政策利好被消化 刚需出手买房需谨慎

限贷放松和降息两大利好释放一段时间后，楼市压力犹存，开发商仍然在加紧“抢收”，冲刺年终销售目标。
　　亚豪机构统计数据显示，上周（12.01-12.07）北京商品住宅累计成交1752套，成交面积19.1万平米，环比前一周分别下降45%，46%，创下8周以来的新低值。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，一系列楼市利好措施出台后，近期北京楼市开始呈现“暖冬”态势，但在宏观经济下尚未稳定下来的背景下，楼市供求基本面并未得到明显的改变，总体仍然供大于求。开发商面临着现金流、还债以及销售任务等多重压力，年末多在加大促销跑量。
　　面对高位运行的房价，大量购房者由于支付能力不足而选择观望，有能力购房的客又因为政策刺激力度有限未能改善市场预期，因此，楼市宽松政策虽能提振实际成交，但新政效应的衰退期加速显现。
　　购房者出手谨慎
　　降息对楼市的利好已被市场迅速消化。
　　二手房（二手房 / ）市场是最直接的反应。数据显示，12月第一周（12.01-12.07），北京市二手住宅成交2761套，环比减少24.4%。成交均价为元/平米，环比微降0.6%。链家地产市场研究部张旭表示，上周是降息政策出台后的第二周，从市场反应来看，降息政策对购房者入市的推动作用引发了一次成交小高峰，但小高峰仅持续一周，上周成交量出现回落，价格依然保持相对平稳态势。
　　根据链家地产市场研究部统计，12月第一周新增房源量较上周现较大幅度提升，但新增客源量较上周出现一定程度的回落，大部分区域新增客源中改善性需求客户仍为主流。
　　张旭称，降息初期形成的市场向好预期令售房业主信心增加，挂牌有所增多。而选择范围缩小、房价趋稳则是引发部分客户观望的重要因素。
　　降息政策出台后，部分业主心理预期上升，但客户方面似乎并不买单，经历过“90”政策之后的市场，大部分客户变得更加理性，在优质房源大量消化，成交均价趋稳的情况下，部分客户观望情绪有所增加，预计未来买卖双方的博弈还将持续一段时间。
　　一手房也维持供过于求的表现。据亚豪机构统计数据显示，上周（12.01-12.07）北京共有8个楼盘项目推新，分别为丰台区的方恒·偶寓空间、朝阳区的首开常青藤、昌平区的首开国风美唐，通州区的万科公园里、门头沟区的西长安壹号以及顺义区的海航国兴城。
　　同时，自住房项目金地·悦景台和保利首开·丽湾嘉园也分别在上周开始选房，8个项目累计新增供应196套，环比大涨近5倍。
　　但购房者在观望中出手依然谨慎，使得楼市成交呈现阶段性震荡局面，据亚豪机构统计数据显示，上周（12.01-12.07）北京商品住宅累计成交1752套，成交面积达19.1万平米，环比前一周分别下降45%，46%，创下8周以来的新低值。
　　开发商加紧抢收
　　如理性开发商所预见，一次降息并未带来较大的市场利好。开发商仍然借助优惠加大促销力度。
　　据统计，上周北京开盘的6个商品房项目中，包括万科公园里、海航国兴城、西长安壹号均推出单套总价低于150万元，甚至是100万元以内的房型。此外，多项目均有大额优惠抵扣，首开国风美唐最高可减26万元。郭毅表示，开发商的目的在于借助价格杠杆调动购房者中基数最大的刚需客，从面促进项目去化。
　　记者从龙湖地产了解到，2014年底，龙湖·好望山未来20天内预计推出20套房源，买房人首付只需50万起，就能住上龙湖的别墅。据了解，该项目推出的特价房源价格预计在500万-600万/套，且推出一成首付的措施。
　　除了龙湖，远洋地产、合生创展、当代置业等企业均在加速年底抢收。
　　房企年底抢收缘于业绩压力。中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月9日，已公布11月销售业绩的0家上市企业中，恒大、绿城已经提前完成年度任务，万科、富力、佳兆业与合景也完成或者接近9成，其余合生等企业完成年度任务不足四成。
　　从11月单月业绩看，相比10月大部分企业有所回落，放松限购及放松限贷的政策红利在11月有所回落。0家企业9-11月销售额合计分别为：129亿，1617亿，1475亿。11月销售业绩有所下调，环比10月下调了8.7%。
　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从发布销售业绩的企业看，大部分企业在9·0政策后，销售都明显好转，其中恒大等企业表现优于市场。但部分企业也依然面临巨大的去库存压力。虽然10-11月出现了表现超过金九。但大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大。0家企业有24家企业完成年度任务不足9成，最后一个月想及时完成的难度都很大。其中超过17家企业已经不可能完成年度任务。
　　此外，值得注意的是，大部分企业的库存积压严重，这种情况下，短期内特别是12月，房企将依然是以价换量。预计2014年的下半年将好于上半年，四季度将好于三季度。
　　数据显示，截至12月初，沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中，5家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比上升企业为9家，下滑企业达8家。市场分化越来越严重。