公积金贷款调整为 促场回暖防止过度下滑

国庆节前后,央行信贷政策松动的曙光终于给萧瑟已久的楼市带来了一丝暖意。
“政策层面既然中央已经松口,地方政府当然就把这一政策当做救命稻草,希望政策在当地落地的时候能够发挥最大作用。”东部某省住建部门一位官员张建(化名)对《华夏时报》记者表示。据他所知,就在国庆节前后,不少地方政府的住建、国土系统官员频繁进京,与中央相关部门“开小会”。

地方政府的诉求是否能实现,从目前来看仍是未知数。但是,从中央到地方,对楼市的微刺激政策还未停止。住建部、财政部、人民银行近日联合发文推出公积金贷款（贷款 / ）新规,武汉等地也调整了当地的公积金政策。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉记者,目前中央对房地产“从紧”的政策还没有完全恢复到常态,现在中央关注的是限贷放松后能否落实、政策落地后市场反应如何、能否阻止市场的继续下行,落实“松贷”需要几个月时间,如果市场反应不行,应该还会再考虑下一步放松。
地方官员频繁进京
“现在我们关注的重点还是怎样落实第二轮救市政策,即限贷放松如何有效实施,就贷款利率而言,由于银行资金成本过高,很难降低,7折利率下限更是不可能。”华南某市国土系统的一位官员告诉本报记者,近期他曾两次赶赴北京,就政策能否在更大层面上放松与住建部进行沟通。
“从目前来看,中央是希望能通过降低房贷利率、增加银行在房贷方面的资金投放来提振房地产市场的信心,但是这一政策在地方执行的时候并不能达到政策设计的需求。”张建告诉记者,尤其在二三线城市,楼市成交持续下行,银行仍需控制风险,“对于地方政府而言,政策实际落不了地,这才是最头疼的问题。”
据了解,10月1日,央行上海分行召集18家银行召开房产新政通气会,要求上海执行新的贷款认定标准带有附加条件,即还清原有贷款后,新增购买的一套房必须是上海普通住宅,但即使如此,在利率方面各家银行仍都倾向于执行基准利率,最多实行九五折。
深圳某商业银行个贷部经理对记者表示,对于个人住房按揭贷款,银行也面临融资成本高、贷款难问题。监管部门要求商业银行支持刚需,是将这类贷款作为政策性贷款来看待,但商业银行要追求利润,这本身就是一种矛盾,因此银行目前很难执行低利率。
而值得关注的是,今年中央多次在三农、小微以及棚改等方面实施“定向宽松”,央行从源头上的放水,确实降低了资金成本,银行也愿意按照较低利率来执行。但对于房地产行业,中央的政策仍停留在喊话和文件上,“央四条”中提到的房地产资产证券化,旨在解决银行贷款资金问题,但在业内看来,短期内也难以实施。
上述华南某市国土系统的官员称,中央暂时并未在资金上针对首套刚需和改善型需求放水,地方上有人提出能否对房地产也采取定向宽松的政策。
一位接近湖南省住建厅的人士告诉记者,从短期效果来看,目前地方政府提出的诉求是,希望中央继续放宽信贷,督促商业银行贷款实施细则落地,贷款问题仅仅依靠储蓄难以解决,需要央行再贴现给商业银行。
“现在各地政府的‘跑部’工作还是各自为战,但关系较好的省份和城市之间也都通着气,所以地方政府目前的目标也是较为一致的,大家都希望能趁热打铁,借着央行‘9·0’政策刚出来的热乎劲儿把后续问题理清。”张建对记者坦言。
减税或为主要方向
“不过,从中央层面来说,政策出台肯定不会这么频繁,政策落地后,效果反映到市场尚需一段时间。”一位接近住建部的业内人士对记者表示,“中央目前的态度一是观望,考察政策效果,二是根据宏观经济走势定调明年的经济工作,房地产市场的相关政策只是其中一环。”
业内人士分析,今年9月金融数据表现平稳,由于稳增长仍是当前重要任务,而国内外复苏不及预期,政策仍需持续发力。因此在财政政策空间有限的情况下,年内货币政策宽松力度有望进一步加大。
“就整体经济环境来看,近期主要宏观经济指标表现疲弱,其中房地产市场调整已经成为拖累固定资产投资增长的重要原因,因此预计信贷继续放松将是下一步楼市政策调整的一个方面。”上述接近住建部的业内人士分析,“此外,从长期来看,市场交易领域的税费调整也将成为可能。”
