多轮宏观调控始终没有改变市场预期 “中国式买房”制造“日光盘”

　8月7日，中国指数研究院的百城住宅最新均价公布，直接将房价环比连续上涨的数字刷新为14个月，大批新项目陆续入市较量，而银根还在继续紧缩……201，光怪陆离的楼市“事件”不断挑战着观望者的神经，是新一轮的地产拐点已经出现，还是宏观调控间隙的正常反复？

　　房地产拐点新说

　　房价一直是老百姓关注的一个热点话题，对于很多家庭来说，买一套房子可能意味着花掉一代人一辈子的积蓄，然后在接下来的时间里，年轻的家庭成员则要担当“房奴”的角，这是很多中国家庭的真实写照。

　　房价走势划出的到底是一个怎样的曲线？这是很多人都想弄明白的一个问题。打开各个网站的地产论坛，关于“房价”的讨论和预测一直热度不减。

　　房价持续上涨

　　“房价又涨了！”这是近期楼市中被重复最多的一句话。

　　最新一期的中国房地产百城价格指数报告日前出炉，该报告显示，青岛房价连续第二个月上涨。9月份，青岛新建住宅均价为9517元/平方米，环比小幅增长0.18%，涨幅略有扩大。

　　这不禁让人想起今年上半年的房市情形。其实，细心的市民会发现，岛城房价自今年年初开始就已经在持续上升。《半岛都市报》上半年刊发的一篇报道称，国家统计局6月18日公布的5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，5月份，青岛新建商品住宅(不含保障性住房)价格指数和二手住宅价格指数环比、同比均出现上涨。其中，新建住宅价格指数环比上涨0.9，同比上涨4.7%；二手住宅价格指数环比上涨 0.5% ，同比上涨2.0%。当时已是岛城房价连续第5个月处在上涨轨道。

　　相比火爆的新房市场，二手房（金港镇二手房）的“金九”业绩虽然不如预期火热，却也保持了“稳中有升”。青岛网上房地产显示，9月份，岛城二手房共成交2882套，环比小涨1.%，同比去年9月上涨28.6%，成交量连续个月份持续上涨；成交面积.98㎡，环比上涨7.6%。成交数量、成交面积双双攀升，201年“金九”也算交出了一张圆满的答卷。

　　青岛今鹏翔的数据分析显示，随着“金九银十”的到来，楼市热度或将进一步提升。市场潜在需求旺盛，楼市价格也会“水涨船高”。另一方面，在这个传统旺季，各房企也加大了推盘力度。9月、10月，岛城共有40多个楼盘（楼盘 / ）入市，多集中在李沧、黄岛等地，市场将再迎一个供应高峰。

　　青岛科威不动产总经理孙杰在接受媒体采访时表示，对于普通百姓来讲，分析房价不能只是简单地看数据，而是要深入了解决定房价的三个基本组成要素——土地、税费、建筑材料和人工费用，看看这些费用或成本是在增长还是在下跌。他说，从目前来看，这三个成本要素的价格都是在上升的，因此房价不太可能往下走。此外，从楼市的背景来看，房价也已经具备了上涨的要素，按照以往经验，先是成交量先涨，而后地价上涨，房价继而上涨。目前单就青岛楼市来说，前两个要素在2012年年末已经出现了，201的房价自然就有了上涨的条件。

　　57个新盘银十抢“肉”

　　“金九”完美落幕，“银十”接力上场。青岛新闻网统计数据显示，共有57个项目于10月开盘或加推，比9月增加1个，黄岛、李沧、市北再度成为焦点区域。其中有五家新盘（楼盘 / ）选择在十一国庆节长假前后率先开盘抢客源，还有一部分开发商试图以降价促销的方式赢得开盘“头彩”。

　　对很多平日无暇看房的刚需购房者来说，十一黄金周无疑是个绝佳的看房时机。作为纯新盘的首次亮相，地处唐岛湾CBD核心的万利国际上流汇选择在长假第一天10月1日问世，户型面积0-180平方米不等，均价高达元/平方米。无独有偶，同样位于西海岸的青岛印象金沙滩也将开盘日期选择在国庆长假，10月6日推出住宅房源，均价1000元/平方米。

　　在“银十”到来之际，不少房企也以大放“价”的形式来吸引购房者的目光。李沧区的时代城东方龙域预计10月1日上市，在开盘当天打出95折的优惠吸引刚需购房者。此外，开盘有优惠的还有海尔时代广场二期，购房者可享95折优惠；地处市北区的鸿泰锦园预计10月中旬开盘，目前已经开始限时办理尊享卡，开盘当天在所有优惠外可以享受99折优惠……

