楼市调控政策影响冷热分化严重 中介机构看跌三四线城市房价

受楼市调控政策的影响，去年楼市前冷后热且分化严重。而201年初始，一线城市延续了去年年末的火爆情形，楼市成交量继续攀升；但三、四线城市却频频被曝出“鬼城”，部分房企也受困其中业绩下滑。

　　此外，中国科学院预测研究中心26日发布的信息显示，今年三、四线城市的商品房售价可能出现下跌；相反，属于楼市调控“重灾区”的一、二线城市却有望保持上涨。如此看来，2012年楼市的分化势头，在今年或将持续下去。

　　“鬼城”频现 机构看跌三四线城市房价

　　在刚需入市的推动下，去年下半年楼市开始回暖，但一些三、四城市却未能受惠这股“暖风”，反而频频被曝出“鬼城”。

　　26日，中国科学院预测科学研究中心发布信息显示，在房地产调控政策保持稳定的情况下，预计201年全国商品房销售均价走势为前高后低，其中一、二线城市商品房销售均价保持上涨，三、四线城市则出现下跌。

　　机构的这一预测，再次把三、四城市的天量供应和高空置率问题摆到了大家面前。今年刚一开年，贵阳、常州、营口、南通等城市的就先后被曝出供过于求。

　　截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到160.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

　　再比如贵阳，其住宅待消化库存已高达490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。

　　中原地产市场研究部总监张大伟称，“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，有的三、四线城市比较发达，购买力比较强，对房地产市场能够形成一些支撑；而一些经济欠发达的城市，或者前期房价上涨过快的城市就可能会有一些泡沫。

　　市场分化严重 部分房企受困三四线城市

　　与三、四城市的楼市交易冷清状况不同，一、二城市延续了去年年末的火爆情形。一线楼市及土地市场更是一片红火，甚至有媒体报道称“北京有购房者凌晨2点排队过户”；虽存在媒体炒作的嫌疑，但楼市的分化已是板上钉钉。

　　对此，中国房地产开发集团理事长孟晓苏在其微博上称，“两年调控重点在一线城市，北上广深严厉限购，逼迫投资转入不限购城市。为何部分三四线城市出现‘过度开发’？原因是楼市调控。”

　　而三四线城市的“过度开发”，也让不少房企受困其中。据公开资料显示，侧重一二线城市的保利地产销售额同比增长6%，中海增长近0%；而侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，同样情况的碧桂园增长6.5%。

　　近日，恒大集团董事局主席许家印在接受媒体采访时也坦言，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。

　　有媒体近期在报道中指出，“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名也全部是三四线城市。

　　不过，随着中央关于“推进城镇化建设”的提出，不少业内人士认为，城镇化将给三四线房地产市场带来巨大的发展机遇。但也有业内专家表示，要警惕房地产市场对城镇化存在的曲解问题。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，如果市场有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，相反可能会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。