楼市初现“价跌量升”苗头 僵局何时被打破？

楼市新政百日已过，调控效果初步显现。多方数据显示，波谲云诡的房地产市场正从“价坚强”走向“价量齐跌”。由于刚性需求的拉动，楼市降价后吸引了买家入市，一些地方出现了“价跌量升”的苗头。

　　这究竟是短暂的“小阳春”，还是楼市的转折点？脆弱的成交量能否推动下半年楼市打破僵局？开发商在宏观调控下何去何从？记者对此展开调查。

　　脆弱的成交量市场最坏的时候已经过去？

　　记者在采访中了解到，广州、深圳等楼市成交量和成交面积环比降幅收窄或出现回升，一度冷清的房地产交易市场感觉到一丝暖意。

　　在广州，房地产市场的成交量从6月中旬开始有所反弹。广州市国土房管局的统计显示，6月广州全市一手住宅成交均价元/平方米，环比下降.0%；交易面积为52.52万平方米，环比减少4.%，降幅较4月缩窄。

　　据统计，从6月下旬(6月14日到6月20日)开始到7月中旬(7月19日～25日)，广州一手房成交面积从6 .9万平方米上升到10.52万平方米。

　　在另一个风向标城市深圳，价格的下降也拉动了销售规模的增加。据深圳市房地产研究中心统计，6月住房价格继续下降，与年初房价水平相比下降超过两成，新建商品住宅销售规模为14.21万平方米，比5月略有增加。

　　根据相关研究院对楼市交易情况的监测发现，在调查的5个城市中，大多数城市也存在“价跌量升”的苗头。

　　招商证券最新房地产行业周报同样显示，7月19日到25日，北京、上海、广州和深圳等一线城市周成交环比分别下降1%、上升2%、2%、2%；比前四周平均水平分别下降25%、上升5%、10%和1%。在二线城市，无锡、武汉、成都、重庆和福州等一手房5城市成交环比上升。

　　“市场最坏的时候已经过去。”某研究院陈晟说，“比5月冰冻期还差的境况不大可能再出现。但这不代表价格调整到位。目前的成交量是刚性需求支撑，仍然是脆弱的，还会经历一个通过降价提升成交量的过程。”

　　此前国家统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格由5月份的环比上涨0.2%，转为6月份的环比下降0.1%。商品房销售面积从5月的0.68亿平方米上升到6月的0.92亿平方米，扭转了4月、5月销售面积连续下降的趋势。

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声则表示，房地产统计存在滞后性，短期数据难以说明问题，必须等到季度数据出来，才能真正反映趋势。

　　下半年预期房价下降楼市或将打破僵局

　　专家分析认为，调控政策的持续发力将促使更多开发商加入降价行列，成交量将进一步回升，楼市可能将打破此前“零成交”的僵局。

　　广发证券房地产业首席分析师赵强说，“楼市新政后地产类股票的变化可分为两个阶段：从4月17日开始持续下跌，市场恐慌情绪严重，关于房产税的传言四起；5月20日左右，股价在震荡中逐渐回升，包括万科、保利、万保招金等表现超过大盘。市场对地产类股票重新估值。”

　　“股价超前反映了市场对于房价的预期。”赵强表示，第一阶段房价还未下跌，地产类股价已经跌去了40%。第二阶段的股价回升表明，部分投资者认可房地产企业的中长期价值，市场情绪不再悲观。当然这种认识在投资者中存在分歧。

　　赵强说，根据市场数据，个人判断6月份房地产成交量已经跌到了谷底。预计由于房价下降导致刚性需求进场，7、8、9月成交量都将持续以10%的环比增速上升，但由于国家调控政策的效应，估计只能恢复到2009年70%的数量。

　　黎文江认为，下半年楼市将打破僵持，朝向价跌量升的趋势移动。交易量大幅的回升将发生在“金九银十”的9月、10月。

　　“广州房地产市场一手房存量有2万多套，下半年新增万多套，预计下半年的供给接近6万套，而需求只有万套左右，开发商只能通过降价促销。预计广州花都、番禺等周边地区将降价20%，全市降价幅度达到10%。而亚运城将在下半年释放5千套的供给，将带动整个房地产市场的回升。”黎文江说。

　　陈晟则认为，预计下半年各个城市的楼价下降幅度不一。二三线城市泡沫不多，主要由刚性需求拉动，因此只要每平方米降价500元到1000元就可以显著提升成交量。而泡沫较大的城市和楼盘，比如北京通州，相对于2010年4月的楼价顶峰将下调10%到0%。

　　专家普遍认为，楼市调控政策的稳定性至关重要。暨南大学经济学院博导、教授杜金岷说，房地产调控已经不仅是一个经济问题，它是百姓高度关注的社会问题。调控的成败关系政府的公信力，在真正达到调控目的前不能轻言放松。

　　开发商何去何从保障房能否成避风港？

　　调控冷风习习，然而从已披露的中期财报看，房地产企业似乎业绩不错。其中率先喊出降价的恒大地产上半年销售收入209 .8亿元，同比增长104.90%。

　　广州房地产专家韩世同表示，由于统计滞后，不少销售额是去年完成放在今年上半年结算，2009年下半年房地产销售旺盛，翘尾因素造成了2010年上半年房地产企业业绩不错的“假象”。而2009年上半年房地产企业普遍业绩不佳，也成为同比增速较快的原因。

　　韩世同认为，从部分城市成交量骤降70%可以看出，房地产企业上半年业绩并没有表面那样光鲜，而下半年形势依然不容乐观。在国家坚持调控政策保持稳定的状况下，房地产企业只有通过降价的措施来挽救成交量。

　　陈晟表示，如果楼价下调10%至20%，只相当于地价下降7%，而现在部分地段地价已经下降20%至0%，不少开发商急于售出楼盘回笼资金拿地，已经开始布局全国进行价格调整。

　　除了降价促销、加大二三线城市开发力度外，原来越多的开发商开始关注保障房建设。远洋地产、万科、绿地、保利等企业先后把目光投向了保障性住房建设领域。不少开发商表示，保障性住房建设将是下半年工作重点。

　　一向重利的房地产企业为什么会关注利润不高的保障房领域呢？韩世同认为，以往保障性住房建设开发商参与积极性不高，主要是因为利润率低。不过，在惨淡的市况下，为了保证资金周转速度，以及机器和人员不闲置，目前开发商选择余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，周转速度快的保障房成为吸引开发商的“蓝海”。

　　今年以来，多个城市宣布要加大保障性住房的建设力度。广州国土房管局方面宣布，将力争开工建设约00万平方米的保障性住房，其中廉租房月2 .万套，经济适用房1 .7万套。

　　随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障房的投入力度，参建保障房项目正成为房地产企业避险的好去处。同时，开发商加大力度参与保障房建设，也有利于房地产市场健康稳定发展。

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声说，更多民间资本介入保障性住房建设，一是能带动更多的社会力量和资源参与，二是可借助房地产企业成熟的市场开发经验，提高保障性住房建设的效率。