签订房屋买卖、租赁、转让合同 应明确双方如何承担违约责任

　买房，很多业主都会选择贷款。“剩余尾款由业主以银行按揭方式支付。”对于贷款按揭，购房合同大多会作出这样的规定。然而，万一贷款（贷款 / ）申请被拒，买房人该面临怎样的选择，开发商又能否向业主索要违约金？

　　□本报记者邢东伟

　　本报实习生翟小功

　　张亮看中了位于海南省海口市区一楼盘（楼盘 / ），在与开发商签订购房合同后，张亮支付了首付款17万余元，却迟迟没有完成银行的按揭手续向开发商支付购房尾款。协调无果后，开发商将张亮告到法院，开发商不但要求与张亮解除合同外，而且要求张亮向其支付违约金。近日，一审法院判决可以解除开发商与张亮签订的《商品房买卖合同》，张亮无需向开发商赔付违约金。

　　2010年月，张亮看中了位于海口市区某楼盘21层的一套房屋，并与销售人员签订了购房合同。双方在合同中约定，购房款为56万余元，由张亮于2010年月支付首付购房款约0%，首付款金额为17万余元，剩余房款9万元由张亮以银行按揭方式支付。

　　然而，由于种种原因，张亮一直无法办理购房尾款的银行按揭手续。　

　　开发商称，该楼盘在合同约定的时间之内取得《建筑工程竣工验收报告》，证明该楼盘已按设计和合同约定内容完成施工。在2011年11月0日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付张亮使用。

　　开发商认为，他们全部履行了合同约定，但张亮仅支付了17万余元的房款，仍欠9万元购房款，并已经逾期。针对此情况，开发商主张按照合同约定，请求法院判令解除与张亮之间签订的商品房买卖合同，并请求法院判决张亮支付违约金900元。

　　对此，张亮则辩称，他对开发商所说的事实是认可的，但是他并非有意不向银行申请办理按揭支付尾款，主要是因为政策上的原因，导致他本人无法办理按揭。张亮表示同意解除合同，但对开发商所说的赔付违约金不予认同。

　　海口市美兰区人民法院对此案审理后作出一审判决：解除开发商与张亮签订的《商品房买卖合同》，但购房者张亮无需赔付违约金。

　　■以案释法

　　未明确违约责任难主张

　　对此，承办法官庭后表示，开发商与张亮签订的商品房买卖合同是双方在平等、自愿、协商一致基础上的真实意思表示，主体适格，内容未违反有关法律和行政法规的强制性、禁止性规定，均属有效合同，应受法律的保护。在此案当中，开发商认为双方签订的商品房买卖合同，已无法继续履行，请求予以解除，张亮并无异议，法院应予准许。

　　针对购房者张亮是否应该向开发商支付违约金的问题，虽然约定购房者在无法办理银行按揭的情况下，应一次性支付房款或者分期分批支付尾款，但是开发商没有证据证明他们在购房者无法办理按揭后，对购房者进行通知，要求购房者支付购房尾款，且双方没有约定支付购房尾款的限期，因此法院认定购房者张亮没有构成违约，不用支付违约金。

　　专家提醒称，市民在类似的房屋买卖、租赁、转让合同中，一方违约后，应当如何承担违约责任，主要是看双方当初在合同中如何约定的违约情形和违约责任。为了便于明确责任，合同双方在拟定合同的时候最好约定具体一些，以明确双方的责任。签订合同的双方如何承担违约责任，主要看双方的约定。