商业银行“开闸”开发商融资成本降本依然难解中小房企困局

“之前一些因监管政策被堵在‘门外’的项目，我们现在可以重新评估，有的项目在年前已经通过。”某国有银行东部省份分行一位人士告诉记者，此前非标业务受限制时，银行投这类业务非常谨慎，有段时间甚至关停类似业务。

　　多家商业银行资管部、信托公司证实，随着楼市限购和限贷政策放开，市场走势趋稳，部分区域的房地产项目审批不再像之前那样严格，非标业务也逐步向房企“开闸”，开发商的融资成本有所降低。
　　再度“开闸”
　　上述国有银行东部省份分行一位人士告诉记者，在开闸审批的项目中，房地产项目占比较大，尤其是一二线城市的项目、保障房以及跟地方政府基础设施建设挂钩的地产项目。至于原因，一方面由于房地产项目较多，非标类业务融资成本较高，目前除了房地产项目，其他行业难支付如此高息成本；另一方面，之前限制比较多的也是房地产行业，所以项目数量会有一定累积。
　　中投顾问高级研究员郑宇洁指出，房地产在“非标”业务中占比较高，主要因为房地产属于资金密集型企业，行业前几年利润率较高，银行操作这块的非标业务利润率有保障。另外，房企有土地、房子等抵押品，银行承担的风险相对较低。
　　他进一步表示，与以往相比，银行投资理财中针对房地产的投资总额度有所下降。主因是投资者投资房地产的意愿降低，银行这类理财产品出售难度增加；此外，银行为了规避风险，也会自主做出调整。
　　中信建投证券近期的一份报告称，房地产投资减量程度不宜高估。分析显示，居于投资余额第16位的“房屋建筑业”实际上是房地产相关行业。其次，投资余额过万亿，占比最大的“多行业”划分概念模糊，容易藏匿部分房地产投向在内的资金行业配置。占比第二的“其他金融业”包含金融信托、金融控股等行业形式，其本身具有再投资功能，资金穿透有限，同样存在藏匿部分房地产投向资金配置的可能性。
　　广东某市商业银行一名管理者指出，对于房地产贷款，业内出现了不少“黑名单”，指标具体到城市、区域，甚至是房企。“有一些项目是肯定不会做的，有些处于‘谨慎’级别的，去年也不会考虑，但到了今年，部分‘谨慎’级别的项目可以尝试申请。”
　　官方数据显示，2014年12月社会融资规模为1.69万亿元，创下2014年下半年以来的新高，远超市场预期。分析指出，这主要得益于前期持续收缩的非标融资突然拉升。
　　某信托机构一位业务人士表示，信托一直是房地产非标业务惯用的隐秘通道，从金融机构角度来讲，不做非标很难达到营收增长，“走信托通道已经很容易通过公开信息查询，所以需要通过其他更隐秘的方式进行操作。”
　　据媒体报道，截至目前，商业银行“非标”余额仍高达2.8万亿元，风险不可小觑。
　　难解中小房企困局
　　广东某市商业银行一位管理者告诉记者，之所以限制有所放松，与银行手中非标融资项目标的不多有关系，银行对表内和表外房地产融资量有所缩减后，真正可以对接做起来的其他产业并不多。
　　有分析指出，与普通贷款相比，非标资产由于存在通道费用、过桥费用等层层加码，企业通过非标资产融资的成本往往较高，融资成本大多在10%左右，有些高达1%以上，因此能够通过非标实现融资的企业多半是毛利较高的行业或者是对利率不敏感的领域。由于银行开发贷受限，通过非标业务融资已经成为不少房企重要融资渠道。
　　上述受访的某国有银行东部省份分行人士指出，房地产调控已促使这个行业发生变化，地产行业与非标业务对接的可行空间扩大。具体表现在，土地房产等抵押品的估值经过调整后已有一定下降，挤出了部分泡沫风险。此外，房地产市场交投出现回暖趋势，部分资质较好的企业经营状况得到改善，持续旺盛的融资需求也有一定实力作为支撑。
　　不过，多位业内人士指出，目前这类业务仅偏向于国有背景房企、上市房企，以及能得到较大规模担保机构支持的房企，其他房企依然很难敲开非标业务的大门。
　　记者从多家金融机构了解到，地方融资平台中与房地产业务相挂钩的项目十分常见，由于概念模糊，地方融资平台容易藏匿部分房地产投资，尤其是一些得到政府信用背书的地产发展项目。
　　华南某地方国有资产管理企业一位人士告诉记者，地方融资平台贷款（贷款 / ）出现爆发式增长后，贷款规模增长并未得到遏制，随着监管趋严，这类融资平台也是转嫁到非标业务，成为影子银行的“常客”。目前，地方融资的资金饥渴症并未得到缓解。
　　诺亚财富研究与发展中心总监李要深分析，在无风险利率下降、房地产行业信用风险缓解的背景下，高评级房企的非标融资成本将进一步下降，中低评级房企的非标融资成本易降难升。
　　郑宇洁表示，这些“非标”项目中，房地产、地方融资平台等项目的融资成本和融资难度较之前明显增加，中小房企融资渠道进一步收窄，相对应的理财产品只有以相对高的收益来吸引投资者。