2015年诸房企纷纷加入战略转型行列 寻求新的突破与发展

在告别“黄金十年”之后，行业利润下滑已经成为房地产行业面临的窘境，随着未来盈利预期有可能继续走低，房企加速转型已经在2015年迫在眉睫，为了培养出新的核心竞争力、寻求新的利润增长点，转型就成为了房企角逐的方向。2014年恒大、万科、万达等大型房企已经如火如荼地展开了转型之路，2015年更多房企加入到转型的行业之中，转型浪潮全面爆发。

转型再升级

面对市场新格局，包括万科、绿地、万达在内的多个房企已提出战略转型计划。

万科从专注住宅开发，转为“城镇化配套运营商”。绿地集团提出从开发商向“综合地产全程运营商”的转型思路，不断加大海外市场布局。今年年初，万达宣布开始第四次转型，其中万达商业地产的转型方向以轻资产为主。远洋地产宣布公司第四期战略计划，提出构建包括住宅开发、不动产开发投资、客户服务、房地产金融在内的四元业务格局。

值得注意的是，与去年跨界转型相比，今年房企之间的合作力度空前。今年5月，万达集团、万科集团签订战略合作框架协议。宣布未来将会在多个板块进行合作。标志着房企发挥各自比较优势、“结盟”转型时代的到来。在地产“新常态”下，房企转型将向着分工与协作方向发展。

郁亮表示，万科和万达合作协议的签署，代表着行业内结盟的开始，因为这个行业的白银时代已到来。任何一家发展商都不具备全部的优势和资源，来满足白银时代的需求。

尽管各大房企都试图“转型”，但转型的选择却大相径庭，各有各的转法。有的坚定“瘦身”、有的努力“抱团”、还有的致力“多元化”发展，然而，不论是何种方式，最终无非是为了降低成本、提升利润，增强风险防控能力，探寻新的增长之道，避免被新周期的困难所击垮。

业内专家表示，纵观目前众多房企提出的转型战略，呈现力度更深、范围更广、模式更新的特点。首先房企转型力度不断加深，投入持续加大，比如万科今年将深化购物中心、新领汇、医疗、养老等新业务的投资布局，绿地、招商也在提高产业地产比重。其次，房企多元化不断向房地产上下游延伸、跨界多元化的领域延伸，今年有更多的房企正在或计划进入更多多元化领域发展，比如基建、家装、物流地产等。

告别高利润时代

随着楼市进入“白银时代”后，房地产利润空间已被逐步压缩。数据显示，2004-2014年龙头房企净利润年复合增速为7.%，2010年后明显放缓，2014年进一步放缓至平均15%左右的水平，与此同时，中国新建商品房销售面积在201年达到1亿平方米的历史峰值，在2014年底的商品房库存面积则达到60亿平方米的历史高位，显示随着住宅开发业务达到顶峰，房地产行业面临长期拐点到来以及净利润下滑的压力。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月12日，已公布前4月销售业绩的25家房企，合计销售金额达到172.59亿元，相比2014年前4月的405亿元下降了6.8%。其中，销售业绩同比上涨的房企仅有10家，1家出现下滑，还有两家持平。

万科总裁郁亮表示，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅，万科的目标是在楼市拐点到来之前完成转型，基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。从前海企业公馆、深圳留仙洞，到松花湖滑雪场，到正在筹备中的物流地产、家装业务以及正在尝试的“万科云”“万科里”“万科驿”，万科围绕城市配套的布局逐渐浮现。

“对恒大来说，每上一个产业，都经过成熟考虑。在多元化业务方面，恒大集团将以上述四大产业为主，未来三五年中不会再上马新产业。”对于恒大多元化，许家印表示，从201年开始，恒大先后派出1000多人分成若干组对各个行业进行调研，调研完成，最后确定上马的项目都是围绕着老百姓的生活和健康。“2015年，恒大集团上述三大产业的赢利情况将有明显好转，以矿泉水为例，2015年一季度恒大已经投产了90万吨产能的生产线，第二季度将再次投资90万吨产能。”

企业架构调整

在传统的住宅业务以外，各大房企都在进行大量尝试。一方面，在消费体验地产、产业地产、地产延伸业务甚至地产业务之外的其他行业不断进行多元化、跨界扩张；另一方面，从201年开始房企频繁拥抱互联网，在传统业务中引入互联网思维，并不断增加与互联网企业合作的深度与广度。

随着转型向纵深发展，房企企业架构也开始调整，万科除了底层的事件合伙人，近两年万科还为其事业合伙人制度搭建了中间层的项目跟投以及上层的持股计划。在宣布2800亿目标的同时，“没刻意想当老大”的绿地更注重竞争力增强。据悉，在考核机制上，绿地在年度考核中增加项目利润考核，在季度考核中引入现金回笼指标，考核激励机制更加注重企业发展的质量和效益。

上海易居研究院研究员严跃进表示，不同企业的转型，关键要做一个匹配度监测。如果企业规模过小，而涉足一些新行业，那么就需要考虑资金流稳定性的问题。如果没有资金支撑，那么主动甩卖股权是一个相对较好的策略。而企业规模处于中型的房企，未来在城市扩展上还需要加大力度，同时拓宽融资渠道也是比较关键的一点。而大型房企从维持目前一个盈利水平的角度看，会采取“撤资”的方式，比如说涉足非房领域，其目标在于构建一个全产业链的经营模式。
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