降息政策落地后后 房企融资现马太效应

　　在不温不火的90房贷新政之后，央行降息对供需双方而言都是一次极大刺激。据媒体报道，近两日全国多地开盘项目受追捧，北京、深圳等主要城市咨询购房人明显增多，“日光盘”再现。

　　多数业内人士认为央行降息将加速楼市回暖进程。但也有业内人士“冷眼旁观”，表示表示降息无法改变楼市总体供大于求的本质，未来一段时期银行“惜贷”还会持续。
　　降息后购房者入市意愿明显加强
　　中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中，五年期以上住房商业贷款基准利率由6.55%调整为6.15%，下调了0.4个百分点；住房公积金贷款基准利率由4.5%调整为4.25%，下调了0.25个百分点。
　　央行降息首先作用在“房奴”一族，据测算，以20年贷款100万元的购房者为例计算，降息后，其月供每月将减少24元，全年可减负2808元。
　　降息也让此前持观望情绪的人纷纷出动，一些中介机构客户看房量明显上涨，一线城市表现活跃。据中国经济网记者了解，中原地产北京、上海客户咨询量较上周上涨80%，主要城市看房咨询量上涨50%。伟业我爱我家12个城市客户咨询量较上周普遍增长五成，22日当天，北京客户到店咨询量比上周增长140%。
　　据媒体报道，降息后北京多个新盘受追捧，其中某开盘50套别墅产品实现日光，销售额达5亿元。深圳的新盘同样热销，22日三个楼盘开盘，吸引了5000多人到场，其中两个项目当天售罄。
　　统计局此前公布的10月份70城房价指数显示新房价格依然有所下降，但降幅有所收窄。尤其北京二手房（二手房 / ）价格开始出现环比上涨。“在略微企稳升温的楼市下，降息、将准将让楼市‘暖上加暖’，放大市场利好，购房者预期明显向好。”中原地产首席分析师张大伟说。
　　房企融资现马太效应
　　央行的意外降息对房企而言犹如及时雨，意味着银行贷款利率更低、融资成本降低。但显而易见的是，财务稳健的大型房企将优先获得贷款，央行降息“如虎添翼”，而中小房企本就难以从银行渠道获取贷款，央行降息影响微乎其微。
　　据媒体报道，此次央行采用“非对称降息”，特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍，银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小型房企融资成本或“不降反升”，而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降，马太效应愈发明显。
　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企，大多数中小房企根本无法拿到开发贷，因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。
　　“随着银行更重视资产质量，这些财务稳健的大型房企将优先获得贷款（贷款 / ），也成为本轮降息的受惠者。”欧阳捷表示。
　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企不会因为此次降息而在资金面有较大缓解，未来市场仍存在不确定性，尤其是中小企业，仍然可能面临更多的债务违约的市场风险。开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等现象，应利用政策短期利好的“窗口期”，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，减轻资金面压力。
　　任志强“泼冷水”：房价怎能随便涨？
　　上海房地产研究院研究员严跃进想中国经济网记者表示，近期央行松绑限贷、降息等政策已经形成了叠加效应，无论是从市场预期还是资金成本角度看，都能够对楼市短期和中长期带来利好。在供求活跃的情况下，房价止跌反弹的迹象会更趋明显。
　　在90房贷新政和央行降息的双重利好下，虽然多数业内人士看好，但也出现了不同声音，一向唱多的任志强这次反而泼起了冷水。
　　任志强22某论坛上表示，“房地产受政策背景影响很大，别把房地产鼓励与其他经济政策之外去讨论。现在市场都在说央行降息后房价将大涨，但是，央行降这么点息，全国有那么多库存，房价怎么就能随便涨？”
　　张宏伟亦从宏观面分析认为，央行降息及地方政府“救市”只能解决“去库存”的燃眉之急，但无法改变楼市总体供大于求的本质。未来市场自身调节作用还是会暴露出楼市库存偏大、去化周期偏长的问题。
　　同时，张宏伟表示，正如“央四条”首套房贷优惠基本落空一样，降息并不意味着银行等金融机构对楼市风险控制降低要求，未来一段时期内无论是开发贷款还是个人按揭贷款，银行等金融机构“惜贷”的行为还会持续。
　　财经评论人郁慕湛更是直言，本次降息的主观出发点在于当前各项经济指标疲软，楼市多半有跟着起哄的嫌疑，降息并不能改变房地产市场的供求关系，更多的还是在调整宏观经济结构，减缓中国经济摆脱房地产成为主要引擎带来的负面冲击，对于房产来说，充其量只能刺激楼市一时。

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