201年楼市限购限贷政策将持续 试点扩容几成定局

在限购政策持续发力的2012年，楼市走出一条向上曲线。临近年终，多地成交持续反弹，购房者热情高涨排队买房，房价上涨等现象重新在市场出现；一线房企拿地踊跃，北京、广州等地土地出让多轮举牌，大幅溢价成交，而这些现象在限购政策出台后，市场上已不多见。

　　年末岁初，楼市暖冬的反常现象不仅引起关注，也成为业内预测201年楼市走向的起点。业内普遍认为，房产税在201年扩大试点范围将成为定局；房价存反弹上涨的可能，但走势依旧以平稳为主。

　　调控◥　201限购限贷将持续

　　“坚持调控政策不动摇，这是2012年的中央经济工作会议对于201年房地产调控的政策信号。”房地产研究机构山东中原地产的投资顾问总监薄夫利认为，“包括限购、限贷等史上最严厉的政策，在短时间内没有退出市场的可能。”

　　与薄夫利判断相一致的是，12月25日，住建部再次表示，明年楼市限购政策要继续。

　　“调控政策继续收紧的可能并不大。”但薄夫利同时表示，出台更直接的政策并非没有可能，“最直接的迹象就是，住房和城乡建设部正针对房地产市场走势展开调研，以了解当前市场表现与最新动向，不排除住建部调研促使新调控政策出台的可能。”

　　房产税◥　试点扩容几成定局

　　“房产税不是个新话题，学术界从2011年就在呼吁用房产税取代限购。2012年，继上海和重庆之后，房产税试点扩容也在进行中。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，在201年，房产税扩容试点几成定局。

　　政府层面，这种迹象也十分明显。近日，财政部财科所所长贾康表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已经锁定，房产税扩征只是时间问题。

　　对于房产税取代限购成为楼市调控的政策主角，李铁岗持认可态度。他认为，同样作为房地产调控手段，房产税的效果要比限购好得多。李铁岗表示，限购的政策效果已经开始逐渐减弱。而与之相反，房产税则是一个可以长期执行的调控手段，房产税推出后，通过增加持有阶段成本，降低房产投资收益，达到房地产调控的去投资化效果。“限购之后的调控手段，房产税是一种可以考虑的方式。”

　　在政策设计方面，李铁岗认为，房产税的征收对象应为拥有多套以上的非自住购房者。

　　城镇化◥　将成201年房产开发热词

　　无论是十八大报告还是中央经济工作会议，新型城镇化这一概念被多次提及，城镇化也被认为是未来中国经济增长的主要动力。在2012年11月召开的全省城镇化工作会议上，山东明确提出，到2015年城镇化率将达到56%以上。

　　而在房地产开发业内，乐观者认为，新型城镇化将给房地产市场带来新一轮契机。中国房地产协会副会长朱中一认为，2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化。

　　山东不少房地产开发企业负责人也称，针对国家提出的城镇化发展方向，他们正在认真研究。对于城镇化当中保障住房范围扩大，这些负责人也表示，将积极参与。

　　“城镇化应该是201年房地产业的热词。”北大资源山东地产的一位负责人同时认为，短时期内城镇化对房地产的影响更多集中在理论研究层面，在市场实践中对于全国以及山东房地产业拉动究竟多大，还需要时间来验证。

　　房价◥　短期内存上涨压力

　　在最受关注的房价方面，业内认为，201年存在房价上涨的压力，但整体走势将以平稳为主。

　　房地产研究机构世联怡高总经理朱江认为，众多开发企业年底竞相拿地，表明开发企业对201年楼市持积极的乐观态度。

　　统计数据也显示，2012年底，部分一线城市因为成交回暖，房价已经出现反弹苗头。朱江认为，201年房价有上涨压力最主要来自供应方面，“因为2012年消化库存顺利，新拿地块短时间内不能形成有效供应，201年起初的一段时间内，部分城市的住宅市场会出现供不应求的现象，这些城市有房价上涨压力。”

　　朱江同时也认为，就全年来看，201年房价依旧不会大起大落，由于限购等政策的延续，“刚需购房依旧是主力”，而大幅上涨首先没有需求基础，其次房价上涨依旧有招致更严厉调控政策的可能，“开发企业在价格策略方面也将有相当顾忌。”未来房价“有小幅上涨压力，但总体以平稳为主”是朱江对201年房价总体走势的一个整体判断。