大消息！你以为房价真的不会下跌吗？

虽然房价会往哪个方向走，房子该买或是卖，成为永远都解不开的谜题，但业内普遍认为，涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能，下一步调控的重点或转向二手房方面。（二手房）

一二线城市楼市渐入降温通道

国家统计局发布数据显示，月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.7%，相比2月0.%的增幅有所扩大。但分城市来看，一二线热点城市楼市已逐步开启降温通道。国家统计局重点监控的月15个一线和热点二线城市，新建商品住宅价格同比涨幅全线回落，回落幅度在0.2个至6.0个百分点之间；业内人士预计，随着地方调控持续加码，二季度房价增幅料将收窄。

北京调控新政满月 楼市降温 部分二手房源价格跳水

从“·17”新一轮楼市调控出台至今，一个月内北京多部门已针对楼市使出十余个“大招”，认房认贷、抬高首付等剑指炒房的措施落地生效，堪称“史上最严”。来自市住建委的统计数据显示，今年4月上半月，北京市二手房共网签8000余套，环比2017年月下半月下降5成。面对交易冷清的行情，部分着急出手的业主开始大幅下调二手房源的报价。

问题一：房价降了吗？

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从统计局确实可以看出，经过一个半月的调控加码，热点一二线城市房价环比平稳，调控成效进一步显现。

不过中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，或许热点城市的房价假摔大于真跌。尤其是在15个一二线热点城市中，几乎都是调控重点施展的城市，除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素，已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景。也就是说，存在房价表面上看起来是下降的，事实上是假摔，而是上涨的情形。

用数据来说话。从70城房价环比变化看，月70城房价环比上涨0.71，比2月0.%，扩大了0.8%，比1月0.24%扩大了0.47%，比去年12月房价环比上涨0.26%扩大0.45%，说明这几个月来，房价依旧呈现加速上涨的走势。而环比上涨的城市看，月上涨的城市62个城市，8个城市下降，比2月上涨的城市56个还多6个，比2月下降的城市12 个城市下降减少了4个。

从70城房价同比变化看，月70城房价同比上涨10.0%，比2月10.56%增幅回落了0.26%，比1月10.69%增幅回落0.9%、比去年12月10.80%增幅回落0.50%，说明房价涨势减弱、涨幅不断收窄，但是房价总体还在上涨，并且保持高位上涨的形势。房价的涨幅回落，实质上就是房价上涨的幅度下降，不是房价真正的下跌。而同比上涨的城市看，月上涨的城市68个城市，2个城市下降，比2月上涨的城市67个增加了1个，比2月个城市下降的减少了1个。

安家融媒

在新常态下，炒房者的路越走越窄。从去年国家提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这一定位后，安家融媒就知道未来的房地产基本思路了。那就是将围绕房子是用来住的出台各种政策，同时严厉打击各种炒房行为。事实证明，不法开发商和中介已经遭到严厉整治，这大家都看得到。

再从根上看，在如此严厉的政策下，经济是回暖的，也再次证明经济对房地产的依赖性正在逐步摆脱，所以企图以此来阻止房地产市场稳定的心态已经失效。最重要的是国家稳定市场的决心是不想象的。那么，我们个人也好，企业也好，必须做出积极的心态，正确认识当下房地产市场状态，明确未来方向。

炒房者的生存环境将不复存在，说完全消失基本不太可能，但是炒房时代也将宣告结束。如果一旦炒房者不再，市场将平稳过渡。而市场环境将更加净化。这样看来，对刚需购房者有百利而无一害。

那么刚需购房者就不要问了，说现在的政策会不会伤及无辜啊？不用担心，剔除炒房者就是还刚需购房者一个健康的市场环境，没有炒作，只有房子用来住。所以，不会伤及刚需。恰恰是在保护刚需，让刚需能够在选择房子上有更大的空间和余地，而不是天天较真市场上的房子贵了还是便宜了。

