房价上涨和下跌的根本原因是市场供求关系导致的

“房产税不应再扩大试点范围，扩大试点意味着各地税收的多样性会增加，这将给普通家庭买房带来阻力”。在日前举行的第三届中国房地产业高峰论坛上，中欧陆家嘴国际金融研究院院长吴晓灵建议，房产税应该尽早提交全国人大讨论，并进一步规范。

　　吴晓灵说，200年以来的房地产调控，使房地产市场逐渐趋于理性，暂时抑制了房价的过快上涨。但是频繁变动的政策使住房消费这一居民的长期行为失去了稳定的预期，“完善制度、稳定预期是未来住宅市场健康发展的重要条件”。

　　而就在几天前，国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年年初，房地产税最终会在全国实施。

　　不过他强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。

　　在吴晓灵看来，关系到住宅市场发展的制度包括住房供给制度、土地供应制度、房地产金融制度和房地产税收制度。对房地产税收制度的构建，吴晓灵认为，应该建立全国房产联网系统，保护合法财产。

　　她建议，首先应该简化房地产税收，维护正常的市场秩序。她指出，房地产行业有诸多的税收和诸多的收费。税收方面有土地增值税、土地使用税、营业税、城市维护建设税和教育附加费、印花税、契税、个人所得税、房产税、城市房地产税，而“暗”的费则是无底洞，根据某房地产公司的预算，至少可以整理出0多种收费项目。“税是作为国家调控经济活动的非常重要的组成部分，应该对税费进行很好的简化，来明确各种税费调控的目标是什么，还应该明确房地产税的调节对象和目的，稳定市场消费预期。”

　　2011年年初，上海市、重庆市开始征收个人住房房产税，由此拉开了房产税试点大幕。吴晓灵指出，要搞清楚征房产税到底是财产税还是消费税，“如果说是财产税，我们在购房的时候已经交了70年的土地使用税了，现在又要作为一个财产持有者进行征税，是不是应该有一个说法？有一个考量呢？”她认为，在我们国家的税费还没有认真理清，而且土地私有化不太可能的情况下，把基于土地之上的住宅，作为一个完全的财产来征税，可能从法理上也不是特别的完善。

　　而另一方面，现在国家出台各种调控措施，是想抑制过度消费，把房产税定位为消费税比较好。而消费税意味着要保障居民的基本消费不征税，而对超过基本消费的部分可以征税。“这样的话，可以满足老百姓正常的居住消费，在这个范围之内是不用缴费的。但是如果想更多消费，就可以多交一些税，而国家拿这个税可以定向反哺对居民保障房的支出，这样就可以形成一个良性的循环。”

　　吴晓灵强调，她个人认为房产税不应该再扩大试点范围了。“针对房产这样一个家庭重要的资产进行征税是非常严肃的事情，而且税收制度应该由全国人大制定。过去因为在改革开放初期，制度变化比较多，为了适应改革开放形势的发展，很多税收制定权交给国务院。而房产税这样一个涉及1亿人生活的税种，应该交由全国人大讨论。一个税，在政策意图没有明确，税收标准没有明确的情况下，推广下去，全国会产生多种不同的税种，因此，应该尽早提交全国人大讨论，到底是财产税还是消费税，针对什么来调控，调节的目标是什么？尽管可能出台的时间会推迟，但是税政讨论的过程，就是全民统一认识、凝聚共识的过程。在这个过程当中，大家知道有这样一个税要出来了，也会对自己的消费行为适当考虑，也可以起到抑制过度消费和投机的作用。”

　　吴晓灵的这一观点得到原中国建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾的认同。她指出，房地产调控要达到良好效果，必须严格控制投机性需求进入，但是房产税并不是唯一方案。

　　“一些讨论认为房产税是最好的替代政策，但我认为房产税不是理想的替代方案。今年政府报告提出改革房地产税收制度比较妥当。中国目前不具备征收物业税的条件。”谢家瑾指出，中国在生产环节的税负相当高，比如中国的土地出让制度，提前征收70年的土地出让金，开征物业税会产生重复征税。“物业税是财产税，而中国对房产只有使用权。”她建议，对扩大物业税要从长计议，替代政策要能够抑制投机，适度控制投资，最好还要考虑到操作和征收的成本。

　　谢家瑾认为，走出房地产调控迷局应该把握住几个问题，即房价上涨和下跌的根本原因是市场供求关系导致的，市场供求的改变不是短期内能做到的，长期政策应该立足于三个基本一个控制，供求关系基本平衡，供求结构基本合理，房价基本合理，始终控制投资性购房的进入，增加供给是釜底抽薪之策。