成下跌预期，基建项目的投融资模式就无法维持。如果到替代性的财政收入来源，地方政府通过高地价和高房价来追求最大化的土地出让收益，进而支撑基建项目的激励也就不存在了，也就不会对中央调控“阳奉阴违”，地价和相关税费占房价60%-70%的局面也就会得到改观。

但是，所谓的“土地财政依赖”，并非是地方政府履行公共职能时存在收支缺口，被迫转向土地出让收入，而是在地方政府财政支出领域和支出效率考核监督机制缺失的情况下，由于GDP政绩考核和自身经济利益的驱动，财政支出规模完全失控，倒逼地方政府四处寻求其它可以支配的收入。由于土地出让具有成本低、价值大、预算外操作、能撬动银行贷款、启动项目投资、拉动固定资产投资和促进GDP短期增长等特点成为最佳选择。

因此，只要建立人大和社会各界对于地方政府财政支出预算编制和执行的监督机制，并严格执行这一机制，只要改变GDP增长的政绩考核机制，厘清政府与市场的边界，进而回归政府提供公共产品职能而将经济增长职能还给市场，就可以消除地方政府追求土地出让高收益的根源，所谓的“土地财政”也就自然而然地破除了，而房地产调控长效机制也就建立，高地价和高房价的局面也从根本上得以改观。

但是，上述体制改革不是毕其功于一役可以实现。在这种情况下，即使房产税在数量上可以取代土地出让金，也无法取代对于土地出让收益的替代，只不过是地方又增加了一个收入来源渠道。房产税无法在长期内可持续地控制和降低房价，以此为契机的楼市调控机制也不可能在短期内建立。