澳门政府推楼市新政策 降低资本泡沫化得潜在风险

买楼按揭、特别印花税，面对飞涨的楼价，澳门凭借“新八招”也加入了楼市调控的大军。

　　澳门财政局近日公布的数据显示，今年2月至6月，房屋均价从每平方米澳元涨至澳元的历史新高，4个月就疯涨4成。为抑制楼价，澳门特区政府于近日推出八项稳定楼价措施。

　　“这一轮新措施主要是为了有效巩固金融业的稳定性。”澳门运输工务司司长刘仕尧在接受记者采访时表示。

　　然而，鉴于之前的经验，部分业内人士对新举措的效果颇为怀疑，“不可能仅凭‘十招’、‘八招’即可解决。”房地产资深人士、房交汇网站总裁张文杰认为。

　　屡出招抑投机

　　数据显示，澳门回归后楼价直线上升。1999年澳门房价每平方米5000～6000澳元，现时已至5万～6万澳元，升值10倍。但与此同时，澳门人的工资涨幅则远逊于房价涨幅，从回归时的月均000～4000澳元到如今的澳元，澳门人工资仅涨4至5倍。

　　早在2010年，澳门特区政府成立促进房地产市场可持续发展工作小组，运输工务司司长刘仕尧任组长，陆续推出10项措施，俗称“刘十招”，但成效不大。日前，澳门特区政府再出“新八招”，从四个方面着手，遏止过度投机，但效果有待验证，“不排除会进一步强化现行措施或推出新措施”。

　　“新八招”包括收紧买楼按揭，澳门居民购买楼价0万元以下的楼宇，最高按揭九成，非澳门居民则按揭七成；0万澳元至600万澳元楼宇，澳门居民最高可做七成按揭，非澳门居民六成；600万澳元至800万澳元楼宇，澳门居民最高按揭六成，非澳门居民则降至五成；800万澳元以上楼宇，澳门居民最高按五成，非澳门居民则四成。另外，征收特别印花税由住宅延伸至商铺及车位。非澳门居民购买物业，一律增加额外印花税10%。

　　楼市飙涨五因

　　就澳门楼市飙升的原因，本报记者走访了数十位市民和学者，归纳起来原因有五点：

　　一是历史的原因。澳门地小（仅29.5平方公里），人口密集（居民55万），这是地理条件所限。上世纪七八十年代约十多万移民进入澳门，住房根本无法满足，因此北区、西北区出现大量铁皮屋、木屋，容纳大量新移民。

　　二是劳工涌入。1999年澳门回归祖国，开放业，经济发展迅猛，人力资源缺乏。近十万外地劳工进入澳门，加剧了澳门楼市（租赁）的需求。这是社会发展的一个必然现象。

　　三是刚性需求加大。随着居民生活水平的提高，大批木屋、铁皮屋居民逐渐迁出，寻觅条件较好的房屋，这增加了房屋需求的压力。上世纪90年代，澳门政府虽然兴建多幢经济型房屋及租赁给贫困者的社会房屋，但杯水车薪，这是政府房屋政策的滞后。

　　四是投资客的青睐。澳门经济以惊人的速度上升，吸引了大批海内外投资者，不少财团到澳门置业投资，资金大量涌入。一些财团在澳门买楼不是以一个单位计算，而是整层整栋楼成交，直接推动了澳门的楼价。同时，内地居民亦看好澳门的前景，早两年就掀起了投资澳门的移民热潮。澳门楼宇愈发抢手，地产商乘机抬高楼价。

　　五是数十个大型的地产交易公司，几乎同时登陆于澳门楼市，在澳门发展大型的地产业务，运用香港成熟的地产交易手段在澳门大展拳脚，同时为澳门的楼价升温推波助澜。

　　新政效果待考

　　10月26日，澳门立法会以紧急程序表决通过“关于移转不动产的特别印花税”法案，法案建议收到印花税由首笔拨至商铺、写字楼、车位；法人自然人、商业企业主或非本澳居民购买首笔时，需款多缴纳一成印花税。法案最快会在10月0日生效。

　　张文杰认为，楼市已成为一个城市的经济支柱和寒暑表。它涉及民生的基本生活要素，关系到政府施政水平，其错综复杂的关系不可能仅凭“十招”、“八招”即可解决。澳门经济正处于成长高峰期，楼市提升乃理所当然，不干预或纯压抑都不行，只有看清形势，摸清情况，增加土地、制定出合理措施引导楼市走上正常发展之路才是上策。

　　刘仕尧则表示，政府这次推出新一轮措施，可进一步加强风险管理，并加重投机炒卖成本，降低资本泡沫化的潜在风险，规范房地产市场运营机制，促进澳门房地产的健康发展。
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