“刚需”盘供应不足 预计“五一”楼价依然上升

对于“五一”楼价的预测，合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示，预计“五一”的楼价依然将呈惯性的态势向上升，这一方面是承接了一季度成交量价齐升的市场走势，另一方面则是“刚需”盘的供应不足所致。

　　今年以来，广州楼市的热销户型多数是近郊板块的“刚需”楼盘（楼盘/），总价集中在100万～200万元／套的中价位楼盘，成交量占比上升最为明显：从去年8月占总量7%，到今年月上升至47%；而成交量大多来自花都区。至于100万元以下／套的低价位楼盘成交占比明显下降。

　　近期以来，部分近郊盘的价格涨势明显。尽管月份花都的成交量有所下滑，但同时，单价在1万元/m2以上的单位却有明显增多的趋势。据网易统计显示，月份花都网签均价过万元的楼盘多达12个，可以说花都的万元盘已从以往的新华板块一地扩散至汽车城板块、三东大道板块等多个区域。除了花都的多个楼盘单价过万外，新增销售主力南沙板块的均价同样也已过了“万”字头，月均价高达1.1024万元/m2，而且成交持续兴旺。

　　因此，预测因惯性的作用，继一季度广州十区商品住宅均价高达1647元/m2，对比2012年全年均价线上升17%之后，“五一”广州的楼价依然将在高位运行。此外，“刚需”盘供应的明显不足也导致了楼价的坚挺。月份广州90平方米以下的单位只占供应总量的18%，“刚需”货量锐减，基本都以豪宅为定位的大户型进一步占据绝对主导的地位，也造就了楼价难有回调的空间。

　 广东中原项目部总经理黄韬：市中心楼价“升硬” 郊区盘平稳

　　“五一”是新“国五条”落地后的首个重要销售节点，对于市区到处缺货的现状，广东中原项目部总经理黄韬断言：“市中心楼价‘升硬’。”他以海珠区近期一手楼供应为例，可售套数不过是两三千套，不少盘一出即被抢光，开发商待价而沽，一点也不愁卖，问题只是在于“升几多”。 预计“五一”市区盘会出现一波“涨价潮”，幅度有可能超越今年广州市一手楼价限涨指标——7.5%。

　　黄韬认为，海珠区缺货，症结不在于市场供应跟不上，部分原因是一些“老盘”因种种原因而未能及时推出。如凤乐雅苑新一期只有200套单位，代理手中的诚意登记客户也有几百个，但至今因故未获得预售证，项目未能开售。记者之前也了解到，江燕路、广州大道附近各有一个烂尾楼盘重新盘活，开发商都希望可以尽早销售，以解海珠市场“刚需”户型断货之渴，但也因为一些原因而未能推出。

　　相比起供应紧张的市区楼市，郊区盘的需求未如市区炙热，黄韬认为郊区盘价格预计会保持平稳，但不同地段的楼盘在价格走势上有所不同。他认为，增城、从化暂时未纳入限购范围，这两个区域的一手盘预计可以“躲过一劫”，楼价会保持稳定。在黄韬眼里，市区楼价“升硬”，郊区则由于供应量太大而短时间内不会涨价。以花都为例，“五一”预计供应有上万套货量，由于位置不同而出现较大的价差，市场上热销的楼盘价格参差不齐，单价有五六千、七八千和过万的单位。

　　记者在新“国五条”落地后到花都两个热销楼盘采访，发现云峰花园四期在穗版细则落地后立即取消了以往针对机场工作人员的额外9.8折优惠。离云峰花园四期不远的豪利花园在售的98平方米小三房目前售价为90多万元，过年前这一批房源同样户型的单位售价只在70多万元，两个月就涨了20多万元，涨幅超过20%。

　　合富辉煌集团首席市场分析师龙斌：楼价整体平稳 部分区域补涨

　　面对月份广州一手房价同比上涨4.9%的事实，合富辉煌集团首席市场分析师龙斌表示，除了去年年底中心城区高端住宅网签数据滞后，导致一手住宅成交均价呈结构性上涨的缘由外，不容忽视的是，去年第一季度的广州楼市整体处于量价低位，与今年第一季度所呈现的量价齐升的高位态势不可同日而语。

　　龙斌预测，今年的“五一”楼市，广州一手住宅价格将整体持平，部分楼盘或出现小幅度的价格上涨。从各个区域来看，成交价格趋于平稳的主要是早前已经历一轮价格上调的区域，譬如萝岗和南沙。而此前价格未有上调的区域或板块，则将在“五一”楼市出现“补涨”，如花都楼市。从发展商的推货情况来看，在售楼盘鲜见“惊喜价”，买家实得的购房优惠更少，部分中小型房企出于对高利润的追求，恐会提高其项目售价。而实力较强且追求销售业绩的大型房企，基于对新政策落地后的观望情绪，预计仍会以“走量”优先，大幅度上调价格的可能性较小。

　　从成交量看，少了政策“末班车”效应的5月楼市，将比月的疯狂成交有所回落。一是由于落地不久的广州版细则将催生市场产生新一轮的观望情绪，对于“卖一买一”的换房客和高端住宅买家，近期入市的积极性将因此而降低。而对于首次置业的“刚需”买家而言，其所受到政策直接影响较小，但近期收紧的8.5折利率优惠亦会对其置业心理产生一定影响。龙斌预计，“五一”楼市黄金月的威力，将在5月中下旬得以显现，成交均价将与月相去不远，但从单月的成交量来看，将难与月匹敌。