　　青岛链家市场研究部统计显示，9月、10月是传统的销售旺季，房企备货比较积极；从购房者的心理来看，9月、10月成交量出现明显上涨；从价格方面看，房企预期较高，价格走势以“稳定上行”为主。

　　“二线城市的一线房价”

　　关于青岛的房价，坊间一直有“二线城市，一线房价”之说，这并非空穴来风。

　　一位经济学教授指出，青岛的房价迅速走高其实是在杜世成主政时期，他把“经营城市”的概念歪曲了，“城市功能非常广泛，并不只是集中力量搞土地财富。哪怕仅仅在房地产这一块，政府应该研究规律，利用手中土地资源宏观调控，而不是一味唱高调，鼓励房价畸形走高”。

　　《三联生活周刊》在2007年发表的一篇文章中指出，饥饿式的土地供应、“招拍挂”中房地产商运作资金的转嫁、全国性地产市场带来的投资炒房，这些因素综合起来将青岛的房价推向高峰，同时也将青岛带入了GDP大市。青岛一跃成为北中国房地产投资最热的城市之一。700多万人的城市拥有800多家地产公司。

　　1999年，东部沿海香港中路两边的商品房，最贵的也仅在000多元/平方米。现在看来，1999年青岛的房价在全国大中城市中毫不显眼。但仅仅两年之后——2001年，青岛房价便驶入了快车道。

　　《三联生活周刊》的这篇文章指出，“青岛的房地产市场其实是个全国的市场。”当时，“青岛市委党校经济学教研部教授程国有长期关注房价，他曾撰写《青岛房价缘何成为不倒翁？》一文。他认为，青岛东部沿海的房子被三部分人买走了，一是青岛本地有钱人；二是国内其他城市的有钱人，比如临近的招远，有个黄金矿，很多矿老板就到青岛买房；三是韩国人，在青岛的韩国人有数十万，这部分人购买力很强。这三部分人买房后，真正长期住在青岛的很少，大多数都只是在节假日来度假。因此，夜晚，沿滨海大道一路看下来，别墅、公寓里只有零星的灯光透出”。

　　自2001年青岛确定成为奥运会帆船赛场后，房地产商便开始炒作奥运概念，导致海边的房价狂涨，很多人看中的是青岛房价的升值空间。这中间一部分是长期炒房者，一部分是纯粹短期投机炒房者，资金链条很脆弱，多数是靠贷款或抵押不动产得来，因此急于出手。许多楼盘一开盘就马上进入了二手市场，这样的投机性炒作也制造了一些房地产“泡沫”。

　　可以说，青岛的房地产市场从来都不冷清。从1992年青岛房地产起步，就吸引了大批外商。在当时青岛资深地产人士唐炜的记忆里，青岛最早的房地产商基本全是外资，主要来自香港、台湾地区，还有一部分美籍华人。

　　那时候整个青岛东部几乎全是农村。青岛市刚开始大力招商引资时，提供了相当优惠的政策。政府拿出所有的土地资源任地产商挑选，但往往并不了解外来地产商的实力、信誉等，只能看外在包装。比如，地产商住的宾馆、开的车、印的名片。当时的地价现在看来相当便宜，1992年，一家来自台湾地区的开发商拿下了东部海边石老人附近220亩地，每亩地价格不足8万元。

　　地价不高，房价却不低。1994年，东部沿海的别墅价格就达到了1万元/平方米，一家外资公司开发的74栋别墅、4栋公寓楼很快就卖光了。这一年，青岛的房地产企业已经达到了400多家，其中本地的房地产企业占一半左右。

　　此时青岛东部刚进入开发期，地产企业拿地相对容易，整个地产市场一片混战。到1996年，地产市场进入低谷期，外资企业由于铺的摊子大，很多都缺乏资金，多个项目就此搁置，成了烂尾楼。真正做下来的项目只有阳光大厦、弄海园、银都花园、太平洋中心等很少几个。港商、台商以及其他外商这时候基本全都撤出青岛。

　　应该说，上世纪90年代后期，在青岛市政府东迁的带动下，东部沿海地段开始走活，但房地产市场相对稳健。

　　2001年后进入上涨快车道

　　2001年以后，青岛东部可供开发的土地已屈指可数。新修建的滨海大道从胶南沿海到栈桥、崂山，最后通到即墨，环绕胶州湾，整个提升了青岛东部没有开发的土地的价值。东部房价至此疯狂上涨，青岛进入了第二轮房地产开发热潮。

