土地市场接力楼市部分地区频频出现“地王”

　　临近年底，多家品牌房企纷纷宣布提前完成全年销售任务，手中资金充裕。而恰逢年底地方政府大规模推地，房企积极拿地热情高涨。截至日前，万科、保利、龙湖等十大房企已斥资千亿购地，囤积土地储备以锁定来年销售业绩。

　　“暖冬”，大房企跑马圈地

　　年底土地市场升温，部分地区频频出现“地王”。土地市场接力楼市，出现“暖冬”。

　　11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体拿下上海外滩黄浦区地块，楼面价6176元/平米刷新上海年度单价地王纪录；11月28日，中海地产以20亿元夺得深圳宝安尖岗山宗地，楼面地价元/平米创深圳历年土地拍卖地价新高；11月0日，中冶置地以56.2亿元夺得南京下关滨江G50地块，晋升年内全国总价地王；12月6日，苏州2012-G-98号地块，共举牌78轮，被方兴地产以总价2.2亿元夺得，楼面价8990元/平米，创造苏州新地王。

　　年底将至，品牌房企在全国房企跑马圈地趋势也愈演愈烈。进入12月份，万科拿地的速度也并未放慢。12月-4日两天时间，万科共斥资5亿元拿下济南、杭州地块。中海在过去的一周，分别在苏州、杭州、南宁以及武汉拿下四幅地块，总计花费50亿元。12月12日，上海万科、绿地集团、上海玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司联合以54.1亿元底价夺得上海南站商务区地块，创新上海年内总价地王纪录。

　　据中国指数研究院统计数据显示，今年以来，截至12月10日，万科、中海、龙湖、万达等十大标杆房企全年拿地金额已高达2004亿，拿地面积达到8815万平米。

　　销售量价齐升，增强房企信心

　　据悉，品牌房企中包括保利、中海、恒大等房企已提前超额完成目标，万科则是前11月销售已超越去年全年，在土地市场也是表现抢眼。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年的拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业。“这些企业在前期通过降价跑量回笼资金，在下半年政府集中推地的这个阶段开始补仓拿地。”

　　另一方面，销售大涨，库存量下降，房企也需增加土地储备补货。

　　根据上海易居的数据显示，截至今年11月份，20个城市的商品房成交量共计888万平米，同比增长9.1%，环比增长10.%。11月成交量比市场预期要好，已超过了今年7月份的高峰，并一跃成为近两年的最好水平。这一激增的交易状况，直接降低了开发商的库存，并激发了拿地热情。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为，随着销售业绩完成、资金面改善、盈利水平上升，大型品牌房企在原有业务基础上，加大拿地，从而备战明年新开工与销售任务。

　　■ 拿地分析

　　1 “强者恒强”还将延续

　　从近期拿地趋势来看，大小房企分化严重，这一趋势仍在延续。

　　目前，大规模拿地的都是大品牌房企，而中小企业由于现金流不畅、对未来市场预期不明朗等原因，在拿地实力上比不上高周转类型企业及央企。而土地市场的格局分化，也将影响到未来发展的格局。

　　业内多位人士均认为，从各大型房企的发展来看，强者恒强的格调也会通过销售、土地储备与资金面等方面表现出来。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，大型品牌房企在今年年度销售目标完成较好的情况下，开始将目光转向拿地方面。最近各大房企频频拿地的现象，预示着明年这一类房企在土地上将有更大的保障，在房屋新开工上也将更具竞争力。

　　一家证券公司房地产行业分析师也告诉记者，多项目操作，使得房企的销售周期不同，也使房企的现金流趋于稳定，而只有单个或较少项目的房企，则抗风险能力较差，项目不处于销售期的话，现金流备受考验，随着项目的结算，甚至有退出行业的可能。

　　2 合作拿地风险共担成趋势

　　在楼市调控的背景下，房企联合拿地合作开发的模式越来越普遍。

　　近期，万科、绿地等四家房企以54亿元拿下上海年内总价地王。此前，富力、雅居乐、合景泰富地产及世茂房地产联合体以70.5亿元拿下天津商住项目。而龙头万科，更是早已与住总、中粮、五矿等展开过多次合作，房企之间联合拿地的案例越来越多。

　　张宏伟认为，房企由此前竞争转为“竞合”，开始通过“竞合”来规避市场风险。

　　据记者了解，在土地市场，对于优质地块一直是品牌房企竞争的对象，为了避免斗争激烈，不少房企退而求其次，选择合作开发模式，既能相互借力利益共沾，又可规避投资开发风险，优化市场资源配置。

　　■ 观点

　　“土地市场仍属理性”

　　虽然年底“地王”频现，但高溢价并不是常态。多位业界人士表示，目前的土地市场仍属理性。比如，上海南站总价地王、南京下关总价地王等都是以底价成交，只是因为位置较好、建筑面积较大，从而总价很高。

　　中原地产分析师认为，目前土地成交冷热不均衡，但总体溢价率并不高。一些位置比较好的地块受到热捧，但相比2010年的一些单价地王还有一定差距。同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，今年以来高溢价和“地王”地块大多数的区位确实比较好，比如在市中心核心区域、滨江豪宅板块等，当然会受到市场的追捧，但这不代表整个市场的趋势。