20%个税是否会误伤改善性需求和刚性需求？

　20%个税是否会误伤改善性需求和刚性需求？毕竟目前卖房的除了部分投资投机者外，大量的还是改善居住的普通老百姓。对此国家住建部副部长齐骥表示，“会有保护性措施”。那么，“保护性措施”可能会有哪些，扬子晚报记者综合读者的咨询案例和业内人士的分析，进行了猜想。

　　我们的观点是

　　无论如何调控 出发点都应该是抑制投机和投资性需求，满足合理的住房需求。千万不能误伤刚需一族和刚改一族，要尽力保障他们的利益。

　　猜想一：满五年唯一住房免个税

　　可能指数：★★★★★

　　案例：市民张先生2005年购买了一套商品房，2007年办理产权证，到目前已满5年，且夫妻双方名下只有这一套住房，如果出售是否需要征个税？

　　分析：根据国家有关规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”南京也一直是照此执行。而此次“国五条”细则提到，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”也就意味着按20%征税只是针对“应征收的”个人所得税，本来就一直免税的“满五年唯一住房”不在“应征收”之列应该是板上钉钉。

　　猜想二：各类购房成本税前抵扣

　　可能指数：★★★★☆

　　案例：朱女士打算将一套2007年购买的90平方米商品房卖掉，当时买入价70万元，现在约可售出150万元。如果按20%征个税，是不是简单地计算为：(150万－70万)×20%=16万元？

　　分析：房产所得不能简单地等于卖出价和买入价的差额，在“国五条”细则的原文中，清楚写明是按“所得的20%”而并非“差额”。因此，各种购房成本应予以税前扣除。根据国税总局此前的规定，应予扣除的包括契税、相关税费和合理费用等。有市民认为，买房时交的契税、公共维修基金，硬装软装家电等所有装修的费用，贷款（贷款/）利息，转卖时交的营业税、中介费等等，都应算做购房成本。不过，抵扣的认定比较复杂，还需要进一步明确。

　　猜想三：房改房不按原售价征税

　　可能指数：★★★★

　　案例：十多年前，刘先生以5万元的价格购买了单位的福利房，目前这套80平方米的老房子市价约120万元。此外，刘先生还有一套商品房。如果将房改房卖掉，刘先生是否要承担高达20多万元的税款？

　　分析：房改房的原售价其实并不难查，在当初销售时都有登记记录等历史信息，如果按20%征个税技术上并没有太多难度。但售价是不是就等同于原值，值得商榷。业内人士认为，房改房本身是福利性质的住房，有很多政策性的抵扣，售价并不能如实反映这部分住房的原值。所以在转售时，建议按照总额1%计算，才较为合理。江苏省住建厅厅长周岚也认为，房改房的原值不可能按房改优惠值计算，有必要科学合理界定。

　　猜想四：先买再卖“满五年房”有优惠

　　可能指数：★★★

　　案例：陈先生目前住着一套90平方米的商品房，已满五年，全家人打算买一套大点的房子改善居住。陈先生本来计算得很好，借点钱再加上几年来的积蓄，买一套新房，待装修好入住之后，再把手上这套满五年的房子卖掉，用来还债和贷款。新政一出，陈先生急了，先买房之后再卖，老房子就不再符合满五年唯一住房的条件，就不可以免税，难道真的要租房过渡？

　　分析：对于手上有一套满五年唯一住房的市民来说，想要改善居住，先买再卖和先卖再买的结果是一样的，也即最终他们只有一套新住房。但由于买卖的顺序不同，税款的差别非常大。先卖房，个税免征。但如果先买新再卖旧，就有可能按20%征个税。业内人士认为应考虑到这部分人的实际难处，不应逼着大家都出去租房过渡。比如把政策扩大一点，一年内先买再卖“满五年房”的，是不是也可以给予免征或一定的个税优惠。

　　猜想五：非唯一的“老房子”优惠征税

　　可能指数：★★

　　案例：许先生2001年购买了一套120多平方米的商品房，房价万元，目前售价约200万元。前几年夫妻俩又买了一套80平方米的房子。最近许先生打算卖掉已住了十年的老房子自己创业，个税预计要缴0万元。许先生觉得很委屈，对这种买的时间较长的老房子能否网开一面，给予适当的优惠呢？

　　分析：业内人士认为，楼市调控中完善税收制度的一大目的还是打击投资投机需求，比如满5年的普通住房转让时可免征营业税，那么对于已满5年甚至10年以上的普通住房，在个税征缴中是不是也可以区别对待呢？业内人士表示，不排除会对满一定年限的老房子给予适当的优惠，但可能性并不大。

　　猜想六：两套房面积“不达标”，卖房能否有优惠

　　可能指数：★★

　　案例：胡先生咨询，夫妻双方名下有60平方米和40平方米的住房各一套，家里有两个小孩，总面积达不到南京市的人均住房面积标准，如果卖掉其中一套，能不能因“不达标”获得个税优惠？

　　分析：对于人均住房面积标准不足全市平均水平的家庭买房，目前是有一定的保护措施的。比如南京市的公积金政策，就允许已办过公积金贷款但已结清，且首套房面积不达标的家庭，买二套房时再次申请公积金贷款。上海的房产税也对不达标家庭新购住房有优惠。但两套住房加起来仍不足全市平均水平的现象比较少见，以三口之家为例，96平方米便已经达标，这样的优惠意义也不是很大。