受政府的推地节奏影响 4天内诞生5个地王

　年末将至，一二线城市土地市场突现一波诡异的“地王潮”。据《证券日报》记者和链家地产市场研究部统计，11月27日至11月0日这4天内，北京、上海、深圳、南京以及成都5地地王纪录相继被刷新。

　　值得一提的是，北京的准地王和上海新晋地王的楼面地价均已超过.8万元／平方米，甚至此前南京不被看好的年内全国总价地王也成功出让，上半年房企在土地市场的“沉默”局面似乎一下子升至“热闹非凡”。

　　“这主要受政府的推地节奏影响”，美联物业全国研究中心主任何倩茹向《证券日报》记者表示，“开发商年初的时候实际上没有预想到库存会消化的如此之快，因此下半年更加积极的补仓”。

　　4天内诞生5个地王

　　11月27日，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号一地块，挂牌出让起始价为20亿元，建筑控制规模平方米，以此计算，起始楼面价高达.8万元/平方米，创历史新高。对此，链家地产市场研究部张絮以及北京中原地产市场研究部总监张大伟均向本报记者表示，这块地年末出让时将会顺利晋升为北京新住宅楼面价单价地王，而项目未来入市价格将超过6万元／平方米无疑。

　　无独有偶，11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体11月27日以27.7亿元竞得黄浦区594(北块)、596街坊地块，楼板价为6176元/平方米，刷新上海年度单价地王纪录。

　　而次日(11月28日)，中海地产以20亿元的价格摘得深圳宝安尖岗山A122-041宗地，但由于需要承担当代艺术馆与城市规划展览馆20年的建设运营管理，其中根据标书提示和政府共建的费用，建安成本不低于18.6亿，管理运营成本不低于10亿，该宗土地的实际总价为48.6亿元，计可售楼面地价为元/平方米，创深圳历年土地拍卖地价新高，为深圳新地王。

　　至此，一线城市地王纪录几乎被全线刷新。此外，尽管广州未诞生新地王，但11月0日，广州政府一天在土地市场共揽金71.58亿元，摊分下来的地价也相当高，如白云区永泰地块地价达1.46万元/平方米，楼价起码要卖到万多元/平方米。

　　然而，这并不是终点。

　　据链家地产市场研究部统计数据显示，11月0日当天，南京和成都同一天诞生两个地王。其中，中国中冶集团以高达56.2亿元的底价竞得南京下关滨江G50地块，楼面价达775元/平方米，这意味着年内全国总价地王诞生；成都武侯区永丰乡太平村地块由大港国际以2.8亿元摘得，楼面地价达8500元/平方米，溢价率高达150%。

　　地王频出并不意外

　　“实际上，上述几个地王的诞生并不令业内感到意外”，何倩茹向本报记者表示，“综合来看，上述5个地王单价高者地段优，总价高者单价低，成交价格还是比较合理的”。

　　“以中冶拿下的年内全国地王为例，其楼面地价甚至要低于中冶2010年拿下的该地周边的地块”，何倩茹进一步向记者表示，目前周边楼价约为-元/平方米，从这一角度来看，其楼面价格也并不算高。

　　值得一提的是，据悉，中国中冶此前已通过竞拍获得该区域1号地和号地土地使用权，两地块出让价分别为121.41亿元和78.9亿元。加上此次拿下2号地块的56.2亿元，中国中冶合计斥资256.54亿元拿下三幅地块。

　　“这就是在造城”，何倩茹表示，不过入市风险尚不好判定。对此，有市场人士向记者表示，拆迁难题和预计400亿元的开发资金需求或将拖累该项目的入市时间。

　　不过，同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，2010年之前的地王有一定泡沫成分在，溢价率非常高，而2011之后出现的地王溢价率一般比较低，溢价水份也不高，相对理性很多。

　　对此，链家地产市场部张旭向记者表示，虽然地王频出，但并没有出现疯狂的局面。一方面，虽然地方政府对于土地财政依赖度较高，但随着土地市场成为今年楼市调控的主战场，政府在土地收入及供地节奏方面也进入了两难境地；另一方面，开发商去库存压力减小并不代表盲目的拿地扩张，房企对拿地规模及资金的控制相对谨慎，高溢价拿地的意愿并不强烈。

　　“预计年内不会再出现地王扎堆的现象了”，何倩茹向记者表示，剩下的近一个月时间，土地市场不会出现急速升温的情况，不存在溢价率全面高飙的可能性。

　　不过，上述市场人士向记者表示，地王的出现将带动周边房价上涨，尤其北京即将面世的准地王，对周边二手房的助推影响将非常明显。