中国楼市未来十年会面临哪些问题？

随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变,以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型,未来十年中国楼市将面临以下突出问题:

一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。未来十年,中国产业结构将面临深刻转型,第三产业在经济总量中的比重将不断上升,而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市,而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱,这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。未来三、四线城市人口总体将持续外流,而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重,而其未来的人口又呈流出态势,住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。此外,过去十年,各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材,遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。这些题材新城,有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要,通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的,并没有真实的产业发展作为支撑。随着房地产热的退潮,其中有部分必将沦为鬼城或空城。

二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见,形成一个重要的社会问题。在过去住房大开发时代,开发商为了促进楼盘销售,往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴,从而营造出高档明星楼盘的假象。随着大开发时代淡出历史,部分开发商退出区域市场不再卖房,也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。失去了开发商补贴后,小区原有的物业管理将难以维持,随时面临被物业脱管的可能。物业脱管的另一个重要原因是,我国的住宅小区规模偏大,五千户以上的大楼盘也极为常见,这就产生了一个物业费搭便车问题。部分业主以各种理由拒交物业费,从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。这将会形成一个传染病效应,使拒缴物业费的业主比例不断增加。一般来说,如果拒缴物业费的业主比例增加到0%以上,物业管理公司将很难维持下去,只能将所管理的小区主动“遗弃”。

三是存量住房品质低劣问题。我国存量住房品质低劣有它的客观原因。我们通过十年左右的时间盖了别的国家需要几十年上百年才能盖完的房子,难免会对社会形势的发展估计不足。建房标准提升相对滞后,跟不上形势变化,这是住房品质低劣的客观原因。住房品质低劣的主观原因是,在以往供不应求的市场态势下,开发商没有改进产品品质的动力,商品房只要能盖出来都能高价售出。未来随着存量房时代的到来,住房品质低劣问题将受到更多的关注。住房品质低劣可体现在多个方面,如缺乏必要电梯设备,无老人儿童便利设施,建筑结构未做保温,外墙窗户漏雨渗水,无足够的停车位,户型结构不合理、配套不全等。住房建筑缺乏个性也将会是个问题。作为低成本复制的产物,同一住宅小区往往每幢楼房都长得一模一样,即便高档别墅区也不例外。在住房稀缺时期,缺乏个性或美感不会是人们关心的重点。但随着住房缺乏时代的过去,千篇一律的住房外观不光是缺乏美感的问题,它还将给人心理上施加莫名的烦躁感。

需求热点由“有房住”向“住好房”转变

展望未来十年市场形势,预计将发生两个趋势性的转变:

一是居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变,住房市场不会出现整体崩盘。尽管存量住房从数量上已经出现结构性过剩,但是多数居民家庭对现有居住状况并不满足,居民改善住房条件的期望仍很迫切,优质住宅的短缺仍将维持一段时间。从人口流向看,中国作为发展极不平衡的大国,人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的,不会在短时间内出现一边倒式的需求萎缩态势。大城市病的集中爆发将使部分富裕家庭对其产生厌恶感,从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水准公共服务等,而被从中小城市吸引过来,在一定程度上将大城市富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。在可以预见的未来,中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃,但有可能会出现重大结构性调整。

二是供求形势由“供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变,房价结构调整不可避免。由快速城镇化与国民收入高增长所带来的住房总量短缺已经趋于尾声。多数城市住房出现结构性过剩,房地产市场持续滞销。一、二线城市将进入存量消化期,房价短期相对稳定。前期的疯狂上涨诱发了一、二线城市大量新房集中上市,已经形成阶段性高供给态势。为消化结高房价与阶段性高供给,一、二线城市住房价格将进入盘整期。但从长期看,一、二线城市的住房刚性需求仍可能是增长的,因而短期盘整主要是应对阶段性供应过剩问题。三四线城市楼市可能颓势延续,局部鬼城现象凸显。三、四线城市由于前期突击造城运动产生的大量住房供给,在未来人口外流的条件下,鬼城现象可能扩大。与一、二线城市不同,部分三、四线城市住房刚性需求从长期看是萎缩的,因而也就存在住房绝对过剩的可能性。

