三季度十大城市土地出让金暴涨 房地产开发步入"资本为王"新时代

三季度十大城市土地出让金暴涨，保利地产一天摘得上海长沙两个"地王"。10月11日10点，经济之声评论：房地产开发正在步入"资本为王"新时代。

　　据经济之声《央广财经评论》报道，链家地产市场研究部的最新统计数据显示，今年第三季度北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等全国十个主要城市的总土地出让金为152亿元，环比上涨12.8%，翻了一倍有余。

　　随着三季度土地市场成交井喷，之前备受约束的央企开始按捺不住。保利地产昨天一天就开出两朵花，上午携手万科拿下长沙滨江新城B7地块；下午，旗下保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体经过几百轮激烈竞拍后，夺得上海徐汇区商住办地块，成为今年的上海总价新地王。在三季度全国土地市场迎来调控后供需两旺的局面下，房价连连上涨的势头让人难以淡定。根据中国房地产指数系统百城价格指数对一百个城市新建住宅的全样本调查数据，今年9月，全国一百个城市新建住宅平均价格比8月上涨0.17%。尽管涨幅收窄，但已经连续第4个月环比上涨。不少大型开发商当前进入推盘小高峰，业内也有观点认为目前房价处于筑底回稳局面，这让很多购房者担心，购房的最佳时机是否已经过去？经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭评论此话题。

　　在十一长假前，保利联合首开摘得北京土地市场大兴生物医药基地的住宅地块。但是最新公告显示，公司遭遇了"金"九不金，此前市场对它的百亿销售预期落空，而且签约销售金额和合约每平方米销售均价连续三个月下滑。在销售情况低于预期的情况下，保利为什么仍然连续圈地、在土地市场持续激进？

　　杨红旭：从8月份开始，全国主要城市的成交量有所下滑，但是幅度并不大，与之相适应，企业的销售也有所盘整。总体上讲今年二季度以来，大企业销售业绩总体上远远超过行业平均水平。比如保利9月份的销售面积同比增了%，即便是相比8月份依然增了4%，但是销售金额环比8月份下降了8.5%，说明销售面积总体上还是不错的，只是价格有所下滑，这也说明保利这种大企业依然是在执行以价换量策略。它拿地主要基于几个方面，第一方面他们不差钱，央企背靠大树好乘凉，融资比较方便，现在地价比较低，是拿地的好时机。第二，他们对于整个市场的预期发生了变化，由年初的悲观转为现在谨慎乐观。第三是现在行业巨头竞争非常激烈，针对行业排名的第一、第二，尤其是第一这个位置的竞争非常激烈，所以说万科现在也比较着急，大幅度去拿地。保利、中海这种所谓的冲刺老大的市场跟随者们也想通过市场竞争拿地再卖房子，扩大市场份额来树立自己在行业内比较有利的竞争地位。

　　从您介绍中，我们可以看到总体上这些房地产企业，尤其是央企对于市场还是比较乐观的。我们注意到这一次保利拿地的组合中包括了有限合伙形式的房地产私募基金，这在土地市场是很罕见的，怎样解读房地产业这个新现象？

　　杨红旭：近几年以来，房地产的融资出现了新变化，随着调控的逐步深入，银行的开发贷款是越收越紧，所以逼着很多房地产开发商被迫扩大融资渠道。像房地产信托、私募基金这两类所谓的非银行类的贷款类融资发展的比较快，尤其是私募股权基金这一块，而我们之前大部分的私募基金都是幕后英雄，他们只是在企业需要钱的时候把钱借给企业，然后他们要求的是固定回报率。比如这几年是年回报率百分之十几这样的利率，一般很少有企业跟开发商去拿地，因为这样是从幕后走向幕前。我认为这次保利跟基金公司一块儿去拿地说明基金由所谓幕后英雄转为幕前，幕前意味着是作为一个主体去拿地的，也就是说开发将共同承担风险，共同获得更高的收益，以前是百分之十几的收益率，现在可能是百分之二十几、百分之三十几项目的盈利率，当然也面临着如果项目遭遇市场的变化，比如市场的下滑低迷，这个项目可能是不赚钱甚至赔钱。所以从中可以发现，现在房地产私募基金开始规模越来越大，而且他们的经营方式由以前的贪图安稳转向更加激进的一种模式，这也代表着中国的房地产行业资本为王的时代在慢慢的到来。

　　四季度有没有可能出现降价的可能呢？

　　杨红旭：就过去的黄金周，十一房产税推的时候，各地都发现了现在房展会上的一些项目折扣可能还有，但是折扣的幅度比较小了，明显是小于我们年初第一季度时的力度，说明今年月份以来的成交价逐步攀升，现在资金回笼情况也不错，很多企业已经是渡过了难关。这种情况之下，我认为四季度整个企业促销让利的幅度可能会进一步收窄，相比去年四季度和今年第一季度这样一个下跌，未来四季度甚至包括明年上半年，房价基本上将企稳，大涨的可能性不大，跌的可能性也不大，总体上是一个先震荡后爬升的格局。

　　如果从购房者角度来看他们是不是已经错过了最佳的购房时间窗口？

　　杨红旭：如果仅看市场表现的话确实是这样的，我一直认为最好的购房时机可能是在上半年，进入下半年以来，价格折扣变小，新房、二手房都有提价的行为，北京可能比较明显。北京很多项目从年初达到20%到0%，上海达到10%-20%的幅度，所以我认为最好的时机已经过了，但是还不能认为不能买房了，我倒觉得是7月份以来政策反复的强调导致市场降温，导致部分项目重新开始促销，这反倒是一个二次购房的时机。

　　购房者现在要不要出手？

　　杨红旭：我还是那句话，随着政策高压之下的推房量也增加了，尤其是9月份，部分企业可能为了跑量，尤其大企业，可能还会有一些促销，我认为是自主需求购房的相对好的时机，因为现在不买房我认为到明年上半年的时候，相比现在我觉得很多项目价格可能还会有提升，虽然幅度不会很大，但是对于其他需求，比如投资投机类的需求，现在我们的投资回报率已经低很多了，没有必要冒这个风险去投资投机了，像长线做一种资产配置我认为可以考虑投资一些比较好的物业。
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