　　与此相对应的是西海岸，西海岸的黄岛在上世纪80年代就成立了经济技术开发区，但发展缓慢，一直没有获得房地产商的青睐。

　　随着加工业、制造业、码头、工业园的落户，黄岛开始红火，房地产开发也驶入了快速道。当年曾任天泰地产副总的唐炜回忆说，2001年，天泰地产在西海岸开发了天泰阳光海岸精装修项目，项目由韩国设计师设计，24万平方米的楼盘，450元/平方米起价。当时西海岸天泰阳光海岸周边的项目大多在1200元/平方米左右，但这个楼盘很快销售一空。

　　在这一轮的房地产开发热潮中，参与者基本都是本地企业。四五年的时间，青岛市内四区(崂山、市南、市北、四方)可供开发的空地基本开发完毕。此时，政府将开发重心转向了李沧、城阳等郊区，开始批大地块。外地房地产大鳄此时开始进入青岛。以万科、绿城等为主，但这些外地房地产大鳄也都和本地企业合作。一般是本地企业有地，外地企业出资。万科和青岛本地银盛泰合作开发城阳40万平方米的地块，绿城和百通合作开发李沧区184万平方米的地块，“这样大的面积在过去想都不要想”。

　　随着青岛地产开发重心的转移和外地地产大鳄的进入，这个二线城市郊区的房价迅即超过了5000元/平方米。

　　“外来投资炒房、青岛独特的地理结构、本地人的居住观念，这些都对房价大涨有一定的作用。但房价之所以涨到了今天这个样子，更多是由于土地成本疯狂上涨。”当时的青岛市委党校经济学教研部教授程国有分析认为，土地供应短缺，加之2001年，青岛市的土地供应由协议出让转为“招拍挂”，这才导致了青岛土地成本大涨。

　　青岛市国土资源和房管局一名负责人曾解释说，“实际上就是把土地资源变成财源，最大限度地盘活土地资产”。地产界资深人士解释说，政府垄断了土地，就会出现土地供应不足，抬高土地的价格，从中能获取更大的利益。另一个潜在规则是，由于相关主要领导直接掌握土地审批，将大块地分成多次审批，自然可以为个人牟取更多利益。

　　在青岛这种寸土寸金的城市，缩短拿地时间几乎和拿地一样重要。彼时，因参与土地大案而获刑的崂山原区委书记王雁在法庭上坦称，国家在土地“招拍挂”上有严格规定，但实际上，在当时的青岛，只要一把手一个批条、一句话就可以从土地上牟取巨大利益。按照公诉机关指控，王雁曾经10余次为开发商牟取土地审批手续、旧城和城中村改造方面的利益。

　　在这个链条中，开发商当然不会损失自己的利益，所有运作拿地的资金都转嫁到房价上面，最终还是转嫁到消费者身上。

　　年内小涨或成定局

　　金日紫都营销总监刘兆华此前在接受媒体采访时表示，房价的上涨与许多开发商的推盘方式有很大关系。

　　刘兆华告诉记者，2012年下半年，许多新项目为了快速回笼资金，七八月份新开盘项目的价位拉得非常低，很多都是在成本价，甚至是无利润状态，虽然卖出了人气，但这种方式是不可持续的，肯定有个回调的过程，这体现在十一二月份之后。此外，目前大多数楼盘的产品都比较丰富，像别墅、洋房、高层等产品，开发商会在前期用高层这样的低端产品来冲击市场、回笼资金，后期可能会推出高价值的产品来取得一定利润，价格由此会有所上调，“像金日紫都，去年10月份之前都是小高层，12月份之后推出洋房，差价在1000-2000元/平方米左右，价格就被拉上来了。”两方面综合起来，价格上升会比较明显。

　　太平洋房屋市场部经理郝银广在接受媒体记者采访时表示，“房价虽然上涨，但一二线城市的表现不同，就拿二线城市的青岛来说，各个区域之间的表现也不尽相同。”

　　他举例说，新黄岛、李沧、城阳的库存量较大，新开楼盘也非常多，市场竞争比较激烈，所以这几个区域上涨的幅度不会很大，即便报价高了，但仍会有许多优惠的空间，类似“两万抵五万”这样的，所以说是“明升暗降”，这些区域的成交量也会因此有相对较高的涨幅。而市南、新市北、崂山这样的区域中新项目比较少，其中高端产品较多，本身价位比较高、库存相对较少、地段具备稀缺性，因此价格会呈现缓步上涨的情况，这个幅度不会超过10%，区域的成交量也不会出现较大的上涨，会表现的相对平稳。

