楼市限价保护刚需？可能连房子都买不到

为管控一路上涨的房价，新房限价措施在各地铺开，但随着一二手房房价倒挂现象日益突出，限价政策受到挑战。“买到即赚到”的心理，让购房需求迅速放大，而房企高价买地，又不能突破限价的天花板，考验着企业的运营能力。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，限价政策已经到了不得不调整的阶段，要稳定房价，就应该尽快增加市场供给。（新房）

买房就像“打新”刺激投资需求上升

为避免由于抢购新房而出现的捆绑高价车位、收取茶水费等乱象，保证刚需族优先购房，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市相继出台了购房摇号政策。近期，这一模式进一步扩围，如福建的福州、泉州、莆田、宁德，也实施了摇号买房政策。

在一些专家看来，未来还会有更多城市加入这一行列。之所以需要摇号，与各地新房市场普遍受到限价等政策影响，导致一二手房价格“倒挂”严重有关。

此前，杭州某楼盘万人排队摇号、深圳摇号买房须先交500万元“诚意金”等事件，屡屡被热议。越来越低的摇中概率，让购买热门楼盘新房，如同股市的打新股一样，摇到即赚到。

“在同一个区域，二手房价格已经涨到5万元/平方米，而新房价格强行压到了2.5万元/平方米，这好像把房价给摁住了，但需求却十分旺盛，买的人太多，就只能摇号。摇中了，相当于天上掉了个馅饼。但摇号的人越来越多，概率也越来越低。”贾康对中新经纬客户端说。

贾康称，限价看似政府帮助购房者捡了便宜，却让房地产开发商无利可图，只能选择减少供应，导致更严重的供不应求。

“限价不是最好的调控方法，这违背了市场规律。限价使得新房价格比二手房价格低，开发商不愿意开盘，市场供应变小。或者开盘后房源被一抢而空，导致一房难求，由此也产生了很多灰地带，造成利益输送。”中原集团主席兼总裁施永青接受中新经纬客户端采访时表示。

阳光100前行政总裁、厚土机构林少洲称，因为一些城市部分区域的新房有牟利空间，刺激一些投资客的介入，放大了市场需求，也在一定程度上增加市场热度，不利于楼市调控。

开不开盘都有问题考验房企资金链

在限价等政策的影响下，越来越多的房地产开发商或消极拿地，或延迟楼盘入市。

中原地产统计数据显示，今年1—7月，全国流拍地块就近796宗，其中，一线城市土地流标1宗，二线城市合计流标经营性土地154宗，三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

土地流拍，既与房企融资环境有关，也受限价政策导致“面粉贵过面包”现象影响。今年以来，融资监管日趋严格，房企公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，海外融资也遭到封堵，尤其是中小房企，融资成本提高幅度更大。

限价成了悬在房企头上的达摩克利斯之剑。阳光城执行董事、执行副总裁吴建斌称，限价已经导致一线城市个别楼盘出现亏损，如果延迟开盘，会对一些房地产公司的资金链产生比较大的影响，“我感觉，限价谁都不受益，最难受的就是房地产商，特别是过去两年，出让了很多新土地，价格也比较高，这方面的压力最大。”

蛇口招商党委副书记、常务副总经理刘伟2日表示，一些房企之前拿的地已经比较贵，但由于限价的存在，房价不能突破这一天花板，这对房企的负债、财务是一个考验，企业应该慎重考虑内部的风险管控。

虽然货币宽松信号已经释放，但房企的流动性未必就会好转。远洋集团执行总裁谌祖元对中新经纬客户端说：“不要因为央行释放了流动性，就认为它会从根本上对房地产企业带来流动性的改变。谁要是寄希望于这点，谁就错了。”

限价只是权宜之计业内呼吁增加供给

林少洲认为，十几年的经验告诉所有人，房价一直都在涨，它是资产保值升值的最好方式之一，在这种预期下，购房者不管价格是否合理，都会去买房，致使房价上涨势头难以遏制。

“出台限价政策的初衷是好的，但只是权宜之计，是一个临时性的应急政策。要想稳住房价，还要通过市场化手段。”林少洲说。

这一政策，已经有些骑虎难下，贾康认为，一旦限价放开，部分新房或面临补涨的风险。其实，已经有地方开始对限价政策进行新的尝试。昆明市今年7月初规定，商品住房接受价格管理的6个月内，每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价；在预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

贾康称，限价政策已经到了不得不调整的阶段，稳定房价，就要尽快增加市场供给。不能打压和误伤刚需人，以后有条件还应满足改善性需求。

“要做好托底政策，增加保障房供给，提高供给比例，满足低收入体、年轻人、夹心层的住房需求，实现住有所居。剩下的，房价高一点或低一点，就没有多大杀伤力了。”贾康说。

林少洲称，抑制房价过快上涨，就要增加有效供给，但由于体制机制等问题，新增供应真正形成有效供给，需要2、年的时间。当供求关系缓和，投机性需求也会减少。

从长远看，促进和完善房地产市场发展，还要加快建立房地产长效机制。贾康认为，房地产长效机制至少包括土地制度、住房制度、投融资制度、税收制度四项基础性制度，需要进行配套改革。