销售业绩近无压力开发商保利保价” 置业者回流二手房市场

　　受销售业绩近无压力的影响，开发商的销售策略从“以价换量”调整为“保利保价”，相对于二手房市场，新房市场的价格优势下降明显，一部分置业者再度流入二手房市场，致使二手房市场的需求增加。各机构的统计数据均显示，11月份的二手房市场出现明显翘尾，成交价量齐升。

　　置业者回流二手房市场

　　一直在五环外看新房的李女士近期动摇了，眼看着项目开盘一期价格高于一期，用李女士的话说，“很是郁闷”。她告诉记者，去年年底就想买房，钱准备差不多了，可是资格不够，从那时起，李女士就开始关注大兴黄村、天宫院等区域的房价，今年10月有资格之后，李女士发现，去年她关注的项目都在涨价，“我实在不能接受，去年才多一平米，现在都快一平米了，同一个项目，你说我心理能平衡吗？本来想在这买个两居室呢，结果我算了算，还真不如在单位附近买个小一点的算了，上下班方便。”据李女士介绍，她已经委托中介开始房，“尽量在年前买到。”

　　像李女士这样的购房者并不少见，三元桥某中介机构的经纪人告诉记者，现在的二手房房源非常紧张，但是购房需求量非常大，“买一居室和小两居的人比较多，有点供不应求。”

　　北京中原地产市场总监张大伟认为，截至10月底，大部分知名房企都完成了今年的销售任务，因此，注重利润率的企业停止了降价，且大部分房价有小幅上调，这使得新房的竞争力下降，对二手房需求的分流作用也被削弱，二手房保值增值，地段优越的特性吸引了更多的首置和置换客户，因此价、量都有提升。

　　二手房成交量回升

　　据链家地产市场研究部统计，在需求入市增加的推动下，月成交有望达到1.4万套，接近8月市场火热时期的水平。而昌平、顺义等郊区的补涨行情，则推动了成交价格走高，接近元/平米，年末的暖冬行情已经成为定局。

　　统计数据显示，11月份北京全市二手住宅网签总量为套，环比上月同期大幅上涨了26.2%，与去年同期相比更是大幅上涨了80.5%。

　　成交量仅次于年内最高的8月份，创年内第二新高。

　　链家地产市场研究部张絮表示，11月成交量环比上涨27.1%，结束了成交量连续个月回落的行情，出现逆转。在8-10月市场经历短暂回调之后，其间也积累了一些观望的购房需求，再加上11月以来本身也有大量新入市的购房者，使得11月出现需求集中释放的情况。从客源上看，11月新增客源的环比增长接近26%。

　　业主信心和预期增强

　　量价回升的市场自然使得业主的信心倍增，中原的报价指数显示，11月较10月上涨了10个百分点，大多数业主调高了报价。

　　“一天好几拨人去看一套房子跟好几天才有一拨人看房子对业主的心理影响肯定不一样，现在一部分业主一直在提高自己的预期，你去一次他抬高一次价格。”某经纪人称。

　　从9月底就开始挂牌卖房的陈先生对此深有体会，“我不知道其他人怎么想，反正来看房的人那么多，我自然会希望以最高价卖出去，这也没有错，对不对？市场经济嘛。”

　　张大伟告诉记者，受到没有新政抑制房价的背景影响，部分购房客户入市步伐加快，在一些稀缺优势区域甚至出现多组客户争抢优质房源的局面。

　　议价空间缩小

　　在业主调高报价的同时，议价空间也在不断地缩小。据链家地产市场研究部统计，二手房议价空间从年初下滑，在7月达到谷底，但是随后出现反弹。10月开始以来，二手房议价空间又再次下降，11月议价空间为2.4%，与7月水平接近。按照目前全市平均套均总价209万元估计，业主平均的让利空间仅为5万元左右。

　　链家地产市场部张絮认为，目前的议价空间降至今年的最低水平，当前业主不仅是挂牌价格较高，抗价意愿也有所增强。一方面，在金九银十市场短暂回落后，11月二手房市场重归火热。另一方面，目前为止并没有出现明年调控收紧的迹象，导致业主预期比较乐观。在议价空间下降的同时，新增房源的挂牌价格有所提高，后市价格上涨压力增加。不过，张絮表示，从当前市场的上升势头来看，虽然并未传出明年调控从紧的信号，但也不会就此放松，购房者和业主切勿盲目乐观。

　　成交均价飙至今年最高

　　11月市场成交量的强势回升促使成交价格升至年内最高。

　　据链家地产市场研究部统计，11月份北京市二手住宅成交均价为2998元/平方米，环比上月增长.2%，由于去年四季度价格进入加速下滑阶段，同比涨幅较高，达到6.%。张絮表示，11月价格再次出现反弹，接近元/平米，维持了近个月的价格稳定格局被打破，并达到今年以来最高。

　　张絮认为，从年内的成交情况来看，购房需求较为强劲，短期内供需矛盾依然难以缓解，后市的价格上涨依然存在较大压力。部分客户也因为预期乐观，会接受业主的涨价。如果没有新的政策因素影响，年末的价格有可能会超过元/平米。