卖断货促使房企抢地 市场再度升温

　 楼面地价在2500元/平方米上下，江北城某地块楼面价达6661元/平方米

　　土地市场在接近年关时显得格外热闹。一些热门地块不仅吸引了众多大型房企参与，而且出现多轮竞价和高溢价现象，激烈程度堪比2009年和2010年。

　　铭腾机构提供的市场监控数据显示，在刚刚过去的11月，重庆主城区共成交商住用地0宗，共计445亩，可开发建筑体量508万平方米，土地出让金达15亿元，是去年同期的2倍，今年月均的倍。

　　卖断货促使房企抢地

　　11月总共成交0宗土地，金科、融创、中渝、复地、旭辉、蓝光等多家房企均有所斩获，并迫不及待地晒出“战果”。

　　房企资金链充裕，被认为是市场再度升温的主因。铭腾机构总经理吴小飞表示，经过今年的热销，这些房企目前的可售货量已剩得不多，也就表现出了对增加土储的强烈渴求。他透露，去年楼市行情不好，不少房企年初制定销售计划时都趋于保守，始料未及的是，今年月以来市场转好，房子提前卖断货，于是赶紧出手抢地。上半年成交的地块，溢价率普遍在20%以内，下半年竞争更趋激烈，多数达到了40%左右。

　　中原地产市场总监孙刚也认为，去年的土地市场表现平淡，主要是受政策影响，开发商出货速度较慢，限制了拿地需求，而今年的资金状况则大有改观。因此，今年以来，土地流标的现象极少。

　　他指出，竞价企业增多、竞价次数增多、大型房企到场，是本轮土地市场回暖的重要特征。融创一口气竞得空港中央公园片区宗土地，几天后再次出手拿下照母山一地块；金科在获得照母山的地块后，表示很快将进行产品规划，初步定位为中高端；而最激烈的争夺要属渝北观音桥一地块，7家房企角逐61轮，最终由中渝以高达186%的溢价率拍得。

　　多个板块地价下跌

　　一面是房企需求在膨胀，一面是今年地价更便宜。

　　根据铭腾机构的市场监控数据，与去年相比，今年1-11月蔡家、大竹林、空港、茶园、江北城、华岩等多个组团土地价格均有所下降。其中江北城板块降幅达29%，其次是大竹林-照母山、鱼洞、蔡家和茶园，降幅超过15%。

　　事实上，今年以来，拿地高峰远不止是11月这波，此前的4月和8月也分别出现过。孙刚回忆，上半年成交的土地，平均楼面地价才刚2000元/平方米出头，而去年地价处于高位，全年的平均值为2600多元/平方米。下半年，除了江北城这块地楼面地价达到了6661元/平方米，其余都在2500元/平方米上下。

　　他认为，这是非常合理的价格。以照母山板块为例，楼面地价2500元/平方米，加上建安、税费等开发成本4000元/平方米，总成本为建面6500元/平方米，目前该板块的高层售价普遍在建面9000多元/平方米，还是有较大的利润空间。

　　从土地供应的区域来看，主要集中在北区，照母山、空港、蔡家等都是热点板块。吴小飞透露，本月还将有20余宗地块供应，预计还会出现一波抢地潮。

　　出现新一轮市场分化

　　从本轮土地市场的表现来看，大型房企在土地市场攻城略地的同时，中小房企拿地势头明显萎缩，不难看出市场分化的格局，而未来这种趋势还将加剧。

　　孙刚说，大型房企的项目开发节奏和资金周转速度明显快于中小企业，像龙湖、万科、保利、金科、融创等，从拿地到产品投放市场只需一年的时间，直接导致强者恒强。而与大型房企相比，不少房企未能把握好开发节奏，在市场向好时高价拿地，而在调控深化阶段，房屋销售却遇到阻力，导致企业的资金链吃紧，造成供地潮时无力拿地。

　　业内人士认为，土地市场的门槛提高，起步价动辙上10亿元，加上主城区项目开发的利润空间越来越薄，不少房企把关注的目光投向了区县市场。该人士还表示，在区县从事房地产开发的风险更低，市场竞争也没那么激烈，同景、财信等房企都在区县看地。

　　吴小飞分析，土地储备情况往往决定此后的市场竞争态势，随着大型房企逐步掌握土地资源，市场优势进一步扩大，部分中小房企难以获取土地，市场份额也将继续缩减。