央行降息加速楼市回暖不应过度奢望

在没有任何暗示的上周五（11月21日）晚间，央行终于降息。在当前经济下行压力加大、政府救市措施不断、房地产市场企稳回暖的敏感期，再一次挑拨购房者和房地产业内的敏感神经。

　　在降息利好的预期下，周一沪深两市高开高走，WID数据显示，截至中午收盘，房地产板块整体涨5.4%，北辰实业、保利地产、招商地产、首开股份等8股涨停，万科A大涨8%。地产股爆发助股指一路上行，沪指午盘报255.51点，收涨1.96%创三年来新高。

　　业内不少观点认为，此次降息可以刺激目前正徘徊于底部的房地产行业加速复苏；同时，市场上另一种声音也在警示，对楼市推动持续期不应过度奢望。

　　利好不单纯

　　央行此次采取的是非对称方式调整贷款和存款基准利率。自11月22日起将一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由原来的1.1倍调整为1.2倍。

　　“央行终于做了一个正确的选择”，经济学家马光远在博客中如是写到，“降息降准对于调整中的房地产而言，无疑是一剂强心针，热点城市、供需基本平衡或供给不足的城市，货币政策的改变几乎意味着房价拐点的到来，政策已经足以改变这些城市的房价预期。但对大量的供过于求的城市而言，除非货币政策回到前几年的过度宽松状态，房地产的基本面仍然是调整，而且调整的周期不会低于年。”

　　与楼市“同甘共苦”的经纪公司更乐意看到一个因降息便迅速回暖的市场，国内几大房地产经纪公司从房地产角度均对降息持乐观的态度，他们在市场分析报告里表达了楼市利好的预期。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，降息后房价会止跌企稳。他认为，本次降息和“90”房贷新政将形成叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，形成双重的利好影响，促使这部分需求的持续入市。对于已经解除限购的城市，此次降息也将已降低这些城市包括刚需人在内的市场需求的信贷成本，解除市场需求的观望心理。

　　“降息的主要意义在于，减轻还款的负担，虽然降息后贷款 贷款 / 平均还款减少额度并不大，但对资金敏感的刚需而言，仍是利好。”链家地产市场研究部张旭表示。据链家市场研究部统计数据分析，贷款100万20年等额本息还款法，按照首套房基准利率政策，降息后月均还款为7251元，与调控前相比减少了24元，若按照调整后贷款利率9折来计算，月均还款额为6899元，与调整前9折相比大约减少了205元，相当于调整前的8.45折。

　　从利率降低的连锁反应来看，买房支出减少，市场或将出现供需两旺的局面。但是，CRIC研究员杨科伟强调，“以往历史证明，利率调整对房地产成交的影响多为短期的，因为利率支出对真正的购房需求而言根本不是决定因素，无论是刚需还是投资客都不会最终到期偿还20年或0年贷款，理论上的利息支出并不会影响购房决定。”

　　个人房贷业务也必将大大压缩金融机构的利润空间，将直接影响银行投放个人房贷的积极性。因此，杨科伟认为：“银行毕竟是自负盈亏的商业机构，资本的趋利性会让其将有限的资金投向收益率更高的标的。对购房者而言要获取优惠利率将更不可能，甚至基准利率也难以保证，房地产市场又将进入年初以来’钱紧’的窘境，将对房地产市场企稳回升产生非常不利的影响。”

　　“短期利好，长期利空”，同策咨询研究部总监张宏伟这样评价央行降息对房地产市场的影响，他说，“央行降息还从侧面反映出另外一个问题：央行越降息，地方政府越救市，说明当前市场形势依然相当严峻，尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹，但是，一波行情之后压力会更大，尤其是对于大多数二线、三四线城市来讲，库存偏大、去化周期偏长的问题，迟早还是会暴露出来。”

　　房企融资成本或不降反升

　　降息之后给开发商的预期并不那么乐观，去库存仍是多数开发商的大难题。

　　理论上说，降息将降低银行的负债成本，进而降低实体的融资成本。但能否真的降低融资成本，民生证券管清友认为尚有待观察。管清友的观点是，“短期看，降息或导致一般性存款加速分流理财，银行综合负债成本不一定下降。中长期看，4号文是否能约束地方债务扩张，国企改革能否提高国企盈利能力，中小企业风险盈利特征能否改变是中长期融资成本能否下降的关键变量。 ”

　　就降息本身而言，此次是非对称降息，特别是存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍，银行资金成本将进一步提升。业内人士称，房企融资成本可能不降反升，进一步削弱企业的盈利能力。

　　“非对称降息和提升存款利率上浮空间的不利影响可能对房地产开发企业更加明显。资金成本上升的同时又要保证相当的利润，银行对房地产开发企业的贷款利率可能将不降反升。而对于其他渠道如信托、基金、民间借贷等渠道而言，利率也同样水涨船高。财务费用的增加无疑将进一步削弱企业的盈利能力。”杨科伟表示。

　　对于大多数城市来讲，尽管会出现一波放量的成交行情，但楼市仍然面临去库存压力。张宏伟认为：“整体房企资金面紧张的基本面不可能改变，未来市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，仍然可能面临更多的债务违约的市场风险。”

　　亿翰智库在分析报告中指出，降息对2015年货量充足的房地产企业最为利好，对今年大幅增加了土地储备的房地产企业将有正面作用。由于此前的房地产行业政策主要利好改善类需求，这次无疑会直接刺激刚需，以刚需为主要产品的房地产企业在降息过程中更获益。此外，亿翰智库还指出，从年初至今资本市场地产板块已经有了一轮修复式的上涨。而政策推动行业将进入第二阶段的上涨，在这一阶段杠杆使用更加充分的公司将获益，持有更多资产的公司也将会获益。 更多推荐