2017年房地产七大预测

2017年房地产七大预测

销售额有望再次超市场预期。新房销售额同比增速预计为0~5%，其中增长主要集中在下半年。（）

房价不会跌。2017年上半年将维持平稳，下半年将重回上升趋势。

城市层面供需关系将得到改善，但不会发生根本扭转。

随着调控政策效果渐弱，一、二线城市预计将在2017年下半年反超三、四线城市。

房贷的边际收窄（预测2017年新增房贷总额5.5万亿元，同比下降15%）不会对房地产市场带来实质性影响。

2017年银行理财产品仍将作为开发商的重要支撑（2016年约为4万亿），为开发商拿地等活动提供充裕的外部资金。

稳定的政策预期：短期内将不会有显著调整。

01、房价会跌吗？不会

整体态势：预计2017 年上半年销售均价将持平，下半年重回上升趋势。但对于二手房市场，成交价可能会有5~10%的调整。

新房推动因素：1）开发商资金充裕；2）一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决；）高地价。

趋势结论：虽然在行政措施干预下，2016 年四季度和2017年一季度新房销售均价表现将持平，但我们预计会有三大推动因素支撑其在下半年重回上升趋势。

银行理财资金将继续为开发商提供充足支持

2016 年，中金预计约5.5 万亿元的外部资金流入地产市场，用于开发商在公开市场拿地、收并购等活动，适时满足了开发商规模扩张的需求。在这5.5 万亿元的外部资金中，来自银行理财产品的资金在今年大幅增长，全年预计贡献4 万亿（占比超70%），成为开发商外部资金的重要来源。

预计2016 年土地出让金总额约为4万亿元，开发商在手资金绰绰有余。

未来，如果银行理财资金进入地产行业未受调整，2017 年开发商的外部资金大概率仍将保持充裕。通过情景分析得知，资金缺口仅会在开发商外部资金缩小超过15%而拿地所需资金增长超过10%时才会出现。

2017 年核心城市仍面临住房供应短缺

中金认为一、二线城市供不应求的情况会在一定程度上得到改善，但难以彻底解决，因此房价继续上涨的压力仍然存在。目前数据显示截至9月底，一、二线城市的库存去化月数分别为9.、9.4 个月，情景分析显示2017 年供需关系不会有太大改观。

► 基本情景：可售资源增长15%，地产销售下降15%。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到12.6、12.7 个月，但仍处于10~14 个月的健康区间内。

► 悲观情景：可售资源增长0%，地产销售下降0%（可能性极低）。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到17.、17.5 个月，仍低于一、二线城市的历史高位（分别为18.5、0.4 个月）。

高地价激发开发商提价意愿

出于对利润率的保护，2016 年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿，在2016 年拿地过于激进的开发商压力尤甚。

2、二手房：小幅调整在所难免

中金认为二手房销售均价会出现合理的小幅调整（约5~10%），原因有两点：

1、短期内挂牌价和成交价均增长过快，增幅过高。一些城市（如北京、广州）二手房成交价格增速甚至超过新房，这在我们看来是不合理的，考虑到新房普遍有品质的改善或提升。

2、二手房市场是C2C 而非B2C，因此与新房相比，二手房市场价格更加灵活，议价空间更大。

、需求减少？会，但只是暂时的

由于政策扰动，短期内销量将会出现显著同比下滑，但将会在2017下半年重拾上升趋势。长期来看，中金对于中国新房销售量并不悲观。

1、2016 年四季度和2017 年一季度：参考2010和201 年政策收紧时期的经验，近期销售面积同比下降0~40%是在预期范围内的。

2、2017 年二季度：销售面积下滑幅度预计将收窄到10~20%。

、2017 年下半年：销售面积再次回到同比正增长。

长期来看：预计中国新房销量将在未来三年将维持目前每年11~12亿平米的水平，之后将缓慢下行，进入21 世纪0 年代和40 年代后将降至每年7~8亿平米。2016 年四季度和2017 年一季度：销售面积同比下降0~40%

受调控政策影响，销售面积将在2016 年四季度呈弱势，并将持续到2017 年一季度。

2010 和201 年调控政策实施后，销量同比下降20~0%。此轮调控还额外引入行政措施，在过热城市（超过20个一、二线城市及部分三、四线城市）重建房地产市场秩序，带来更加显著的影响。

4、二季度开始改善 下半年见底回升

中金预计一、二线城市销量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%，2017 年下半年重回增长态势。

► 进入2017 年二季度，当调控措施在价格控制方面逐渐取得成效，政府对一、二线城市地产市场的态度不会再像现在这样严厉，这将有助于改善市场情绪。同时可售资源的补充也将从2017 年二季度起帮助缓解下滑局面。

► 新增房贷将阻止销售额的大幅下滑。我们将在后面的章节具体讨论。

► 可售资源的及时补充（主要来自2016 年新增土储）将有效缓解销量的萎缩。2012和201 年的市场表现印证了这点

长期来看：新房销量在未来三年将维持在每年约11 亿平米。

我们预计2016~2020 年间新房销量将保持在11~12 亿平米，之后将开始减速下降，在21 世纪0 年代、40 年代稳定在每年7~8 亿平米。

5、一线城市供应短缺难以改变

由于中央政府“因城施策”框架的指引，我们认为城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善，但不会彻底扭转，这意味着：1）此次政策收紧的热点城市供应缺口将持续存在；2）三、四线城市供应过剩的问题难以根本解决。

一线和核心二线城市供应仍小于需求

我们对此次受到调控的一线和核心二线城市需求/供应比率（“需供比”）进行了情景分析。

► 一线城市：供应缺口难以解决：1）这四个城市的需供比在每种情景中都超过1；2）深圳面临的供应短缺问题最为严重。

► 21 个政策收紧的城市（包括一线城市）：在个别情况下总需求可以被满足（当供应扩大超过15%；需求缩小超过15%），但供应过剩的程度非常低。

6、房贷杠杆过高？在可控范围内

虽然2016 年中国居民房贷大大增加，但整体杠杆水平（从贷款总余额来看）仍未超过全球其他国家，尚处“合理范围”内。

各项杠杆比率均未超过其他可比国家

我们不否认，2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平，并有可能带来潜在风险，但我们不能夸大边际影响，因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。

► 中国房贷存量（住房贷款余额占GDP 比重）仍然相对较低：截至16 年9 月底住房贷款余额为17.9 万亿元，占过去一年年化GDP 的25%（ 1996/2014 年为2%/41%，美国2007/2015 年为7%/5%；图表27）。

► 全年房贷支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中国居民偿还房贷的平均久期远低于其他国家，但不论是否将久期调整为其他国家的水平，每年房贷支出占全部居民可支配收入的比例都在可承担范围内（图表28）。

► 中国居民房贷存量占居民总资产的比例均未超过日美可比指标。截至2016 年前9月末，房贷存量/居民总储蓄（1%）、房贷存量/居民金融资产（17%）以及房贷存量/居民总房产价值（10%）三项比率与 大致相当，但大幅低于美国（图表29）。

即使以现价计算，近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降。