建立购租并举的住房制度 楼市蓝海即将涌来

2015年中央经济工作会议明确提出要发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。“这也是历史上第一次在如此高规格的会议上提把房屋的租赁和买卖市场放在同等重要的位置。”住建部房地产市场监管司司长高志勇介绍。

一个看似庞大的楼市新蓝海或将来袭。
　　2015年中央经济工作会议明确提出要发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。
　　“这也是历史上第一次在如此高规格的会议上提把房屋的租赁和买卖市场放在同等重要的位置。”住建部房地产市场监管司司长高志勇介绍。
　　上述政策转变亦是房地产市场发展至今的必然：房地产的市场形态由增量转为增量与存量同时发展、并重出现，部分一线城市出现二手房交易超过新房的情况。
　　另外，居民的消费观念也从此前的购买为主转向购租并举。高志勇介绍，2014年，通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿，这也意味着租赁市场是一个巨大的市场。
　　建立购租并举的住房制度，促进住房租赁的规模化、专业化发展也是住建部2016年的工作要点之一，另据21世纪经济报道记者采访获悉，住建部也早开始起步有关住房租赁经营规模化的前期调研和政策储备，租赁市场的政策或将进一步发力。
　　住房租赁规模化：
　　下一个政策重点
　　推动住房租赁的规模化经营是2016年住建部培育租赁市场的一个政策发力点。
　　21世纪经济报道记者自多地住建厅系统人士获悉，住建部在2015年年底就专题对住房租赁规模化经营进行了调研，调研内容包括，了解多地住房租赁市场的发展及现有政策，新建商品房和二手房租赁规模化进行了可行性分析，以及相关政策建议。
　　苏州住建委网站上日前也刊登了住建部会同财政部、国家税务总局以住房租赁规模化经营为主题抵苏调研的新闻。
　　北京我爱我家副总裁胡景晖告诉21世纪经济报道记者，租购并举被视为当前库存高企的一个有效方法，但是培育租赁市场的核心，即是通过市场变革的方式促进租赁市场的规模经营、专业化。
　　租赁市场规模化经营难点：
　　税费高 收益低
　　虽然住房租赁市场高达万亿，2010年全国第六次人口普查数据显示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和2.1%。而在许多发达国家和地区的租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25%-0%。
　　在房地产迎来存量之际，租赁市场也被房企看为未来房地产转型的一大蓝海，然而，租赁市场的规模化经营并不容易。
　　相比买卖房产收益，胡景晖表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的税费高、融资成本高、运营成本高等，这也是影响当前住房租赁市场的规模化经营的一个核心的难点。
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉也算了一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。
　　胡景晖也称，在现有的政策体系下，没有政府的政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化，做大做强。
　　破局：需多部门政策组合拳
　　实际上，早在2015年初，住建部就出台了关于培育和发展住房租赁市场的指导意见。
　　意见明确提出，积极培育经营住房租赁的机构，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，年时间建立基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
　　上述政策为租赁市场的发展指明了方向，然而，截止到目前，利好经营住房租赁机构的执行政策落地寥寥。
　　在购租并举的住房制度写入中央经济工作会议，租赁市场的政策也将进一步发力。
　　此前，胡景晖代表我爱我家给住建部做了住房租赁市场规模化市场分析和政策建议。在他看来，住房租赁市场的培育以及规模化产业化的发展，需要一系列政策的破题。
　　“住房租赁市场的培育涉及到多个部门，比如结合到土地用途的调整，可能涉及到国土，房租租赁等相关税收涉及到财税部门，"互联网+"袭来，也会对租赁市场有影响，可能还涉及到工信部等。”胡景晖建议，下一步政策的发力点，应该是住建部牵头，多部委配合在更大层面的推进。
　　以税费为例，胡景晖称，目前的房屋租赁是在房地产范畴内统筹，税费较高，未来可否把租赁市场形成发改委的一个汇集民生的新型产业目录来扶持，如此税费可以大大降低。
　　另外，胡景晖表示，房屋租赁市场还涉及到需要改变土地性质、建筑用途的用房，这期间就涉及到多个部门的政府审批和政策瓶颈，比如小产权房，和国有闲置用房。
　　胡景晖举例说，国资委下属的国企有一堆闲置房产，但根据现有政策，“这些房屋的包租出去，最长只能签5年的合同，对于大型中介机构来说，5年的租金回报可能无法摊平前期改造装修运营的费用。
　　胡景晖称，租赁政策破题的核心就是增加租赁住房的收益率，从而吸引社会资本关注，促进行业规模化、专业化发展。