三四线城市房地产市场供大于求 城镇化能否化解难题

　 　　如果说三四线城市的房地产市场供大于求已是基本事实，那么，是什么造成了如今的结果？

　　时光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危机爆发，为了防止此次金融危机对我国经济的拖累，2009年，我国出台了4万亿元的刺激经济政策，也正是在此之后，不少三四线城市的房地产市场开始吹起了泡沫。

　　“当年是基础设施建设的高潮，各地都在造新城，投资拉动是当时绝大多数城市的最重要的经济增长方式。”张大伟告诉记者，三四线城市开始大量出让土地，吸引开发商进入。

　　胡景晖告诉记者，当时不少地方政府想的只是让开发商进来，把土地卖出去，把钱赚回来，而没有想到要维持一个房地产市场，还需要产业、人口聚集、配套设施等等条件。在胡景晖看来，当时确实有一些开发商的投资过于草率。

　　而始于2011年1月的楼市限购政策则加剧了开发商进入三四线城市的步伐和决心。

　　“不少开发商当时的判断是，北京上海这些一线城市的销售量会萎缩得很厉害，那只能到不限购的三四线城市寻机会。”胡景晖说。

　　众多三四线城市正是从2009年前后开始进入房地产开发的盛宴。

　　在扬州，2010年土地出让爆发式增长，当年该市市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。当年完成房地产开发投资101.48亿元，同比增长80%。

　　惠州2011年商品房成交量相当于广州的1%，但土地成交量相当于广州的94%。

　　在贵阳，已经有十几个超过100万平方米的在售楼盘（楼市/ ）项目，其中一个项目预计入住人口0万。根据当地的统计，2012年上半年，贵阳商品房市场的整体供应量就已超过2007～2009年期间每年全年的供应量。

　　在南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要近15年。

　　这些吓人的数字在过去几年的众多三四线城市轮番出现，引起众多学者的关注。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一直在关注三四线城市的房地产开发高潮，2012年上半年，她就告诉记者，这些城市已经出现了过度开发的问题，商品房供应已经大于需求。

　　尽管从2009年以来，我国基础设施建设已经让不少三四线城市获得了很大的发展机会，高铁的建设提速也串联起了不少三四线城市与一二线城市，但这些三四线城市依旧没能得到足以支撑迅猛开发的房地产市场的人口聚集、产业配套，那些大力开发的房地产项目不可避免地陷入销售困境。

　　“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。

　　在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名全部是三四线城市。

　　“之所以出现这样的局面，就是因为这些三四线城市把房地产业作为拉动经济的引擎，房地产业只是一个先导产业，并不能作为地方经济持续发展的根本，这个产业的发展需要其他产业的发展作为支撑。”胡景晖说，但从这几年的发展来看，这些三四线城市基本是提前透支了房地产业的发展，却没有在经济增长上得到相应的成果。

　　标杆房地产企业在拿地策略上回归一二线城市，也许并不是对三四线城市失去信心，而是暂时还看不到这些城市的发展潜力。

　　城镇化能否化解难题

　　“三四线城市如果没有产业的培育，将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想象中那么强。过去几年，不论是地方政府还是开发商，对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。

　　在陈国强看来，不同的城市面临的房地产风险不同，需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究，从而对房地产开发作出调整。对开发商来说，区域布局要均衡，要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中，但不能把重心全放在三四线城市。

　　“城镇化是远水，不可能马上解决那些已经出现房地产市场问题的三四线城市的问题。”陈国强说，中央对城镇化的表态也说明，恰恰是要通过城镇化来调整前几年发展中遇到的问题。

　　对于目前已经出现供大于求的三四线城市，有人认为很危险，也有人有着不同的看法。

　　在张大伟看来，对这几年进入三四线城市发展的开发商来说，并没有太大的压力，因为他们拿地的成本并不高，有些城市土地价格一平方米只有几百元。如果这个城市有发展潜力，目前的供大于求就不是问题，很快就能消化掉库存。

　　“但如果没有发展潜力，就值得认真研究。”张大伟说，比如鄂尔多斯，最近一两年基本上没有新推什么土地，之所以会出现房价的大幅下跌，是因为煤价下跌了，而煤炭是当地经济发展的绝对支柱。如果当地除了煤炭之外还有别的经济发展支柱，那就不会出现房地产的问题。

　　在张大伟看来，中央近期对城镇化的表态，其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局，培育三四线城市的产业发展，是对经济结构的优化。

　　其实，产业布局对房地产市场的影响不仅仅出现在三四线城市，在一二线城市同样存在，一二线城市建设的“新城”往往也因为没有产业的支撑从而成为“睡城”。

　　在胡景晖看来，未来中国还将有三亿到四亿的人口转移，这些人口不是转移到大城市，而是在百万人口左右的城市，要做到这一点，这些城市就必须有相当的产业支撑。“一二线城市也需要将现有的一些产业转移出去，分解到三四线城市。”

　　从国外的经验来看，当大城市发展到一定程度后往往会出现逆城市化，“中国未来恐怕也会如此，三四线城市的房地产会发展，但基础一定是产业的发展和配套设施的完善。”