全国楼市开始回暖 三四线城市房地产泡沫开始破灭

首先，从2012年5月起，全国楼市开始回暖，交易增加房价反弹，特别是一线城市，在年底几个月销售旺盛、价格飚升，年初政府希望让房价回归理性的目标被打到原形。同时，不少三四线城市房地产泡沫开始破灭（比如温州、鄂尔多斯等），不仅这些城市巨大住房库存如何消化面临着巨大的不确定，而且温州等地房地产泡沫破灭的风险能够延续多远同样是面临着巨大的不确定。
　　其次，两年多来的房地产宏观调控，尽管声势浩大，但是不仅住房市场的性质没有改变，而且顶在天花板上的房价也没有多少调整（温州等房地产泡沫破灭地方除外），反之，2012年下半年还在上升。在这种情况下，表面上看是住房消费者进入市场（或一些人所制造虚假概念“刚需”），但实际上，无论是购买第一套住房者还是购买第二套者（如果没有事中及事后限制购买一套住房同样可投机），基本上都是投机炒作者进入市场。即“刚需”也在投机投资。因为，住房投资投机者对住房价格敏感，只要有利可图，他们就会千方百计进入市场（比如北京不少人都在各种限制进入市场，住房公积金也成了不少人投机赚钱的工具）。也就是说，如果住房市场性质不改变，住房仍然是一种赚钱工具，那么这些市场还会出现短期繁荣，但三四线城市的风险很快就漫延过来。

　　第三，一线城市的土地市场又开始火爆，去年11月底以来，全国各地特别是一线城市又掀起新一轮“地王潮”，北京、上海等12个重点城市不断刷新土地年度总价。不仅全国前十名以上的房地产开发商销售额大增或创历史纪录，而且许多大房地产开发商纷纷从三四线城市，甚至于二线城市撤回到一线城市。房地产的流向突然逆转。

　　第四，正因为经过两年来宏观调控房地产市场没有改变市场性质，因此，当前全国的住房市场走向基本上是由预期来决定。无论是2012年上半年稳增长政策出台，还是最近市场炒作疯狂的“城镇化”，都成了决定国内住房市场价格走向的重要因素。因为，2012年上半年“稳增长”，市场把它理解为货币政策全面放松，或货币政策又要回到2009年的状态。这自然会让整个住房市场预期突然逆转，正在调整中的住房市场也随着这种预期逆转开始全面回暖。而“城镇化”则被市场理解为更多的人进入城市需要更多的住房，住房需求会快速增长；或理解为城市空间的扩张，城市需要建造更多的住房来满足这种住房市场需求。而住房需求快速增加房价也就要上涨了。但很少有人理解城镇化的核心是什么？有质量的城镇又是什么？

　　多管齐下

　　挤出房地产泡沫

　　对于这样一个看上去繁荣的住房市场，实际上高房价早就把中国经济与社会推到了巨大火山口。现在政府应对的政策是希望增加土地供给，建造更多的住房来遏制房价；加大保障性住房建设来解决中低收入民众的住房问题，以缓解由住房问题引发的社会危机；稳定现在的房价，以保证今年的经济增长得以持续；以城镇化的老路，再造中国经济的辉煌等。但实际上，如果不对住房市场进行重大制度改革，不对当前巨大房地产泡沫作一个了断并坚决挤出，中国住房市场不通过有效的经济政策进行周期性调整，那么，走出当前住房市场困境是不可能的。

　　无论是增加住房供给还是大造保障性住房，对于当前这个以投资投机为主导市场只能给出反向预期。因为，从国内外的经验来看，任何一个国家的保障性住房建设都有一个相当长的发展过程，政府希望通过大造保障性住房来解决中低收入民众住房条件不仅政府财力有限也是杯水车薪，而且在保障性住房法律制度不健全的情况下，所导致的问题可能比少造保障性住房所面临的问题会更多。

　　去除住房消费市场

　　赚钱效应

　　在这种情况下，增加住房供给对住房市场的调控同样是南辕北辙。因为对住房投资投机者来说，他们对住房投机需求是从零到无限大。即只要市场预期住房价格还会上涨，又有很好的金融市场条件，那投资投机者对住房需求可能是无限大。他们可购买一套、二套，甚至于一百套住房等。而当前政府职能部门又重新启动“改善性住房需求”（二手房.html ）（这个概念是2009年住房价格炒作上天的核心），让市场以为政府根本就不想改变当前住房市场现状，反之会进一步把这种现状推到极致。

　　所以，面对当前国内住房市场的形势，新政府首先要对住房市场有一个清楚明确的预期，政府有决心挤出当前的房地产泡沫，有决心改变当前住房市场性质，有能力对住房市场投机投资需求进行全面遏制，并坚决去除住房消费市场赚钱效应（出台严厉的事前、事中、事后信贷与税收限制政策）。其次，对于当前住房市场形势不仅要判断准确，要坚决去除房地产业宏观调控工具的功能，给市场以清楚明确的信息。在这点上不可犹豫不决，而是信息清楚明确及政策坚决。

　　“城镇化”被市场理解为更多的人进入城市需要更多的住房，住房需求会快速增长；或理解为城市空间的扩张，城市需要建造更多的住房来满足这种住房市场需求。但很少有人理解城镇化的核心是什么？有质量的城镇又是什么？