10月二手房市场房源短缺未有改变 价格博弈延续

继“金九”行情落空后，“银十”成交量起不大。10月，在指数系统监测的所有板块中，66%上涨，21%下跌，1%走平。上海二手房指数办公室认为，10月二手房指数虽维持微弱上涨，但上涨板块略有减少，并向传统市区集中，由此出现市中心领涨全市的态势；中端房源成交增加；改善性需求出现阶段性回升。10月，二手房市场房源短缺未有改变，价格博弈延续。此外，开发商在“银十”加紧推盘，虽冲击二手房客源，但对二手房价格的明显影响尚未形成。

　　10月17日，总理在国务院常务会议上表示，严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。同日，上海市房管局局长刘海生表示，上海要继续加大执行检查力度，目前不会有新的政策调整。中央和地方的表态，使得限购、限贷政策不变的预期上升。

　　上海市区内中高端一手房优惠推盘分流了部分二手房客源，但数量有限，尚不能对整个市区二手房造成降价压力。市区内中高端二手房源具有天然位置优势，大户型较多，商业设施成熟，受到改善客的青睐。而业主对市场预期看稳，议价空间基本没有，甚至有少量跳价5%出现。尽管如此，部分购房客户完成置业的需求比较迫切、出手较快，促成了一定量的交易。

　　10月开发商推刚需盘增多，但优惠幅度不大。而房贷政策的多次微变逐渐改变了购房者长期看空的预期，部分具有迫切需求的改善客开始出手，从市中心向次中心，或由偏僻地区向成熟社区置换中大户型房源，由此推动新兴城区不少区域出现集中成交、均价上涨的现象。此外，一些低总价满年的动迁房普遍受到刚需客关注，成交较为火热，除去单价优势，免除个人所得税对购房者来说吸引力不小，因为上家往往会把税费转嫁下家。于是，形成了对同区域次新房客源的分流，部分偏远板块次新房10月罕见地成交上升。

　　上海二手房指数办公室认为，10月是“限购”政策执行两周年之际，去投资投机效果显著，交易结构得到优化，二手房价在连续下跌8个月后5个月弱势上涨。年中成交集中释放后，“金九”、“银十”并没有现身。据从2005年至今的上海楼市月度新建商品住宅成交量统计，跻身当年最高两个月的仅为2010年10月，五六月往往是年度最高，看来“金九”、“银十”仅是推盘造势。近5个月来，上海楼市呈现小幅量跌价涨的平稳趋势。购房者心态也较六七月时有明显不同，不少人持币观望等待明年。随着成交量的平稳，预计未来二手房市场均价不会出现大涨大降，高中低端市场趋向稳定。刚需客和改善客所占成交比例已经接近。