楼市告别黄金时代 去行政化调控日益明朗

２０１４年，楼市一改往日高歌猛进的姿态，投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落，市场分化明显。与此同时，“去行政化”调控趋势日益明朗。告别“黄金时代”的楼市将何去何从？

别了，“黄金时代”

２０１４年，楼市变化速度，显然超出市场预期。国家统计局公布的７０个大中城市房价数据，可谓一个直观的观察窗口。

一季度，７０个大中城市，有一半还处于环比温和上涨，然而从５月份开始，房价环比下降的城市个数持续增加，５月３５个、６月５５个、７月６４个、８月６８个、９月、１０月均为６９个。

不仅新建商品房如此，二手房（二手房 / ）价格环比下降的城市也持续增加，特别是到９月份，７０个大中城市的二手房价全部呈环比下降态势。

房价的变化，直接影响购房者的心理。北京居民王勇一直想买西四环外的一套二手房。然而从年初的每平方米４万元到如今每平方米３万４千元，不断变化的房价让他一直处于观望状态。

一系列房地产市场的数据也在持续走低。开发投资增速放慢，１至１０月份比１至９月份回落０．１个百分点。房屋新开工面积下降５．５％，作为传统销售旺季的“金九银十”风光不再；库存居高不下，１０月末，商品房待售面积比９月末增加１０９１万平方米。

面对楼市种种变化，不少业内人士感慨，中国房地产行业轻松赚钱的“黄金时代”已经结束。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员邵挺表示，中国房地产市场和中国经济一样，都已经进入了一个新阶段，即“供需总量基本平衡、区域结构差异扩大”。

政策风，将往哪儿吹？

从“政策很复杂，市场很简单”到“政策很简单，市场很复杂”，２０１４年，楼市与“行政化”调控方式渐行渐远。

一个具有代表性的现象就是，行政彩浓郁的限购政策逐步退出部分城市。限购的保留与取消，被业内人士视为对２０１４年政府工作报告提出的“分类调控”的落实。

住房城乡建设部新闻发言人倪虹明确表示：“用市场的手段调控市场的问题，这将是下一步调控的主要方向和手段。”

部分受访专家表示，经济“新常态”要求中高速增长，这对于房地产而言是利好，可以让市场慢慢去调节自己。

对于步入新常态的房地产市场，不做过度反应，并不意味着政府不作为。特别是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下，在坚持抑制投资投机性需求外，更要注重满足居民的合理住房需求。

２０１４年下半年出台的一系列政策对此均有所体现。比如房贷新政策要求“对拥有１套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。”住房公积金新规定中要求推进异地贷款业务，公积金贷款对象扩大至第二套改善型自住住房。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“在抑制住房投机需求的同时，支持和鼓励使用需求，就能保持房地产业的经济规模，对宏观经济稳定增长作出贡献。”

专家还建议，在中国房地产市场告别高速增长的“黄金期”，房地产投资量、竣工量和新开工量等各项重要指标的峰值已经到来的情况下，尤其要注重房地产泡沫的抑制和防范。
走势图，如何描绘？

走向新常态的房地产市场，呈现在大众面前的将是一幅怎样的走势图？

从当前来看，银行房贷新政、央行降息等政策出台，犹如给房地产市场注入了“强心剂”，自１０月份以来，冷清的楼市有了些许变化。

１０月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海、广州、深圳４个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌。其中，北京二手住宅价格环比上涨０．３％，上海、广州、深圳环比均持平。

对于房价环比降幅收窄，国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，与各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市这些因素有关。

楼市是否会全面回暖？部分受访专家给出的答案是否定的。他们认为，由于不少城市库存依然高企，加之土地消化周期过长，需求过度透支，房价调整尚未到位。因此，市场短期回暖不具可持续性。

中原地产首席分析师张大伟说：“一二线城市，楼市资金面将明显好转。三四线城市因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。”

此外，对于信贷政策对楼市的刺激作用，业内人士并不表示乐观。北京市房地产协会会长陈志认为，作为非对称降息，央行的此次政策会带来预期性的微刺激，但市场短期内尚未显示其影响，就预期而言，降息作用有限，未来楼市难言乐观。

就中长期而言，专家认为，从全国的房价收入比、户均住房套数、居民收入增速等指标观察，中国房地产市场仍具备实现平稳发展的条件。