　　同样，青岛的楼市价格和市场反弹现象也出现在了全国其他70余个大中城市。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，8月份房价上涨出现了新的特点：一线城市和二、三线城市房价变动差异较大，且环比涨幅略有收窄。

　　刘建伟表示，8月份，尽管70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，但涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市。这个名单中并不包括青岛。

　　刘建伟称，今年月份以后，70个大中城市中，大部分城市的房价环比涨幅逐月略有下降。据初步测算，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅从月份的1.7%回落到8月份的0.8%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭通过微博表示，尽管环比涨幅收窄，但部分二三线强势崛起，比如青岛、银川、大理、金华、锦州等，环比涨幅皆超1%，这说明补涨效应开始显现。

　　杨红旭预测，房价在今年年内仍将保持振荡上行态势。而未来环比涨幅大小则取决于政策面。他认为，如房价年内继续上行，则调控还将再度升级。

　　怪诞的“中国式买房”

　　有媒体报道，今年中秋节前后，北京、昆明、南京等地举办了房展会，从报道来看，这些房展会都异常火爆。在南京房展会现场出现了不少怪象，比如，就有人“溜螃蟹”以抗议高房价。此外，还出现一些值得思考的现象：有人明明不缺房，也要跟风买一套；有人明明不能买，还在挖空心思弄资格，这类现象被称为“中国式买房”。

　　在记者随机采访的青岛人中，存在这种买房思维的人不在少数。

　　要说“中国式买房”怪象是今日才出现，显然难以令人信服。实际上，伴随着房价持续上涨和多轮宏观调控，“中国式买房”已经存在了很多年。业内人士认为，其原因主要有三点：多轮宏观调控始终没有改变市场预期；收入分配不合理导致财富向少数购房人集中；居民投资渠道有限导致房产成为当下最大的投资品。

　　据媒体不完全统计，从200年中央将房地产作为国民经济支柱产业算起，宏观调控已经10年，与房地产直接相关的宏观政策达到4次，而房价则上涨了10倍多。不管房价上涨的原因是土地财政推动、货币投放过多还是保障房太少，总之，宏观调控没有成功制约房价，所以很多开发商和购房人都预期房价将继续上涨。

　　因为预期房价还会继续上涨，那么，非刚需人看到房展会异常火爆，自然会加入到抢房大军，即使有限购等政策限制非刚需人买房，他们也会想方设法钻政策漏洞。也就是说，“中国式买房”的罪魁祸首是房价上涨预期没有被管住，曾经的投资投机让一些人获利，就会继续幻想从投资房产中获利。

　　“中国式买房”也制造了“日光盘”等现象。作为本地优秀房企的代表，海尔地产深耕青岛多年，早已在市民心中形成了坚实的品牌基础。除了海尔鼎世华府之外，今年海尔地产在“新都心”片区的另一个刚需盘——海尔时代广场，同样也是在众多地产大鳄的围攻当中，异军突起，以开盘均价1000元/平方米的高性价比赢得了开盘劲销2亿，上市“日光”的骄傲业绩。

　　从表面上看，这种火爆的背后是中国人喜欢跟风、扎堆、抢购，深层原因在于人们对房价的把握没有信心，或者是投资无门。

　　值得注意的是，李嘉诚最近在内地抛售了410亿元物业，舆论普遍的解读是，此举暗示楼市快要见顶。地产大腕王石最近在谈到李嘉诚抛售内地资产时也指出，这是一个信号，小心了。李嘉诚抛售内地物业是不是楼市危机之前的信号，同样也有待证实。

　　中国社科院研究员尹中立的分析也是一针见血，他认为，现在来买房的大部分人，应该说拿来住的人已经越来越少了，投资成了一个最重要的目的。那么，不具备购买能力的这些人都已经背着钱进来了，就说明后面已经没有队伍了，那就有可能是最后一波傻子，最后一波傻子一定就是这种最没有钱的人进来了。

　　楼市调控不再走老路

　　十年楼市调控，房价越调越高。新一届政府显然不想重蹈覆辙，自201年月以来，“调控”的字眼都未曾出现，取而代之的则是“长效机制”的提法，意图以更市场化的方式来应对楼市的价格变化。

