溢价买地降价卖房 根据市场潜在热点进行布局

　9月伊始，路劲嘉定拿地，招商徐泾拿地，融创绿城则又在唐镇出手。典型房企拿地速度明显加快；土地供应量及成交量不断攀升；较高溢价再现，一场土地“盛宴”似乎已然开启。而在本年度剩下的几个月里，随着推地的增加，这样的土地“热潮”也许不会退却。

　　热度正常

　　在笔者发稿时收到消息，徐汇一地块将于27日挂牌，起价1.5亿元，目前已有1家企业申请。

　　一块地块吸引诸多开发商竞买，在调控以来的楼市中已不多见。而本月12日，这样的“热闹”场面已经出现。40家房企关注，1家房企“疯抢”，经历一个多小时的“鏖战”后，上海招商置业有限公司最终以8.86亿元的总价拿下上海徐泾镇海天花园西侧地块。现场参与竞标者不乏大牌房企的身影。

　　据统计数据显示，9月(截至9月19日)本市共成交经营性用地12幅，其中居住用地成交5幅(8月同期成交1幅)，出让面积26.5万平方米，较8月同期上涨14.5%。

　　房企的角力，较高溢价的再现，土地成交量及供应量的不断攀升，在9月成交金不足时，对于土地过热的担忧又启。

　　对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，“目前土地市场有热度，不过热”。在他看来，上海存货较高，消化期达12个月以上，土地市场属基本正常。

　　事实上，目前的上海土地市场有溢价成交也有流拍发生。

　　原定于9月12日与徐泾镇海天花园西侧住宅地块同日出让的浦东新区外高桥新市镇E06-0地块，此前因出让人要求提前终止了挂牌活动。据了解，该外高桥新市镇地块并非首次出让。分析人士称，该地块价格仍高于周边已出让的同类地块。

　　换手操作

　　就在招商地产溢价拿地几天之后，被称为“抢收金秋”的招商降价卖房活动也开始启动。被称为“底价裸奔”的房源为位于奉贤海湾的招商海廷，“将近6折的优惠”、“最低价不到400万元即可以拥有独栋”，优惠可谓诱人。对此，招商地产相关人士坦言，如此降价“是为了冲击年度销售任务”。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海告诉笔者，“作为房地产上市公司，往往在年报业绩中将营业额放在考量首位。”房企会在加速销售回笼现金后寻投资方向再拿地，以实现新的销售。

　　也有分析人士表示，目前招商地产上海在售的4个项目均以高端为主，而此次招商溢价所拿之地小户型占比较大的特质和同时进行的“底价卖房”，令人对招商调整产品结构有所想象。

　　“溢价买地的同时降价卖房，这样的动作应该是在‘换手’”，陈晟则如是称。在陈昇看来，将部分产品降价出售，而对未来适销对路的产品志在必得，这是房企在进行热点调换，在根据市场潜在热点进行布局，并非简单的产品结构调整。

　　拿地谨慎

　　截至9月20日，已有20余家上市公司公告拿地，其中，万科斥资近70亿元。尤其进入8月后，房企拿地增多。有分析称，随着未来土地供应的集中释放，土地市场的成交热度或直接传导至二市场，对后续楼市整体预期走势产生影响。

　　对此，陈晟认为，“下半年，随着土地的加推，土地成交会加大，但传导到房价的可能性并不大。”前不久北京土地市场的叫停动作，在陈晟看来是由于“北京存货减少，开发商惜售而致政策预警”，由此可见政策对于市场的反应和调整。另外，目前上海土地供应量尚不足。 另一方面，房企拿地的积极态度下依然有一颗谨慎的心。作为开发商的宋海就表示，盘谷地产一直关注嘉定新城的土地出让，但对于地块的把握却很是谨慎。

　　宋海认为，下半年土地市场会有“小高潮”，但不会出现很高的溢价，“现在开发商比较理智，不会像以前一样不计成本，面粉比面包贵的现象肯定不会再有。”

　　“对于房企而言，如果说以前是有100元钱会拿150元的地；现在则是有100元，只会拿60元、70元、80元的地。”宋海如是称。