房地产信托偿付危机成为新堰塞湖 借新还旧风险后置

2012年三季度，房地产信托兑付洪峰有惊无险地度过之后，却在最后一月频频爆点。

　　2012年12月，中融信托、中信信托等旗下产品爆出兑付危机，均涉房地产项目。据初步统计，截至目前已有11个房地产信托爆出问题。

　　过去两三年来，房地产信托成为银行贷款体系之外的一个新的堰塞湖，目前规模接近7000亿，其中很多为“借新还旧”，其中不乏各种以政信信托、基建信托马甲出现的项目。

　　201年，将有100亿左右的房地产信托到期兑付。到时候，是爆发危机，还是继续“击鼓传花”？

　　阳光城资金链危机

　　2010年本轮调控至今，大型房企如保利等市场占有率进一步扩大，而中小房企却深陷资金链危机。其中，过去两年采取较高成本的信托融资的房企，风险越发凸显。

　　以阳光城为例。本报记者根据阳光城2012年半年报统计，该公司存续和新发行的信托计划融资规模合计42.亿元，实际到账金额2.1664亿元，加上12月12日通过中铁信托融资亿元，目前阳光城信托融资总额近50亿，排在A股上市房企前列。阳光城2012年信托计划到期偿还金额为8亿元，201年将迎来信托偿还高峰期，到期偿还金额为20.17亿元。

　　值得注意的是，阳光城目前总市值为81.79亿元，存续信托融资总额占比市值约60%，其存续实际到账信托金额，更达2012年上半年现金余额9.7亿元的逾倍。

　　信托高成本融资频频，但受房地产调控影响，阳光城旗下多个项目销售却不“给力”。以福州阳光凡尔赛宫项目为例，整个项目信托融资为6.5亿，目前仅有六七栋在售，货值约为15亿，而该项目的信托计划将于201年年中到期。

　　阳光城声称，公司续存各信托计划到期日期限错开配置，避免在同一时点出现集中偿付的情况，并且设定有效、足额的抵押、保证措施，各信托计划风险隔离。

　　但其资金问题仍然存在。本报记者调查发现，为了缓解资金紧张，阳光城股权多次被质押融资。2012年年初至今，阳光城大股东阳光集团将其持有的股权进行10次质押，6次质押给信托。其中4次质权人是中诚信托，其余两次分别为兴业国际信托和江西国际信托，另外两个股东东方信隆和康田实业各自有5次质押。上述20次质押的目的均是为阳光城融资。

　　　借新还旧风险后置

　　面临房地产信托偿付危机的不仅仅是阳光城。

　　据初步统计，2012年7月份以来，业内已有1个信托项目提前终止，其中11个项目直接或间接与房地产有关，有款信托产品的提前终止公告中没有说明融资方是否兑付资金。

　　12月12日，中融信托发行的青岛凯悦中心信托项目，因为涉及房地产信托项目兑付问题，成为首例以拍卖形式去完成兑付的信托资产处置项目，但仍以流拍告终。

　　一位专门帮助房企做信托和私募融资的人士透露，事实上，众多房企都大玩“击鼓传花”的融资游戏，房地产信托一度风生水起，而一些之前已发行信托的项目，还在继续发行新的信托，借新还旧，如天津星耀五洲项目。

　　上述人士称，信托存量和增量资产大幅集中于房地产，这是一个风险的堰塞湖，多个项目的不能兑付、司法拍卖或提前清盘都是风险“症候”显现。

　　本报记者从业内人士处获悉，目前面临房地产信托兑付风险的区域是鄂尔多斯等地。仅新华信托在此地设计发行的房地产信托便涉资0亿。

　　银监会非银部主任李建华近日透露，截至11月底，中国信托业资产规模已达6.98万亿元。估计12月已超7万亿。数据显示，2012年前三季度新增房地产信托为206亿元，截至2012三季度末，房地产信托余额为6765亿元，约占信托总体的1/10，而其他类房地产信托数据则无法确切统计，比如2012年以政信、基建名义发行、实为房地产的信托。

　　根据中金公司报告数据，201年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约100亿元。这意味着，近一半的房地产信托将于201年到期，而信托的刚性兑付，决定了这一规模的压力。信托业内人士大多认为，201年信托行业无法保持近年动辄0%以上的增速，行业将进入调整期。这将对业务激进、风控较松的信托公司构成新的挑战。

　　　　监管能否堵住堰塞湖？

　　信托业内人士称，监管层早已高度重视房地产信托为主的金融产品兑付风险。其向记者透露，银监会正在研究委托信托业协会向全国范围内的信托公司收集投资者信息，包括每一单销售的客户姓名、住址、以及购买信托的种类、金额等，“与2012年下半年高发的信托风险事件直接相关”，主要针对排查信托产品的销售对象是否为单个合格投资者，而非“假集合”。

　　据多个信托产品经理私下透露，由于信托的合格投资者的门槛较高，目前市场上常出现由一位投资者作为发起人，动员亲朋好友一起凑钱，把资金全部放在发起人账户内，并以该名投资者名义购买信托产品的案例。

　　记者咨询的法律界人士称，这种“集资”在法律意义上只有该名投资者与信托公司产生投资关系，其他团购人的所有权关系并不明确，因此隐含诸多风险。不过，监控和检查销售对象的做法，很难具体操作。

　　监管层对信托公司的监管思路已经发生转变。据悉，2012年国庆前夕，银监会曾召集部分信托高管举行会议，暂停信托开展资金池业务，可能对信托公司“刚性兑付”能力产生较大影响。此前监管层已透口风，允许信托公司暴露风险，且希望利用市场机制化解兑付危机，不要总是无论对错“刚性兑付”。

　　世联地产董事长陈劲松称，他本来估计兑付危机应在2012年三季度，结果给更大的“庞氏”以旧换新了。他认为这是201年最大不确定性的来源。