放开城镇居民自建房重购住房开发模式

在地方政府、银行与开发商三位一体共同主导垄断商品房供给的条件下,住房品质低下价格畸高,不能满足新形势下人们日益精细化的住房需求,存量结构性过剩与优质住房短缺同时并存的矛盾难以缓解。尽管政府已经出台诸多政策以支持居民的改善性住房需求,但可以预见的是,如果开发模式没有全面改革,居民住房条件难以得到快速改善,更多的是在深化住房投机与结构性过剩。具体表现为:商品房位置越盖越远且产品风格简单重复,既无法上班也无法正常生活,孩子上学老人就医均十分困难,只能依赖投机者购买;住房消费者在市场上处于相对弱势地位,消费者权益得不到有效保护,在期房预售制的助推下,虚假宣传、住房品质低劣、销售欺诈现象普遍存在,购房者权益普遍被侵犯,但维权极为困难;住房建筑质量低劣维护成本较高,住房规划设计简单克隆现象普遍,难以满足居民家庭追求品质生活需要;物业管理水平较低下,物业与业主的纠纷或冲突多发;绿、环保、智能等新技术和理念推广应用较慢等。

较高的居民住房条件是中国梦不可或缺的部分,但三位一体的商品房开发模式更适合于大开发时代,而难以满足居民日益增长的住房品质需求。不改变住房开发模式而依赖单纯的政策刺激,不能有效激发居民改善性住房需求,而只会使商品房非理性投机与结构性过剩更加严重。政策重点应及时顺应市场形势的转变,以放开城镇居民自建房为契机,重构住房开发模式。不断提高居民住房品质,形成新的经济增长点。

在科学规划的基础上,全面放开城镇居民购买国有土地使用权自建住房,将进一步完善住房供应体系,有效激发居民改善住房的愿望,促进经济增长。农村居民可以在宅基地上低成本地自建住房,但城镇居民却只能高价向开发商购买质量低劣风格雷同的商品住房,这必然抑制城镇居民住房改善需求的释放。当前虽然中央政府没有明文规定禁止城镇居民购地自建房,但绝大多数城市政府都禁止了城镇自建房,或给自建房设置了极高的制度障碍,使其无法付诸实践。主要包括:通过地方法规直接禁止居民自建房;提高拿地门槛使个人无法拿地建房;建房报批办证手续极其繁杂,使个人无法完成;地方政府规划法规对个人自建房进行限制等。

全面放开城镇自建房,一是需要从中央层面出台相对法规,对个人自建房的权利进行全面保护,废除地方政府对个人自建房设置的种种政策限制;二是降低拿地门槛,划小地块出让;三是全面改革规划制度,建立与个人购地自建房相适应的城镇规划体系;四是废除房屋建设的面积套型限制;五是简化繁杂的报建审批、办证手续,清理昂贵的报建与办土地证、房产证费用;六是探索与代建、合作建房、自建住房相适应的住房融资模式,为代建、合作建房、自建住房低成本信贷支持;七是禁止以公共利益的名义城镇居民住房用以开发商品住房。

短期政策走势及其影响

随着住房市场结构性过剩形势的不断明朗,调控政策出现由抑制住房消费到支持住房消费的方向性转折。

一是限购政策相继退出。自2011年以来相继实行限购的46个城市中,除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚尚在坚守外,其他于2014年均已经取消或松绑了限购政策。

二是针对住房改善及投机的信贷限制获显著放宽。2014年9月29日,人民银行与银监会联合发布通知,对于已经结清购房贷款的家庭再购买二套普通商品住房,执行首套房贷款政策;对于已结清购房贷款的家庭再购买三套及以上住房,取消贷款的行政限制,由金融机构自主确定首付款比例和贷款利率水平。时隔半年,2015年月0日二套房信贷再获松绑。央行、住建部、银监会联合下发通知,对购房贷款尚未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。

三是调减二手住房交易税费,降低住房投机成本。财政部、国家税务总局联合发布消息,从2015年月1日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

如果楼市继续下滑,未来中央和地方政府有望推出的救市政策包括:全面取消包括一线城市在内的住房限购政策;进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件,降低按揭贷款利率;进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等;政府收购过剩的商品住房用作保障房之用;加大旧城区及棚户区改造力度以扩张需求、减少供给等。

限购限贷及存量房交易税费政策的及时调整,一方面有利于提振开发商信心,激发部分投机及改善性购房需求。但同时也将使公众对经济增速快速下滑、房地产市场过剩的猜疑得到确认,从而助长了对房价进一步下跌的预期和观望情绪。总体而言,密集救市政策的推出对于扭转住房市场一边倒式的看空预期,从而缓解局部市场恐慌、避免部分城市房价硬着陆有积极的作用,可以有效防止住房过剩城市楼市短期大起大落。这些政策在宏观政策刺激下,部分大城市住房成交量出现阶段性放大,房价已经出现小幅上调。

在住房价格过高投资收益过低、住房供给结构性过剩的大环境下,即便政府强力刺激,短期内大多数城市房地产市场也难以重振雄风。但对于少数特大城市,宏观刺激政策对房价上涨仍然具有相当的正向助力,需要未雨绸缪加以警惕。

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