四种效应驱动致使大部分居民透支购房能力

　 对在城市生活的大多数人来说，购买住房不仅仅是满足居住需求，而且更多涉及到家庭未来收入的跨期分配与财富的合理配置。因此，透支购房能力，实际上是居民在房价上涨预期与个人收入增长缓慢的双重压力下所作的艰难抉择。

　　但这种透支行为在客观上对房价上涨形成压力。若以世界银行关于发展中国家合理房价收入比为4到6来衡量，即使考虑我国国情和历史发展阶段，将这一标准上浮为6到8，部分城市也明显高出合理范围。这不仅表明部分楼市可能存在泡沫，而且反映出相当部分居民购房能力被不同程度透支，增加了未来房地产市场运行风险。

　　目前看，部分居民透支购房能力，主要是受到四种效应驱动。

　　一是财富保值效应。我国历来有“以末致财，用本守之”的传统，而土地就是所谓的“本”。演变到现在，“本”又体现为房产。房产比黄金更能抵抗通货膨胀。2006年至今，部分热点城市热点区域房价上涨7倍，同期黄金价格最高才升了4倍。特别是当前我国居民投资渠道狭窄、投资工具稀少，而社会财富保值需求极其旺盛。相比较而言，投资房产更能实现资产保值增值的目的。

　　二是财富示范效应。住房市场羊效应，并不是居民的盲目跟风选择，而是具有深刻的内在逻辑。观察他人经济行为，不仅可以收集风险信息，而且是进行风险决策体验的一种有效途径。事实证明，200年以来决定购买房产的人，都从房价的快速上涨中或多或少增加了真实或纸面财富。可见，房地产市场财富示范效应非常惊人。

　　三是恐涨效应。虽然部分居民并不具备购房能力，但还是要透支未来收入，想方设法筹集资金购买住房，其根本原因在于担心房价继续上涨。十年的调控，房价不仅没有下跌，而且达到惊人高位。由此可见，房价上涨预期存在很强的路径依赖，实现根本逆转难度较大。

　　四是婚房效应。购房是一种经济行为，更是一种社会行为。对于即将步入婚姻殿堂的青年男女来说，住房已经成为不可或缺的前置条件。“丈母娘需求”真实而又普遍，是住房刚性需求的重要组成部分。

　　应该看到，购房能力过度透支，将导致住房需求集中性前移，增加当期房价上涨压力，增大未来波动风险。

　　为保证房地产市场健康平稳运行，势必要求采取综合性措施，着力降低房价收入比。一是扩大投资渠道。向民间资本开放一些有盈利前景的投资领域，推出更多投资工具，让居民有更多的投资选择。二是充分运用税收杠杆。当前要严格执行个人房产转让所得净值按20%征收个人所得税的政策，进一步发挥税收杠杆调节收入分配作用，减少财富示范效应。三是加大保障性住房建设。保障性住房建设总体滞后于商品房市场开发，且建设资金来源明显不足，可考虑出台优惠政策，充分吸收社会公众资金，鼓励符合条件的企事业单位参与保障性住房建设。四是合理引导社会预期。这不仅需要有权威的政策解读，更需要加强监督，及时发现并纠正地方在政策执行中的偏差。
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