美国超低利率催热楼市 到底是春天来临还是新一波泡沫游戏起点?

北京时间周三晚间，美国商务部最新公布的全美9月新屋开工数量大幅超市场预期，劲增15%至87.2万户，创下9个月来的新高；同时，美国9月营建许可也增长11.6%。数据进一步确认了在2008年次贷危机中崩溃的美国房地产，已先于美国经济步入了持续的复苏通道。

　　数据强劲增长

　　新屋开工数量，是用来衡量美国私有住宅房屋破土动工的数目。来自全美经纪人协会（AR）的最新预测，2012年前三季度，新屋开工数量指标已经同比上涨超过25%，并预测201年将上涨46%。

　　实际上，包括房价、房屋销售和新建房屋等系列重要指标，近几个月份的强劲表现已经在反复确认，美国房地产市场复苏日渐明朗。

　　与新屋开工数量的强劲增长遥相呼应的是，前一天AHB全美建筑商住房市场信心指数也升至41，实现连续第6个月稳步上升，成为2006年6月以来的最高峰值。

　　“很多诚意买家的询价买卖房屋，使美国开发商的复苏信心大增，行业总体的信心比去年同期高出很多。”AHB总裁贝利·鲁特博格（Barry Rutenberg）肯定了美国房地产行业仍然以温和速度复苏，但同时指出，唯一的顾虑是，虽然对新屋需求上涨，但从紧的信贷条件和环境依然在约束着新屋建造和购买。AHB首席经济学家大卫·克劳（David Crowe）则认为，这些复杂的多重因素导致建筑商信心依然低于景气数值50。

　　更早些时候，美国联邦住房金融局的最新报告称，7月美国房价指数经季度调整后环比上涨0.2%，同比涨幅.7%；被视作主要房价风向标的标普凯斯-席勒美国20个城市房价指数（S&P/Case-Shiller Home Price Indices）环比增长1.6%，创下两年来的最高水平，实现连续4个月上涨，其中，前期跌势最猛的中西部地区房价涨幅最大，底特律和明尼阿波里斯市的房价经季调分别较今年6月实现环比上涨.%和.7%，而房价始终坚挺的纽约、华盛顿等美东热门地区则未有明显上涨。

　　新屋销售(ew Home Sales)和成屋销售（Existing Home Sales）的数据同样涨势喜人，AR报告预计在201年新屋销售数量将达到60万，较2011年低谷0万的销售数量增长100%，而在泡沫顶峰期的2005年，全美新屋销售曾经触及120万套。

　　超低利率催热“抄底”楼市

　　强劲的数据表现的确能反映美国房地产业的复苏情况，美联储“无限量”版本的QE宽松措施则进一步降低了房贷利率，进一步刺激了参与房产买卖的热情。

　　定居在纽约皇后区的一位福建籍华裔对本报记者表示，随着市场回暖，最近房屋买卖生意越来越好做。拥有纽约州房地产交易经纪人证书的他，在近几个月中已经频繁帮助多位买家交易房产。

　　有报道称，美国一家房地产行业跟踪公司的近期数据显示，2012年前6个月中，美国大概10万处房产遭遇6个月内的短线买入卖出，交易量同比增长25%。

　　“现在可能是最好的入市买点”，在他看来，一方面美国房地产行业复苏趋势基本得到确认，买入资产的跌价风险较小，另外由于美联储的QE宽松措施进一步刺激贷款按揭利率下探，主要固定利率房贷目前徘徊在历史低点，房贷成本非常低。

　　截至10月11日的最新“两房”周报显示，0年期固定利率房贷平均.9%，距离前一周的最低点.6%微涨；15年期固定利率房贷平均2.7%，和前一周的低点2.69%基本持平。而在一年前，上述两个主要固定利率房贷的平均值分别为4.12%和.7%。

　　来自摩根大通和富国银行公布不久的第三财季报告显示，在抵押贷款利率创纪录地跌到谷底之后，再融资信贷规模实现大幅增长。摩根大通首席执行官詹姆斯·戴蒙（James Dimon）公开表示，房屋市场已经走出低谷。除此之外，多家机构近期均看多美国房市。

　　美国上市开发商股价斩获收益，今年以来，大部分主流开发商股价均实现了翻倍甚至更多的涨幅。年初截至目前，市值近62亿美元的普尔特集团（Pulte Group，YSE:PHM）股价累计暴涨超过177%，与之并列“全美四大房地产公司”的霍顿（D.R. Horton Inc, YSE：DH）和莱纳（Lennar，YSE:LE）分别上涨70%和96%。此外，开发商标准太平洋（Standard Pacific，YSE:SPF）和霍夫纳尼安公司（Hovnanian，YSE:HOV）分别上涨14%和175%。