　　在记者采访过程中，不止一位房地产从业人士表达了对“长效机制”的期待。“今天压明天放，即便房价上涨了，行业也是不健康的。我们需要一个稳定的、长期的行业政策环境。”

　　来自多家媒体的最新消息是，住建部已经会同财政部、发改委、国税总局等部委研究出了一份房地产业长效机制的草案，并开始征求意见。

　　业内都知道，一项政策一旦进入征求意见的程序，出台时间往往就不会是“近期”，更何况是冠名为“长效”的一套机制。即便近期出台，它的效用也需要一个很长的阶段来显现。

　　对于眼看着房价仍在上涨的购房者来说，下手时机依然难以抉择。201年8月7日，中国指数研究院的百城住宅最新均价公布，直接将房价环比连续上涨的数字刷新为了14个月。青岛的数字也在不断刷新着，只是涨幅不是很大。

　　青岛房地产投融资中心秘书长龙江认为，房价只是楼市中的一面镜子、一个表现而已，“2008年的时候，业内许多人都认为楼市危在旦夕，像万科、万达这样的大企业都在抛盘，但是国家忽然出手救盘，形势就变了，所以还得看国家经济方面的调子怎样。”

　　青岛科威不动产总经理孙杰认为，从政策层面来看，政策的制定者一直在密切关注动态，“以前的口号是‘房价合理回归’，现在则是‘防止反弹’，调子改变了，而老百姓的心理也会随之出现变化，以往每次调控后都有预期，现在需求旺盛，许多购房者看市场成交比较好，都开始放弃观望，不太期望降价就果断出手了。”

　　就以上原因，孙杰面对媒体记者时总结说，“今年降价的概率基本上是‘0’，但大幅涨价的概率却也非常小，估计涨幅在5%-10%之间”。他还认为，“目前一直在执行的限购政策只能说是经济学上控制供需的方式，但这种方式并没把根本问题解决，今年下半年全国房产信息将联网，个人房屋信息网上可查，这就为进一步房产调控政策的出台提供了条件，估计2014年极有可能取消限购继而颁布房产税。”

　　房产税或成最佳机制？

　　目前，青岛正处于一个城市建设的高速发展期。城镇化建设和大青岛框架下各项配套和服务功能的提升对房价会产生什么样的影响呢？

　　青岛社科院的相关专家表示，“中央现在的城镇化和以前不同，以前是多点开花，现在是重点发展小城镇和特镇。我市选择五个小城镇作为试点，提升配套和服务功能，会对未来的房价产生积极的作用”。

　　该专家称，“国家对房价进行调控，主要还是采取经济手段，如税收等经济杠杆，而不是单纯控制土地供应。如果开征房产税，从长期来说，可能会导致土地出让价格的下降，甚至土地价格会出现“零成本”。但就目前来看，房产税要交给中央，土地出让金则归地方政府，所以从这点来说，地方政府对房产税的积极性不一定很高。”

　　其实，房子的价格是涨，还是跌，受到多重因素的影响。城镇化起到聚集生产要素的作用，在城镇化的过程中，区域房价可能会出现小幅上涨。而资源重新配置，市区的优势资源分配到郊区，会拉动较落后地区服务业的发展，提升当地的房价。“对医院来说，很多都是建分院。如果把这个医院迁走，当地的老百姓也不答应。市区的老城区的配套设施、服务业、交通非常方便，即便是房价要降，也不会降很多。所以，从根本上来说，资源的重新配置会对我市的房价产生积极影响。”

　　房价上行、经济下行、改革阻力等因素的交织，终于将“房地产发展的长效机制”推向前台。一位接近住建部的人士表示，长效机制已经形成初步草案，并且正在向相关部委、协会等征求意见。

　　过往几年中，长效机制也曾出现在中央关于房地产业发展的表态之中，但相比“调控”字眼，出现得少之又少，只是最近半年位置发生了变化。

　　201年2月，在国务院办公厅印发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中，提出要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

　　201年7月20日，在莫斯科出席20国集团财长和央行行长会议的财政部部长楼继伟，也透露国务院还需要继续研究房地产发展的长效机制。

　　来自多家媒体的消息都显示，改革或将从财税、金融、土地制度三个方面入手。通过市场化手段理顺房地产市场供需关系是大方向，房产税则是最核心和最首要的工作，其中包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生此前接受南方周末记者专访时就明确指出，“中国房地产市场最根本的问题还是土地问题，但目前看来，房地产税改革是解决这个问题的最佳机制。”
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