二套房贷偶现松动 下半年运行面临一定不确定性

　　央行公布的数据显示，上半年人民币贷款增加4．6万亿元，同比少增2．74万亿元。房地产是信贷缩量的典型领域。不过，记者采访发现，部分地区出现了二、三套房贷政策局部松动的迹象。对此，银监部门重申要求各商业银行严格执行差别化的房贷政策。信贷政策面和市场面因素的变化，将直接影响下半年楼市的走向。

　　上半年房地产开发贷和个贷“两头降温”

　　梳理国家统计局上半年的数据，可以清晰地发现房地产信贷收缩的轨迹。

　　个贷方面同样如此：1－6月，个贷逐月累计数额分别为144亿元、219亿元、2955亿元、744亿元和458亿元，前四个月的逐月累计增幅均在100％以上，但5月便回落至88．8％，至6月进一步降至60．4％。不难看出，4月中旬新一轮房地产调控政策出台后，五六月份房地产信贷收缩最为明显。

　　上海的情况也是如此。央行上海总部发布的数据显示，在房地产调控新政策的持续作用下，6月份全市个人住房贷款增加0．8亿元，创下了近一年来月度增量的新低。整个第二季度，上海全市人民币住房贷款增加170．8亿元，同比和环比分别少增104．5亿元和167．亿元。

　　“4月后的政策可谓雷厉风行！”上海一家知名个贷机构负责人说，“我们5月办理的二手房贷款减少了七成。”

　　总体上，差别化的房贷政策执行较为严格。比如，上海银监局6月份对四家主要银行监测和抽查的结果显示，第二套及以上房屋贷款套数明显下降。6月15日－0日间，样本银行第二套房贷总共审批通过6笔，环比减少27笔，“这些贷款均符合政策认定标准，满足首付成数、利率的要求”。

　　“差别化信贷政策”偶现松动

　　当银行的房贷生意最为清淡之际，“差别化房贷”的堡垒正出现一丝丝裂隙。记者从长三角地区的一些房贷机构获知，从6月中旬开始，少部分支行已经从过去的“认房又认贷”转为“认贷不认房”。

　　一家个贷公司负责人告诉记者：“房地产调控新政策实施后，不管首套房有没有贷款，购第二套房都要求首付五成、1．1－1．2倍利率；而从6月中旬开始，只要客户首套房没有贷款，即使是第二套房，在个别支行也可享受首套房‘首付三成、0．7－0．85倍优惠利率’政策。”

　　该公司6月中旬以来办理的15％的单子都属于这种“放松的二套房贷”。这位负责人说：“一些支行去年的业绩做得很高，今年绩效压力很大；严格的房贷政策执行一阵子还可以，但时间长了就难以坚持。”

　　在差别化的信贷政策中，首套房的首付比二套房至少低两成，利率更是要低三四成；不难理解，一旦松动，其对投资投机者吸引力之大。

　　住房城乡建设部等部委6月下发的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》要求：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。”

　　从目前各地已经出台的细则看，除个别城市明确“第三套房停贷外”，绝大多数省市并未对第三套房贷款“一刀切”地叫停。记者以购房者身份致电长三角多家银行信贷部门，对方均告知可以申请第三套房贷，不过首付大多要在五六成以上，利率也有所上调。

　　下半年房地产信贷运行面临一定不确定性

　　房地产市场的冷暖与金融调控的松紧息息相关。2007年面对快速上涨的房价，央行、银监会联合发文，提高二套房的首付比例和利率水平，成为当年楼市的转折点；在国际金融危机爆发后，原本从紧的房贷政策口子出现松动，2009年房地产市场呈现快速增长。一些业内人士称：“这轮调控成效如何，关键是看银行的态度。”

　　银监会有关负责人日前表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，各商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。上海银监局也强调，将继续督促各银行落实房贷政策，“各银行要切实按照各自总行的规定和上海的实际情况，并根据风险管理原则进行确定自身的个人住房贷款标准，从严控制第三套及以上的住房贷款”。

　　“由于去年年底有‘末班车’的高峰，很多银行在年初放贷冲得很厉害，所以整个上半年的生意总体还算可以；如果成交继续低迷，银行在三、四季度的日子会更难过，那时候才是对政策真正的考验。”上海一个贷机构负责人说。