房企强强联手逐渐成常态 中小房企应做市场细分

6月土地市场，除高地价让人印象深刻外，“联合拿地”同样颇受关注。事实上，无论是一线城市还是部分二线城市，越来越多的地块被房企联合竞得，越来越多的房企热衷“联合开发”，就连万科、万达两大千亿级房企都“二万和了”。业内人士分析认为，白银时代，房地产市场环境已经发生实质性变化，在这一背景下，房企“联合开发”可以缓解资金压力，降低运营风险，优化资源配置，是未来发展的一个趋势，将会逐渐成为楼市“新常态”。

　　土拍市场，“联合拿地”颇受关注

　　2015即将过半，在系列利好政策叠加效应下，新房市场升温，土地市场亦十分火热——无论是一线城市，还是苏州、南京等部分二线城市。“土拍现场，高地价让人唏嘘，联合拿地特征明显。”资深媒体人表示，2015年苏州首场土拍，房企联合报名拿地的越来越多——万科与才捷联合竞得苏州独墅湖地块；旭辉与北辰联手斩获高新区枫桥地块……此外，5月中下旬推出的常熟文化片区地块，也多被房企以“联合体”形式斩获。

　　事实上，在苏州，房企合作开发早有案例可循。万科与南都合作开发万科玲珑湾；新加坡城市发展有限公司与建屋合作开发丰隆城市中心；九龙仓与招商合作开发雍景湾……彼时，房企“联合开发”大多是外来房企通过资源合作、入股、代建等方式，与本土房企或深耕当地市场的房企合作，借助该企业完成自身的战略布局。

　　“联合开发是集团合作战略的重要举措。”此次以“联合体”斩获苏州地块的旭辉在官方中表示，合作已经成为白银时代房企发展的新常态，双方将把优势互补、强强联合的合作理念贯彻项目的开发，把握市场趋势，尊重客户需求，汲取自身及市场标杆优秀的经验，塑造优越的产品力，提升品牌价值。

　　苏州大学东吴商学院经济系副教授沈健认为，“联合拿地”可以解决房企资金问题，也反映了房企看好未来市场。一方面，短期内经济增长需要房地产拉动，出台的包括“0”在内的一系列政策都鼓励买房；另一方面，城市化进程逐渐加快，大量农村人口将进城，对房地产市场是一个提升。同时，他也指出，房地产分化，不看好三四线城市的发展前景，而像一二线城市等经济发达地区吸引人口导入，需求旺盛，房产还是比较看好的。

　　白银时代，“联合开发”渐成潮流

　　没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永恒的利益。在白银时代，房地产开发增速放缓，竞争日趋激烈，利润越来越薄，对房企要求却越来越高。此时，房企对进场更为谨慎，越来越多的房企开始选择合作开发，“联合”已成为当下中国房地产市场的突出现象。

　　“联合开发是未来的一个趋势。”已经与房企合作开发项目的资深操盘手丁先生认为，房地产市场环境已经发生深刻变化，利润越来越薄，联合开发可以缓解资金压力，优势互补，降低运营风险，同时也可避免同业之间的恶性竞争。不过，他也指出，房企联合开发，尤其是房企与房企之间的合作，由于两者之间的战略目标、开发理念、产品特等不尽相同，合作时需要双方加强沟通，需要不断的磨合以发挥更大的价值。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入“下半场”，房地产行业增速下滑趋势势在必然。此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为“新常态”。

　　联合开发，既有房企之间的合作，也有“跨界”合作。但无论形式如何，联合是为了实现1+1>2。“为了保证合作的顺利进行，旭辉非常注重与合作伙伴在三个方面达成一致：一是彼此拥有共同的价值观，二是彼此的战略不存在分歧，三是合作方彼此要追求互惠共赢。”已成功开发多个合作项目的旭辉集团董事长林中如是表示。

　　中小房企应做市场细分

　　随着“联合开发”的盛行，尤其是大型房企强强联合成为“巨无霸”时，市场集中度将会越来越高，一些中小型房企的生存空间或将越发狭窄，房地产市场或将出现新一轮洗牌。

　　张宏伟表示，四类企业最容易被收购，也最容易退出房地产市场：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，由于金融机构“风险控制”，一部分资信不太好贷款受限的中小企业；第四类，非地产企业跨界进入楼市的企业。

　　“联合开发对中小房企而言是利好，把不可能变为可能。”在沈健看来，联合开发不一定非得强强联合，中小房企也可“抱团取暖”。他说，联合开发前，土地市场基本是大房企的舞台，中小房企几乎没有拿地的可能，而几家中小房企“联合抱团”后则可直接拿地。

　　“中小房企应该做独特的市场细分，走差异化道路。”沈健说，中国的收入水平参差不齐，地方特千差万别，产业结构也变化多样。因此，房企开发不应该走向同质化，应该走差异化路线。所以，中小房企应该走好自己的“一亩地”，做好独特的市场细分和市场定位，走专业化道路，专门开发某类产品，服务某类人，从而走出自己的特，这也是中小房企未来发展的一个方向。

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