问题二：房价会往什么方向走？

关于房价走向，向来多空对决。近日，值得关注的是，中泰证券首席经济学家李迅雷和海通证券首席经济学家姜超携手警告楼市风险。

李迅雷指出，中国楼市的火热已持续了十多年，现在依旧是各路资金的宠儿。然而，美国次贷、 楼市等前车之鉴告诉我们，没有只涨不跌的市场。199年起这轮美国房地产牛市中，房地产开发投资增速的高点发生在2000年，但房价下跌则发生在2006年，说明房价滞后投资增速的拐点六年才开始下跌。中国房地产开发投资增速的高点出现在2010年，达到%，如今已经回落到个位数，说明房地产作为周期性行业，一定会经历从繁荣到衰退的过程，只是很难预测衰退的具体时间。

他称，由于房价上涨从本质而言就是人口现象，根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据，今年一季度在外务工的人数为27.9万人，同比减少2.1%。这应该是中国自80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长，而中国流动人口的减少则发生在2015年。不过人口老龄化和人口流动负增长等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用，这同样是一个时滞现象，这些都印证了房价不会继续上涨。

李迅雷指出，经过上面种种分析，除了货币扩张因素之外，其他如改善性需求等解释力度不大。

这个观点和姜超不谋而合。在姜超最新研报中，他表示，过去两年，国内房价暴涨，出现明显的资产泡沫，重要原因在于货币超发。

央行每年制定了12%左右的广义货币M2增速，是按照7%左右GDP增速和%左右CPI增速来制定，但实际的货币增速高达16%，原因在于商业银行为了盈利的需要，发展出了巨大的影子银行，导致了货币严重超发，而超发的货币则滋生了各种资产泡沫，尤其是地产泡沫。

方正宏观

方正宏观任泽平则认为，无论是从房地产投资或是房地产市场来看，都更为乐观。他指出，从经济数据看，无论是出口、制造业投资、基建，还是房地产投资等为代表的需求复苏是超预期的，短期可能受库存回补接近尾声扰动，但中长期需求比市场预期的要乐观。

房地产周期就是一句话，长期看人口，中期看土地，短期看金融。过去这一年多的时间房地产出现了迅速而猛烈的上涨，为什么？因为三期叠加，人口往大都市圈流入，不供地，货币又是松的。未来会发生什么变化呢？未来的变化是人继续往大的都市圈流入，尽快改变小城镇化战略、控制大城市规模的这种思路，尽快树立大都市圈的战略。现在来看，供地是不及预期的。房地产短期看金融，未来大概率货币会收紧。

任泽平称，无论从美国还是从 的经验，也包括从过去我们十多年的经验告诉我们，人往大的都市圈迁移是几百年来城市文明的胜利，因为大的都市更节约土地、更节约资源、更有活力。过去十多年关于城镇化的认识一直没有进步，这句话如果不改的话，长效机制难以建立，如果改的话，长效机制有希望。哪句话呢？控制大城市规模，重点发展小城镇，区域均衡发展。还有就是房地产调控也需要改进，房地产调控20年了，我们就三招：限购、限贷、限制土地供给，短期虽然有效果，但长期结果可想而知。长期关键看长效机制。

谢逸枫

谢逸枫称，房价没有到拐点，不存在拐点的说法，是因为房价还在上涨，不管是环比还是同比，而同比只是房价上涨的幅度收窄而已。

他认为，接下来4月70城市房价总体继续降温，环比、同比的房价上涨幅度还会收窄，一旦转变成直接下跌，市场应该会出现维稳的政策，城市分化继续。一方面是15个热点的一二线城市的房价下降转变成收窄降幅，不排除一些热点城市的房价回涨，特别是广州。另一方面是非热点的二线城市与三线城市房价继续上涨，并且扩大上涨的城市。不过，供需紧张、货币超发的根本性问题没有解决，尽管暂时按住了房价上涨的势头，天依然不变。长期看，房价上涨的结果不可避免。

