改善型需求演变成新刚需 选房既考虑功能又考虑舒适还受房价制约

任志强曾说：“购房需求的不断细化，刚需的内涵和外延开始泛化，改善型需求正在演变成购买力更强的‘新刚需’”。

记者走访宁波个大售楼处发现，这些“新刚需”选房时一般既考虑功能性，又考虑舒适性，同时受房价制约。

鄞州区一楼盘置业顾问表示，对很多“新刚需”家庭来说，两房或者三房已经不能满足改善型居住需求，不少购房者开始考虑选择四房产品，但因手上资金有限，所以目前90平方米~140平方米的“小四房”很受欢迎。

“单独二孩”政策实施

四居室成标配

赵女士的女儿今年4岁了，她和老公一直希望再生个宝宝，两个孩子一起成长。

今年1月，“单独二孩”政策实施，生二胎的事提上日程，夫妻俩忙着体检调养生体，随后，两人发现，有件比生孩子更紧迫的事，换房子。

目前赵女士住的房子是结婚时买的，90平，两房两厅，自从她生完孩子，婆婆和公公就搬过来住，方便照顾孩子，料理家务，家里稍显拥挤，但也不失温馨。

但如果家里再添个宝宝，房子就一定不够住了，“女儿渐渐大了，需要一个房间，父母和新生的孩子一个房间，但家里至少有个书房，孩子做作业或者自己加班用”，赵女士算来算去，觉得至少要买个四房的房子。

赵女士和老公都是工薪族，一百七八十平方米的大户型遥不可及，最近几个周末两人逛了很多楼盘，发现很多楼盘（楼盘 / ）在卖一百三四十平方米的“小四房”，虽然各个区域都不大，但完全满足了需求，“简直是两个孩子家庭的‘标配’”，赵女士的丈夫感慨。

上周末，他们到家博会看房时告诉记者，因为家中有老人，考虑到他们的出行和医疗要求，想选一个生活配套较全的楼盘，目前还没有满意的，“总体上小的四房房源在市场上还是少数，开发商应该多开发一点”，赵女士建议。

“三代同堂”家有书房

改善型刚需瞄向“小四房”

家住海曙区的邸女士最近也在筹划着换房，她现在住的是一套120多平方米的大三房 ，“以前总觉得房子买大了，打扫起来麻烦，现在孩子上小学了，父母搬来接送孩子、帮我们做饭，一下子觉得不够用了。”

邸女士说，结婚买房的时候，计划着有孩子后还需要一个书房，就抱着“一次性买好”的心态，买了个大三房。可是几年住下来，孩子上小学了，父母搬了过来，她发现当初绰绰有余的空间突然变得不够用了。

“其实不是房子小了，而是房间的数量少了，孩子最近一两年可以和我们睡在一起，但迟早需要一个独立空间。”邸女士说，结婚前只想到了书房，没有考虑到给老人预留房间，如果现在把书房变成卧室，房子的功能性大打折扣。

她说，虽然打算买房子，但目前市场不好，现住的房子不打算卖掉，这样资金压力就很大，面积不超过140平方米的小四房是理想的首选。“房间的数量够用了，舒适度的差异性不大，关键是置业成本和还贷（贷款 / ）压力要小许多。”唐女士说。

刚需族成长为改善型

“小四房”产品市场走俏

最近，记者走访市场发现，不少开发商已经发现购房者因家庭成员结构的改变而导致对房屋功能性的要求发生改变，小四房产品越来越多，因产品因功能齐，总价相对较低，在市场上也很走俏。

绿地海外滩、保利城、新外滩1号、拉菲庄园、金地东城御院、悅澜湾等众多楼盘都推出了140平方米以下的“小四房”。记者发现，这些“小四房”产品建筑面积段主要集中在110—140平方米，这主要是因为144平方米是一道“分水岭”，按规定，购置面积在144平方米以上的房子，需要缴纳%的契税，而低于该面积标准的，90平方米以下首套房缴纳契税1%，90～144平方米首套房缴纳契税1.5%。

业内人士分析，改善型购房者中，有实力购买面积在180平方米左右的大平层和别墅的毕竟是少数，对消费水平有一定限制的改善型体来说，总价相对较低同时能兼顾功能性和舒适性的产品无疑更有吸引力，“小四房”的出现正好契合了这样的定位。

“多年前购买首套房的刚需体现在已经成长为社会主流，家庭构成也逐渐从二人世界发展成为三口、四口，有的还是三代同堂，两房、三房的居住空间已经无法完全满足这些家庭的需求。此外，在单独二孩新政的刺激下，相当数量的置业体对居住空间需求被进一步扩大，‘小四房’因此将成为更多改善型客户的选择。”他说。