开发商贷款难 行业调整或持续至四季度

持续火热的房地产，5月份的投资增速，出现了今年以来的首次回落。（新房）

国家统计局最新数据显示，今年前5个月全国房地产投资增速，回落了0.5个百分点。专家指出，房地产投资增速放缓一方面与政策调控降温楼市有关，另一方面也反映出市场资金面或面临新的情况：资金由此前的普遍宽松，变为适当收紧。

据有关行业测算，今年对金融机构所进行的MPA的考核，或导致7.04万亿信贷资源的减少。“房地产将面临调整下行的态势。”中诚信国际相关人士认为，在本轮中国经济的回升中，基建投资和房地产开发投资增长，对稳增长和稳投资起到关键支撑作用。然而随着近两个月房地产开发投资持续回升，调控效果显现后，房地产的增长将有所回落。

房企5月融资大幅缩水

楼市投资增速，放缓了。

国家统计局6月14日公布的最新数据显示，今年1-5月份，全国房地产开发投资约.76万亿元，同比增长8.8%，增速比前4个月回落了0.5个百分点。这其中，前5个月住宅投资约2.54万亿元，占房地产开发投资的比重为67.6%，增速回落0.6个百分点。

不巧的是，房地产投资开发增速放缓的时候，房企5月份的融资规模同比几乎被腰斩。

据数据，5月份被监测的108家房企中，新增融资579亿元，环比上升2%，同比下降的幅度则达到45%。

目前房企的融资结构中，开发商从银行获得的金额环比下降近三成。通过票据、债券融资的额度下降更加明显，环比下降近五成。而5月份开发商海外发债的金额为零。

水涨船高，水落船低。有分析师指出，市场上资金量有所减少，房企融资规模的下降以及销售回笼资金的放缓，必然会影响到开发商投资建设的速度和规模。

在业内人士看来，房地产改善是本轮经济企稳回升的重要力量，而房地产与市场资金的供给之间，有着相当密切的关联度。

“自2015年·0新政 后，房地产销售尤其是一线城市交易持续回暖，带动房地产开发投资、新开工面积以及施工面积均出现大幅回升。房产投资爆发的另一面，与住房相关的信贷快速增长更加可观。居民中长期贷款同比增速一度高达172%，新增贷款中居民中长期贷款占比超过102% 。”以银行为代表的金融机构，对房地产投资增长起到的作用有多大也因此不言而喻。

不过，过去两年以来市场普遍宽松的资金，面临着可能被收紧的新局面。

有业内人士指出，近期部分银行的确有少部分银行阶段性减少了对一些房企的开发贷，但这并非针对所有的房企。

“银行对不同公司的开发贷，所采取的措施也不同。很多银行采取了白名单和黑名单制，对开发商的风险控制较强。另外，在黑白名单的基础上，龙头房企在地产低谷期会有一些并购整合，银行会根据不同的情况对项目做出单独判断。因此即使银行收缩贷款，仍然有企业可以获得开发资金。”

流入楼市资金是否会减少？

专家指出，地产投资增速放缓的背后，是市场资金层面正在发生一些微妙的变化。而市场上资金可能减少的规模，可能比房企预期的略多一些。

据测算，今年央行对包括银行在内的金融机构，所进行的MPA的考核（Macro Prudential Assessment宏观审慎评估体系），或将导致7.04万亿信贷资源的减少。

房地产对银行信贷的依赖有多大？

一位分析师表示，从去年的数据来看，地产公司及建筑公司的贷款，约占总体贷的12%左右，个人按揭贷约占总体贷款的四分之一左右。

为何会有如此多信贷资源的减少，又将对楼市产生怎样的影响？

对此分析人士告诉记者，央行今年推出的MPA 考核体系中，一个重要指标是要求大型商业银行的广义信贷与 M2目标增速，其偏离值不超过20个百分点。

业内人士指出，在今年M2目标下调至12%的背景下，监管层的新规意味着广义信贷增长将减速，今年的社会融资扩张也将受到限制。部分银行由此可能通过压缩信贷或快流转等方式，来应对新的监管环境。

这样的变化，对开发商和房地产市场，可能会有怎样的影响。

有研究员指出，5月包括开发投资增速、销售面积、金额增速一直处于下降通道，此前一直向好的土地购置面积和新开工面积增速也双双回落，这些表现正在显示出房地产一些新的走向。

“政策调控下市场降温显著，预计6月份各指标仍将向下，行业调整格局将维持到今年四季度。”一份对6月楼市展望报告中认为。

随着银行适当收紧信贷扩张，所带来的另一个效应也开始显示，资金使用成本将有所上升。

利率的上升，目前更多存在于银行和金融体系的内部。但利率的传导，将在下半年在市场上有所体现。“银行对风险客户的选择，也将在市场上看到重新定价的一个趋势。整个市场的资金成本，也将受到影响。”相关人士表示。

房地产调控效果正逐步显现，销售量价增速的下行，传达出后市的重要信息。业内人士表示“销售到投资的传导周期，一般在9—10个月，预计地产投资后续将面临较大的下行压力。考虑到房地产业涉及产业众多，房地产投资下行，也将加大经济下行的压力。”