中金公司

中金公司此前点评住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》称，《通知》首次提出诸多可量化追踪的供地指导意见，并着力强调“落实房地产工作责任制”、“强化约谈问责”，体现了此次中央稳定房价的坚定决心。同时，《通知》特别提到要根据各地实际情况适时调整住宅用地供应，表明此轮政策重在抑制房价过快上涨、维持房价稳定，不必担心房价因供地增加而出现下跌。

至于政策效果如何，仍须关注实际执行情况。中金公司认为，能否足额完成供地计划，将是此次政策能否起效的关键所在。

李迅雷

房价永不跌？看看美国

美国上一轮房地产牛市始于199年，至200年房地产整整上涨了10年，当时有分析人士表示，美国房价上涨很健康，短期不会下跌，随后几年，房价果然继续保持上涨态势。

到了2005年，就连保守的美联储主席格林斯潘向国会作证时，也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。也有的经济学家认为“贷款渠道的多元化”、“产品结构的多元化”、“贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制”以及“房地产消费结构呈多元化趋势”使所有人觉得泡沫不会破灭。

不幸的是，正是在这种一致预期下，2006年美国房价出现了下跌势头，2007年8月起次贷危机席卷美国、欧盟及 的金融市场。

李迅雷表示，人们总是习惯为现状理由，如今也是如此，认为中国特的房地产市场尽管存在泡沫，但房价绝不会下跌，因为土地是受管制的，即供给有限，国家有调控能力。这与2005年的时候，美国人民对“美国特”房地产市场不会下跌的认识不是有着惊人的相似吗？

问题三：楼市调控是否还会继续加码？

虽然对于房价走势，经济学家们各执一词，但对于后续调控，大多数认为热点城市还有加码的可能，甚至下一步调控的重点或转移至二手房。

发改委副主任宁吉喆表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。宁吉喆表示，一方面，对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控，从需求侧、供给侧都要采取些措施。另一方面对广大的三四线城市还要坚持去库存，因为那些地方要实现它的住房价值还要很长很长时间。房地产的区域性、结构性的矛盾给宏观调控提出了更高的要求。

数据显示，从2016年9月0日开始，全国超过5个城市出台了逾10次有关房地产的约束性调控政策；截止到2017年4月18日，77个市、县、区出台了新一轮楼市限购、限贷调控加码等政策；全国已经有1个城市出台楼市“限卖”政策。

交通银行宏观研究员夏丹称，从国家统计局公布的数据看，尽管不排除有季节性因素的上涨，但在调控的紧箍咒特别是对新房的限制已收到几乎“史上最紧”的情况下其房价仍然上扬，表明控房价还任重道远。

她预计，涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能，下一步调控的重点可能转向二手房方面，调控手段由限购限贷转而侧重于限售，以拉长二手房上市转让交易的时间。房价上涨压力较大的环核心城市地区也有加入限购限贷大军的趋势，调控范围还将扩大。

谢逸枫称，预计15个热点一二线城市房价调控维持当前现状，并且部分热点城市调控已加码，短期不会放松，并且会贯穿2017年。一方面是15个热点一二线城市房价随时都可能反弹，况且政策与人为因素只是暂时性的，完成控制目标是目标；另一方面是15个热点城市供需、货币、人口、住宅用地供应等一系列问题没有根本性解决，一旦放松必上涨；其三是15个热点城市房价调控已经非常严厉了，如果没有大幅度的上涨，基本不存在调控上加力了。其四是要防止房价过快下跌的风险，避免房价崩盘，危及到楼市、金融、经济、债务的安全。

谢逸枫认为，按照以往房价调控经验看，一旦15个热点城市房价真正的下跌并且下跌过快，影响到经济稳增长、金融安全与地方经济、地方债务、财政收入、卖地收入、基础实施投资等，房价调控会转变成房价稳定的刺激政策出台，避免房价崩盘。