杭州市修订物业管理条例 新增物业保修金

　截至2011年底，我市实施物业管理的房屋建筑总面积达到近八千万平方米，两万平方米以上住宅小区物业管理覆盖面达到了85%以上。

　　但小区电梯无人管理，一停数月；物业突然撤出，居民束手无策……像这样关于物管不力的新闻近几年成为新话题。

　　物业管理已经和我们老百姓的日常生活紧紧联系在一起，如何解决物业管理工作中出现的新情况、新问题？昨日，市政府常务会议审议了《杭州市物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)。

　　新增物业保修金

　　确保质量出问题“有钱可用”

　　相比现行的《杭州市物业管理条例》，此次《条例(修订草案)》的一大特是增加了“物业保修金”这一制度。特别要说明的是，物业保修金和物业维修资金是两回事。

　　物业维修资金，是由全体业主缴存的，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　而物业保修金，是开发商出的。在办产权证前就得上交，而且要存储8年，作为建筑工程等问题的维修费用。物业保修金存满8年后，本息余额要退还建设单位。但如果在这8年里，建设单位因歇业、破产等原因不存在了，那么这笔本息余额就转为小区的物业维修资金了。

　　物业保修金主要用于房屋建筑安装工程存在质量等方面，让大家在万一碰到房屋质量问题，不用担心建设单位赖账了。现在，部分近年交付使用的新小区已经在实行这项措施了。

　　物业保修金实行“统一缴存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县(市)房产行政主管部门指定的机构(以下称保修金管理机构)统一管理。任何机构和个人不得将物业保修金和物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。

　　物管突然撤出的“真空期”

　　居委会暂时接管

　　物业管理中许多矛盾难以由物业主管部门单独解决，需要依靠基层政府及社区居委会协调解决。2009年，下沙某楼盘，物业因为与部分业主有矛盾，在合同尚未到期的情况下突然撤出，导致小区垃圾遍地，业主晚上不敢出门。

　　《条例(修订草案)》规定，物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当按照物业管理应急预案开展应急管理。所在地社区居民委员会负责组织不超过6个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。6个月期满后，物业项目仍未选聘到物业服务企业的，由业主自行管理。

　　也就是说，如果遇到物业管理更迭的“真空期”，居委会将负责“接管”一段时间。

　　遭遇业委会人数缺额

　　“候补委员”顶上

　　物业管理中，有时会遭遇业委会委员辞职的情况，如果少数业委会委员辞职，会导致业主大会和业委会无法正常运转，但重新选举耗时耗力。《条例(修订草案)》首次提出“候补委员”这个词，就是为了未雨绸缪，防止因为业委会人数缺额影响相关决策。

　　《条例(修订草案)》规定，候补委员人数不超过委员人数的50%，可以与正式委员一同由业主大会选举产生。当业委会因委员辞职等原因缺额，且缺额人数不超过50%的，可以从候补委员中自动递补。但如果缺额超过50%，就要重新选举业委会了。