201年楼市开幕刚需成楼市主角 改善性需求更青睐高品质住宅

　 刚需与改善客一直是楼市不可或缺的主力需求，2012年政策背景下，刚需成为当之无愧的楼市主角，201年也已启幕，两类购房体新的一年里将出现怎样的需求变化？市场上哪些产品又将迎合需求呈现亮点？也许购房者本身最有发言权，而与此同时，随着卖方市场向买方市场的慢慢过渡，市场需求也从一定程度上体现出开发商的产品研发方向。

　　调查一： 刚需市场 理想户型功能更强大

　　2012年可以说是不折不扣的楼市“刚需年”，业内人士预测，今年刚需市场的主导地位不会彻底改变，而刚需体对产品需求的变化将直接影响产品结构和开发商的市场定位。

　　记者通过随机的方式对50余位刚需购房体进行了调查，结果显示，近60%在今年有购房打算的刚需购房者理想的户型是总价不高的两房产品，基本上所有的购房者都希望所购买的产品带有附加赠送空间；0%的购房者倾向于布局紧凑又不失舒适性的三房户型，10%的刚需购房者出于经济承受能力的考虑，首次置业会选择一房户型。

　　调查中，不少以购买婚房为目的的刚需购房者表示，两房是最基本的考虑范畴，一方面总价和首付易于控制，另一方面长远打算，过两年家庭中有了孩子，也不至于非换房不可，当然如果能有几个平方米的“灰”空间是最理想的，像2012年出现得比较多的“两房变三房”户型，只要空间有实用性，自然是理想首选。

　　受调查者中，选择“小三房”的购房者，多数都是从未来的换房成本考虑毅然选择较大面积户型。这部分购房体普遍认为，随着子女成长、家庭人口的扩充，对书房的需求日渐增加；或者，家中有老人需要同住，三代同堂，则传统的两居室已不能满足家庭日常生活中的工作、学习和生活所需，户型紧凑的“小三房”则成为不二之选。接受调查的购房者表示，动辄40、50万元的房价，10—20年的房贷已令不少家庭不堪重负，以其过几年为换房纠结，不如“一步到位”，以满足更多家庭居住的功能需求。

　　分析： 刚需市场 今年仍将供需两旺

　　2012年受到刚需人追捧的中小户型市场前景如何？高策地产服务机构副总经理关心认为，自2011年调控以来，受到限购政策的影响，仍然能够活跃在住宅市场的需求以首次置业体为主，这部分客由于自身承受能力限制，多会选择较低总价的中小户型，而201年基于国家房地产调控的政策面仍将延续的影响，因此今年中小户型产品仍将是市场主推户型。

　　另一方面，去年占据了相当大刚需市场份额的花果园、未来方舟等超大盘，今年仍将持续放量，受供应量的影响，刚需体仍然会是这些大盘今年角逐的主要市场。201年，开发商在产品细节上将做得更精细，节约了以往过多的“公共空间”，户型紧凑使得房屋利用率增加，提升了产品附加值。继去年低首付、送面积等营销手段之后，今年刚性需求市场会走差异化路线，更加关注产品细节和产品的附加值，说到底就是拼产品、拼服务。

　　贵州财经大学房地产教研室主任夏刚认为，目前贵阳气候资源优势和省会城市的高首位度，市场供应范围已充分向省内地州市及周边省外城市辐射，这些潜在的市场需求都不容低估，贵阳城市化率的加快也是中小户型增长的又一依托，未来几年中小户型并未过剩，需求依然紧缺，供需两方都不会出现减弱趋势。

　　调查二： 改善性需求 更青睐高品质住宅

　　虽然行业人士普遍认为，今年楼市刚性需求市场将热力不减，然而改善性需求市场却同样不容低估，今年改善性需求的风头会远远劲过去年，那么201年打算买房的改善性客户又有哪些需求上的变化将呈现？

　　记者对近50位以改善性需求为目的的购房者进行了调查，调查结果显示，绝大多数改善性购房者都将资源环境较好的大户型产品作为购房首选，而去年市场上受到追捧的花园洋房产品成为不少改善性买家的理想之选。此外，也有一些购房者对近年来出现的大平层产品表现出相当兴趣，不过此类产品目前在贵阳并不多。

　　与刚需买家关注的侧重点不同，改善性需求购房者大多有一定经济实力，对楼盘地段、环境、品质、配套等均提出了更高的要求。同时，品牌房企成为了改善性买家的置业前提。由于大户型总价较高，而且多为自住型客户购买，大多买家短时间也不会考虑将此出手，所以，他们在购买的时候，会比较看中看好房企本身的实力，并将优质的服务作为楼盘保值增值的重要前提。

　　分析： 改善性置业今年或是好机会

　　受2012年“刚需为王”的市场氛围主导，各大楼盘纷纷通过加推小户型撬动刚需市场，而楼盘中的中大户型日渐成为存量产品，进入岁末冲量期，改善型房源逐渐加大了推盘的力度，由于刚需小户型经过了一段时间的激烈竞争，大部分项目放缓推盘速度，改善型产品拥有了较大的入市空间。

　　“改善性买家今年在市场上所占份额会高于去年，一方面会有一部分开发商通过对改善性需求市场的占有释放个别大盘的放量压力，另一方面，一些高品质、个性化的改善性产品今年的关注度会更高。”高策地产服务机构副总经理关心认为，“2012年推出花园洋房的项目不少都受到了市场认可，成交价格也确实不错，并使得不少楼盘在市场上成功突围。而在201年花园洋房则可能出现一个量上的爆发增长，尤其是一些综合性大盘，希望通过产品差异化来突围个别大盘对刚需市场的垄断，都会选择花园洋房这一当前市场接受度较高的产品。”

　　价位趋向合理，产品线更为丰富，今年或者是改善型买家出手的好时机，业内人士分析认为。