二手商铺回暖相对迅速 二手写字楼尚无起

　 10月1日深圳存量非住宅按评估征税政策正式实施以来，在经历了9月份规避评估征税的二手成交井喷态势之后，10月二手商业成交经历了一轮幅度极大的“过山车”，写字楼和商铺的成交数据达到了近年来的最低点。进入11月后，随着政策影响逐渐被消化，二手商业地产出现了局部回暖，其中商铺市场回升力度加大，而写字楼则延续了10月份的成交走势，起不大。与此同时，10到11月，在政策的刺激下，二手市场的部分投资需求转移到了一手市场，成交较此前出现明显上升趋势。当前的市场格局让不少开发商加大和加快了一手商业的推盘力度。

　　二手买卖：商铺回暖相对迅速 写字楼尚无起

　　美联物业全国研究中心的统计数据显示，今年以来，二手商业尤其是写字楼的成交持续了相当长一段时间的冷清，直到第三季度以来才相对回转。8月下旬，深圳市地税局与规土委正式发放通知，深圳将于10月1日对二手工商铺的交易实施按评估价过户的政策，二手商业市场的热闹在9月达到了最高峰。二手商铺成交面积近20万平方米，写字楼成交也突破年内新高，达到近7.万平方米成交。在这一轮最后的“狂欢”之后，二手商业的成交急转直下，商铺和写字楼10月的成交面积均为4000多平方米。

　　进入11月以来，二手市场也走向了分化，在写字楼仍然延续了10月成交水平的同时，商铺市场出现了显著的回暖态势。根据美联物业的统计，截止11月27日，深圳二手商铺的成交面积已经达到2万平方米，虽然与9月的20万平方米相比大为逊，但正逐步恢复到之前的成交水平。而写字楼的成交回升速度却并没能跟商铺同步，截至11月27日，二手写字楼的成交面积依然仅有4115.9平方米，而据统计，今年1月—8月，深圳二手写字楼的成交面积均为1万平方米。

　　对于以上情况，美联物业全国研究中心主任何倩茹认为，写字楼市场由于投资周期较长，二手定价往往与一手价格差距较大，在评估过程中税费不少；而二手商铺市场刚兴起不久，买卖时间较短，市场供应也足，因此二手定价和一手价格不会出现很大价差，评估征税的税费成本也相对较低。因此，市场在经过一个多月的政策消化之后，二手商铺投资又逐渐回温，而税费成本相对较高的二手写字楼则难以一时回复原来的成交。

　　“预计写字楼的成交面积近几个月内都会停留在5000平方米左右，而此前，除了较为反常的9月高峰，写字楼的月成交面积均值为1万平方米，看来政策的消化还是需要一定时间。”何倩茹如此表示。

　　一手写字楼和商铺：成交随供应升温 达到近半年高峰

　　在二手市场缓慢走回此前成交数值的同时，一手商业市场正趁机发力。10月份二手市场的极大萎缩意味着部分投资需求向一手转移，高纬环球的统计数据显示，近两个月来，深圳一手市场的成交便逐步攀升，写字楼和商铺都达到了近半年的高峰。从成交数据的走势来看，直到12月底，虽然不会有明显的上涨，但一手商业市场的成交都会维持在相对高位。

　　“一手上商业地产的成交跟供应有比较大的关系，可以看到，今年下半年以来，深圳一手商业地产尤其是住宅裙楼商铺的供应不断增加，由于深圳商业地产的供应和成交基数都较小，一旦有新增供应进入，都会在成交数据上有比较快速的反应。”高纬环球华南区研究助理经理袁雪玲如此说道。

　　根据高纬环球的统计，今年8月至11月期间，由于新增项目持续供给，深圳一手商铺的可售面积已经达到102.6万平方米，而写字楼的可售面积也已经达到了42.1万平方米。

　　当然，二手市场的相对冷清也让部分投资需求转移到了一手市场，开发商趁机发力加大了供应。“二手市场成交的下降让开发商觉得有必要加快一手供应的速度，部分项目提前加推并且还取得了不错的成交成绩，例如盐田的万科壹海城一开盘就卖出了10多套写字楼单位，而此前9月开盘的农科商务办公楼在10月、11月期间也快速清盘，一共86套可售单位，据我了解目前仅剩4套。”何倩茹表示。

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