史上最严的房地产新政处境尴尬只因后续政策坚决抑制投机炒作行为

　　“切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为。”这是国务院副总理李克强在最近八天内先后两次讲话的主要精神。一方面要求增加保障房及商品房的有效供应，另一方面则更加明确了打击投机炒房的决心，受到了市场的高度重视。

　　事实上，最近一段时间，中房协“暂停房地产后续政策的建议”，以及一些开发商豪“金九银十”的逆势上涨，让号称史上最严的房地产新政处境尴尬。

正因为如此，中央决策层才罕见地密集指导房地产工作。目前看来，土地市场的清查、预售资金的监管似乎都在表明一个态度：房价不降，调控不止。

　　楼市价格八月反弹 高端项目带头涨价

　　对于北京、上海、广州这样的一线城市来说，楼市调控政策在经过近4个月的消化之后，在8月份出现了轻微反弹。以北京为例，据亚豪机构统计，房价涨幅连续三个月小幅回落之后，7、8月的预售均价明显提升。成交量方面，8月中上旬北京市商品住宅期房共成交2967套，环比7月同期增加2.7%。8月中上旬北京市商品住宅整体成交均价为元/平方米，环比7月同期每平方米上涨了16.1%。

　　成交均价的明显反弹与几个高端项目的开盘不无关系，例如位于东北三环的某在售项目，成交均价为6016元/平方米，相比7月份涨幅为5000元/平方米。丰台区的万年花城最新一期的预售均价为元/平方米，与今年4月份相比每平方米上涨了5000元。

　　“如果没有更进一步的降价压力，那么楼市在‘金九银十’期间出现更大幅度、更大范围的反弹将在所难免”，一位不愿透露姓名的开发商如此表示。就连一向说话无忌的华远集团总裁任志强，也不止一次公开呼吁开发商“还是从了吧，以降价换取销量。”

　　土地清查、预售金监管 后续政策开始走上前台

　　目前，搏预期，拼未来，豪政府调控放缓的大有人在。于是，李克强副总理八天内先后两次表态抑制投机炒房，原本雾里看花的后续调控政策也开始走上前台。

　　首先是国土部门公布了1457宗限制土地黑名单，并开展问责风暴，加快清理查处工作。这也直接导致了8月17日房山两个地块的再次“流标”。

　　中原地产张大伟表示，对限制土地的清查明显影响了开发商的拿地热情，以北京为例，截至8月17日，共出让土地17块，其中新政以后出让70块，楼面价则明显出现下调，住宅的楼面价从新政前的元，下调到了新政以后的511元每平方米。下调近6成。溢价率更是从新政之前的110.6%下调了大半，目前的溢价率仅为2.2%。

　　另外，“无形的手”开始伸向开发商的“小金库”——预售金。有消息称，北京市正在制定《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，其核心内容就是开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。同时，预收款将被分成基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，并由监管部门对其进行监管。

　　“预售金监管的影响不亚于‘国十条’。”这是北京许多开发商的切实感受。中经联盟秘书长峰表示，大多数开发商不会只做一个项目，所有上市公司的业务也不局限在一个城市，这些房企一般都会采取“将预售款在集团内统一调动，多余资金用于拿地、开发新项目。一旦加强了预售款管理后，这个项目预售的钱只能存不能挪用，其他项目的发展就要靠‘’了，其影响相当于将企业全部自有资金费率提高了7-15个百分点。等同于在开发商的资金链上套上了一道厚重的枷锁，数据显示，今年1-7月，全市房地产开发企业本年到位资金为2994.9亿元。其中，金融贷款707.8亿元，下降了45.5%；自筹资金96.8亿元，增长了1.2倍；定金及预售款771亿元，占比达25.7%。在贷款收紧后，预售款就成了开发商资金来源的另一重要途径。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰对此表示，房地产行业作为资金密集型行业，其自身的发展很大程度上依赖于资金供给的松紧程度，一旦资金供给受到限制，肯定会对房地产市场产生影响。收紧开发商的预收款，就相当于收紧开发商的自筹资金比例，在已经因为贷款收紧而增加了自筹资金比的开发商来说，预售款管理将提高自筹资金比10%以上，很可能导致开发商为了加快销售节奏而降价推盘。

　　银行可承受的房贷压力提高到50% 上市房企将率先降价

　　日前,交通银行副行长钱文挥在2010年中期业绩报告会上披露了最新房贷压力测试结果。钱文挥表示,即便在房地产下跌50%的极端情况下,交通银行对房地产贷款不良率上升约1.6个百分点,个人按揭不良率增加约1.2个百分点。

总体而言,不良率的增长仍相对较小,风险仍旧可控。

　　无独有偶，其他银行进行的房贷压力测试结果也非常乐观,普遍从年初测试的可承受0%的压力普遍提高到现在的50%左右。银行可承受房贷压力的提升,将极大地促进房地产调控政策的落实,而且这种落实是在能够完全防范金融风险的前提下进行的。

　　另外，最近国家明确“房产宏观调控政策不动摇”的基调，直接打碎了一些开发商抱有的调控政策放松的期望。

　　“船大难调头”，看清形势的上市房企，由于对流动资金更加依赖，仍将是下一波“降价潮”的发起人。中原地产对八大城市7月销售量最高的40个楼盘进行的调研显示，上市房企如保利、万科、金地、招商、中海等旗下项目的价格均出现松动，并且成为当地的热销盘。

　　以北京为例：最近大兴及房山的部分新盘项目均采取以低价换销量的策略。从而影响了整个北京楼市。未来将有更多的上市房企低价开盘，首次影响，拿地成本相对更低的各中小开发商也将随行就市，这将使得北京其他区域也将出现明显的商品房价格战。

　　“金九银十”或迎降价潮

　　北京市场在首轮调控之后，二手房价出现了普降，但新房市场依旧坚挺。那么，第二轮调控之后市场又会有怎样的反应？

　　21世纪不动产分析，由于大量原本预计在上半年入市的项目，被延期至下半年入市。现在出台这些政策，正好能给下半年楼市增加更多的压力。“许多开发商都等着9、10月份冲全年的业绩。这样一来，竞争将会更加激烈。”预计今年的“金九银十”，京城楼市有可能会迎来大规模降价潮。

　　“在给开发商施加政治和资金压力的同时，还能缓解未来的供需矛盾和房价预期，对房地产市场调控意义巨大。”21世纪不动产认为，在9、10月份将会有大量的新房项目入市，其中不乏会有低价开盘者，有一些老项目后期，会比以前卖得还便宜。

　　第一轮楼市调控二手房率先做出降价反应，第二轮调控二手房是否迅速做出反应呢？据我爱我家的数据显示，近期受政策影响，二手房业主降价出售的意愿更加强烈，随着二手房挂牌价的再次下调，二手房的议价空间也逐渐增大到%-5%，热点区域的二手房议价空间也可以达到%-4%。