方圆地产首席市场分析师邓志浩称,“如果10月地产销量再不起步,继央行后,会考虑祭出2008年金融危机时财政部的减税大招:个人住房转让营业税征免时限由5年恢复至2年。消息不是空穴来风。”
对此,记者近日从北京多位房地产分析人士处求证,过半分析人士认为这一消息可信。
上述华南某市国土系统官员也认为,“减税的可能性很大,只是时间上预期不会这么快实施。”他表示,因为限贷在国庆节才放松,有的银行尚未实施,效果怎么样还需时间观察,短期内不会再有大的政策出来。
北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者,下一步可能会出台针对刚需的定向降准,否则银行不愿意贷款。不仅如此,后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑,楼市第三轮救市还将次第出现。
事实上,地方政府的“救市”行动已经开始进行。近日,武汉住房公积金管理中心发出通知,购买第二套房公积金贷款最低首付款比例调整为房屋总价的0%,不再硬性要求达到房屋总价的60%。
“对于地方政府而言,房地产方面可以掌控的政策主要就是公积金贷款、税费减免和财政补贴,目前已有不少地方在这三个方面进行了调整,与2008年的救市政策相比,程度上已经接近。而对此,中央的态度其实是已经默许了。”上述接近住建部的业内人士称。
湖南省房地产协会首席经济学家王义高认为,地方仍需房地产作为支柱产业,去年湖南长沙卖地收入达660多亿,今年一半都没完成,地方债务偿还都需要土地财政。未来中央和地方政府还会继续放松调控,可能出台像公积金可异地贷款这样意想不到的措施。
顾云昌认为,与2011年市场过热而降温不同的是,此轮调控是因市场过冷后要升温,金融的支持力度是关键,目前公积金贷款政策做出调整,也是为促进房地产市场回暖,防止过度下滑。
市场现回暖预期
央行“9·0”新政发布一周后,尽管对首套房利率优惠方面的执行力度持保留态度,但各大国有行及股份制商业银行普遍执行了首套房认房不认贷政策。政策落地后,北京、深圳等地的二手房市场出现回暖迹象。
中原地产统计数据显示,十一长假过后,中原地产六大城市二手房门店新增客源持续增加,日均新增客源1.1万个,较9月的日均水平增加约六成。而节后第二周(10月8日-15日),六城市中原报价指数全线上涨,其中北京指数在10月1日后补涨,涨幅高达1.4%。
张大伟认为,门店来访量的增加,说明有意向购房的人正在增多,这是接下来成交量回升的基础,楼市交易活跃度正在恢复。目前除了小部分三四线城市库存积压过于严重外,其他城市或将全面止跌,库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。
据最新数据显示,北京二手房市场的交易量在10月上半月也已有所回升。截至10月15日,北京二手房网签量达204套。而据我爱我家分析师张月表示,由于十一长假的原因,网签数据滞后,10月上半月二手房的实际成交量已经突破5000套。
此外,据伟业我爱我家市场研究院监测,10月份的前12天,北京我爱我家的二手房买卖合同签订量(含未网签)比9月同期上涨了121%,比去年同期上涨了64.2%。链家地产内部数据显示,10月第二周成交量较上周增长44%。
与此同时,目前有房源在售的业主心态也已开始变化,不但没有了议价空间,反而预备涨价。业内人士分析,随着10月政策因素的影响增大,换房和出手购房的频率会加快,市场价格反弹将更为明显。
在新房方面,开发商的态度更是普遍转为乐观。“从目前的政策走势来说,我们在心理上其实已经可以松口气了,但是从市场形势上说,今年年内公司的主要目标仍然是加速去库存,迅速回笼资金,在价格上不会有大的调整。”北京一大型开发商对记者表示。
“我们判断,未来几年内中国的房地产还是会往上走,可能幅度没有之前那么大,但走势总体而言还是向好的,因此我们对中国的房地产市场投资还是非常有信心的。”北京苏富比国际房地产首席执行官凯文告诉记者,今年10月,国际拍卖巨头苏富比首次宣布在中国设立国际房地产业务,也是出于对中国市场的复苏前景看好。

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