房地产价格上涨政府财政过度依赖土地收入 政府行为被土地"

　　据悉，近日，中国金融四十人论坛发布最新的课题报告——《土地制度改革与新型城镇化》(征求意见稿)，该报告提出，“在当前建设用地供给模式下，政府直接参与征地、卖地，一方面导致土地价格高企，房地产价格上涨；另一方面政府财政过度依赖土地收入，政府行为被土地""。”

　　这是对当前多地“地王”频现推升房价上涨预期、加重地方土地财政弊端的恰如其分的总结。

　　且看近期“地王”频现。5月29日上午，上海(楼盘（楼盘 / ）)连续拍卖闸北区、长宁区两地块，北京(楼盘)福润天成房地产开发有限公司最终以46亿元拿下长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，折合楼板价每平米元，溢价59.6%，上海新总价地王就此诞生。

　　这是继5月6日广州(楼盘)白云同宝路地块、5月15日上海浦东新区花木镇地块、5月16日广州番禺区南村镇地块出现“地王”之后最新闪现的“地王”。

　　中原地产市场研究部统计显示，近几天来，全国主要一二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地块成交，总成交额已经超过100亿元。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。

　　中国指数研究院的另一组数据显示，今年4月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.00%，自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。

　　多方面的数据分析表明，当前地方土地财政问题已十分严重。

　　万得数据显示，2010年到2012年，国有土地使用权出让收入为2998亿元、477亿元、亿元，占同年政府财政收入的比重分别为5%、2%、25%，占同期GDP的比重分别为7%、7%、6%。

　　数据表明，大量的城市有一半到三分之二的城市建设资金都是来自于土地出让收入，2010年土地出让金占地方财政收入的比重为1.7%；2012年为27%，其中净收入占比为5.9%，加上土地相关税收收入，2012年政府土地相关净收入占财政总收入的21%。审计署的调查显示，2010年底政府性债务大概有40%左右是要靠土地收益来偿还的。

　　一个“地王”的出现，意味着地方政府从该地块的“招拍挂”中即刻获得少则几个亿多则几十亿元的土地转让收入，这比几十个行业一年的累计财政收入还要多得多、来得快得多、来得容易得多。

　　因此，“地王”频现与土地财政是由大型房地产开发商与地方政府联手上演的一出又一出精彩的“双簧戏”，它让大型开发商开心乐怀，让地方政府长官“政绩”考核簿上又多出几分，但是它实打实地推升着房价上涨的预期，让确有刚需的老百姓陡增烦恼，更加担心买不起首套住房或改善一下住房，它使中央多年倡导的加快结构调整和发展方式转变不得不再往后无限期的拖延。

　　正是基于土地财政这一体制性弊端催生出“地王”频现，“地王”频现又推升房价上涨预期的内在机理，有专家提出改革土地财政体制，将地方卖地收入收归中央，同时允许地方政府征收房地产税，以填补土地出让收入被中央上收后地方财政收入的大幅减少。这不失为一种有的放矢的治理思路。

　　国务院近日批转国家发改委《关于201年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　据业内专家分析，高层针对房产税的表态渐趋明确，表明房地产税制改革的思路逐渐明晰，在上海、重庆(楼盘)于2011年初启动房产税试点和积累一定经验之后，今年下半年可能会在其他地方开展个人住房房产税改革试点。

　　这已成为市场分析人士的一种普遍预期。

　　从长远看，在全国范围内向个人住房征收房产税，将会起到抑制房价、在一定程度上替代土地财政等效应，但是从短期如最近一两年看，这方面的作用可能还是有限的。
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