土地市场为何“逆势上扬”？ 地市暖会否再引楼市热？

5月底，一线城市的土地市场为楼市平添了几分热度。随着北京、上海、广州等地多个地块高溢价成交，“地王”再次成为人们热炒的话题。面对高压的调控态势，是什么坚定了开发企业拿地的决心，高企的地价会不会成为房价再涨的前奏？

　　一线城市频频上演抢地大战

　　5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到5.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高。

　　一天之后，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，在去除配建的保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和.5万元。

　　5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”记录。20天前，浦东新区上海世博会地区两幅地块的楼面单价相继刷新上海年内单价“地王”，甚至以每平方米元的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。

　　5月0日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米1601元。值得一提的是，就在4月份之前，该区域地价不过每平方米五六千元，在售商品房价格也不过每平方米1000元左右；而到了5月底，最高出让地价已达到了每平方米1.9万元，上涨倍以上。

　　“地王”背后谁是推手？

　　事实上，土地市场的火热并非仅止于一线城市，也并非从5月才露端倪。根据中原地产研究中心统计的数据：201年前5个月(截至0日)，全国1个一、二线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙等，合计土地出让金高达067.66亿元，相比2012年同期的164亿元上涨幅度达到了125%。其中，北京为617.9亿元，上海为515.亿元，而在2012年同期，该数字均在120亿－10亿元。

　　在年初中央再次出手严控楼市的背景下，土地市场为何“逆势上扬”？

　　“面包卖得快，自然需要买面粉补库存。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受新华社记者采访时这样比喻，随着去年年中以来房地产市场成交量不断走高，房地产去库存程度加大，房地产企业已经到了购买土地布局新市场的周期。

　　各大房企资金面缓解也为你追我赶、竞相买地提供了强有力的物质保障。中原地产市场研究总监张大伟告诉记者，中原地产研究中心跟踪的国内10大标杆房企今年以来的融资额已达80亿元，而2012年全年融资总额为41亿元。

　　比资金更为重要的助涨因素还是房企对市场预期的转变。

　　“各地‘国五条’细则落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前执行的政策与国五条出台前差别不大。导致整体市场依然在延续之前的热度。这也增强了房企看好后市的预期。”张大伟说。

　　此外，地方政府的“土地财政”冲动依旧在发挥着作用。“尤其是在宏观经济面出现回落的背景下，地方政府的卖地冲动更大，而且会放出很多优质地块以激活市场。”杨红旭说。

　　地市暖会否再引楼市热？

　　“面粉涨了，面包能不涨价吗？”

　　人们对于土地市场持续升温的疑虑，依旧源自对未来房价的担忧。根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏。

　　“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。”在张大伟看来，目前土地市场传递出的信息显示，“市场存在着失控的风险。”

　　不过，并非所有人都担心目前的地市会带热未来的楼市。

　　“‘地王’项目入市时，如果市场整体低迷，企业不赚钱甚至亏钱也要降价促销的情况比比皆是。”杨红旭表示。

　　在他看来，目前土地市场对于房地产市场的影响更大程度上仍然是对普通购房者心理预期的影响。担心地价涨了，房价就会跟着涨，从而出现恐慌的入市心理。而实际上，决定房价和楼市走向的最根本因素仍旧是供需和政策基本面。“毕竟，看好后市，和后市实际如何变化是两回事。”

　　事实上，在房地产调控政策高压态势未减的大背景下，市场的整体走向仍是趋于稳定。根据国家统计局每月发布的房价数据来看，房价的环比涨幅已经开始回落，下半年这一数据很可能会继续保持回落的态势。

　　同时，如果仔细分析近期高溢价成交的地块不难发现，并非所有高价地块都是住宅项目，其中不乏商业地产，而一些优质地块本身的特殊性也决定了其较高的市场价值。

　　“地价，对房价长期影响较大，短期影响较小，所以也没必要放大‘地王’对房价的影响。”杨红旭表示。

　　在他看来，目前更应该提醒的是房企要理性拿地，“现在已经过了最佳的抄底时期，土地市场正步入风险预警期。”