开发商建好楼盘不入市看好楼市走高捂盘惜售 调控急需增强针对性

最近，部分一线城市又见捂盘惜售现象。原本用来控制开发商随意涨价的商品房预售证反而成为开发商拖延入市的“挡箭牌”。一些开发商明知报价难获政府认可仍旧报高价，以拿不到预售证为借口拖延开盘，更有甚者故意拖延工期推迟开盘时间。

　　一边是主管部门出招调控房价，一边是开发商“见招拆招”捂盘惜售。开发商豪调控政策的底气从何而来？

　　开发商建好楼盘不入市

　　玺源台是一个北京市三环以里二环以外的新建楼盘。楼盘工地上的建筑工人告诉记者，二期的、4、5号楼都已经基本建好了，共有400多套房子。

　　“早就可以卖了，但现在还没有领预售证，以前有的项目连坑都没挖就开始卖了。前一阵接到通知说要七八月份开盘，但刚刚又接到通知说可能会推迟，具体什么时候还不好说。很多开发商现在就想等一等，时间拖得越长，可能卖价会越好。”楼盘售楼部的销售人员说。

　　该楼盘售楼处的销售人员解释说，这个楼盘的一期是2012年8月开盘，毛坯房价格在4.5万元／平方米，而现在周边的二手房都涨到5万元了，附近一楼盘去年年底开盘，开盘均价已经涨到了6.万元。“我们的二期开盘价估计得6.5万左右，但是这个价格不一定能够得到政府的认可。”

　　中国指数研究院执行院长陈晟说，不少一线城市目前商品房供应紧张的局面已经开始显现，其原因除了刚需的释放之外，很重要的一个原因是大量新建楼盘由于没有领取预售证无法入市而造成市场短期供需矛盾。

　　根据中国指数研究院提供的数据，跟2012年9月相比，一线城市商品房库存去化周期全面下降，北京已经从2012年9月的11个月下降到5月的6.1个月；上海已经从16.4个月下降到5月的10.2个月；广州已经从8.6个月下降到5月份的5.9个月；深圳已经从9.6个月下降到5月的7.4个月。

　　有关政府部门人士指出，在不少一线城市，个别企业对价格预期过高，甚至有极少数企业不顾市场实际，故意虚报高价，申报价格明显高于当前市场成交均价。由于严格的价格管控政策，部分项目因价格过高暂未拿到预售证。

　　“国五条刚出台不久，等过段时间政策松一些再开盘也好。”广州一位房地产开发商说：“不急在这一时开盘，过几个月调控政策又得变，不信的话，一，拖延得时间越长卖价越好。”

　　底气源于看好楼市走高

　　链家地产的统计数据显示，5月北京商品住宅成交量环比4月上涨6.2%，商品住宅成交均价环比上涨9.9%。链家地产市场研究部张旭认为，201年以来期房总供应与前两年供应水平基本相当，但是与旺盛的需求相比，供需矛盾突出，供应不足使得库存进入消化阶段。

　　令人疑惑的是，市场需求如此旺盛，加之多轮调控政策层层加码，却不见开发商出货变现，反而捂盘惜售，更有资金频频打造“地王”。开发商豪政策底气从何而来？

　　“自有资金0%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款，个亿的资金就可以撬动10个亿的项目，这是开发商长袖善舞的根本，但是目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。”暨南大学教授胡刚说，自有资金超过40%，开发商才会有降价出货的压力。

　　中国指数研究院的统计数据也印证了开发商资金面宽松，开发商自筹资金占企业资金来源的比例已经从2012年第三季度的41.7%下降到了现在的6.8%。

　　“城镇化进程加速推进的预期增强，一方面会使得房地产数量增加，另一方面随着地铁、医院等配套的完善，房地产质量也会进一步提升，开发商对房地产后市看涨，因而也会使出浑身解数达到利益最大化。”陈晟说。

　　部分区域土地供应紧张也成了开发商看涨的理由。《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》显示，三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环以内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。

　　胡刚指出，房地产商豪政策实际上也冒着巨大的风险，一来房地产市场存在巨大泡沫，未来房价走势并不十分明朗；二来，国家调控房价的决心没有丝毫改变，一旦持续严厉调控房地产，开发商很可能面临资金链断裂的风险。

　　调控急需增强针对性

　　新“国五条”明确规定，增加普通商品住房及用地供应。201年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

　　有专家指出，土地大量供应，本意是要加大商品房的供应，调节市场供给。然而现在部分开发商捂盘惜售，建好的房子却未能如期入市，反而造成了短期市场供应紧张，阶段性房价上涨。

　　对此，主管部门正积极推进价格指导工作，北京市住建委表示，前期报价虚高项目主动调价，此前因定价过高暂未批的20多个积压项目，近期已有半数主动调至合理水平，不少项目近期已经实际形成供应。

　　专家认为，调控政策还需“多管齐下”。陈晟说，国家应该在交易程序上完善调控政策，要明确规定具备预售条件的楼盘（楼盘 .asp ）必须要申请预售证，已经领取预售证的楼盘必须在法定期限内开盘，建好的一个楼盘应当要求一次性放盘，同时对违反这些规定的开发商进行重罚，这样才能逼迫实际上已经建好的楼盘顺利入市以增加供应。

　　“有的开发商会采取种种借口拖延房地产工程建设，有的甚至依靠土地升值囤地赚钱，必要的时候可以推出限制房地产利润率的调控措施等。”胡刚表示，以前的调控主要针对买方，“限价令”则是少有的针对卖方的调控手段，调控措施还可以进一步加强。