房地产信托已经进入兑付高峰 明年上半年面临更大兑付风险

年内有近50只房地产信托提前清盘

　　业内人士认为，明年上半年面临更大兑付风险

　　经过过去两年爆发式增长后，房地产信托将在今明两年迎来集中兑付期，兑付问题成为市场关注焦点。尽管目前没有信托产品被曝出兑付失败，但房地产信托风险暗流涌动，市场不乏房地产信托提前清盘现象。据公开信息显示，三季度以来，房地产信托提前清盘数量就达15只，涉及中诚、中融、新华信托等多家公司。

　　根据中金公司的研究报告统计，今年第三季度房地产信托到期规模约1000亿元，7至9月平均每月在00亿元以上，房地产信托已经进入兑付高峰。

　　公开信息则显示，7月份以来，中诚信托先后发布则产品提前终止公告，分别涉及苏州炜华置业投资集合信托计划、吉林泰安股权投资集合信托计划和金科地产龙头寺项目投资集合信托计划三款产品，而这款产品融资方均为房地产商。

　　另外，中融信托旗下的桂林裕恒地产房地产股权投资集合资金信托计划和润丰水尚股权投资集合资金信托计划也以提前终止而告终。新华信托也有包括天津浩地集团山水云天项目贷款集合资金信托计划、湖州万佳房地产股权投资集合资金信托计划和中邦置业集团有限公司债权买入返售集合资金信托计划在内只房地产信托产品提前清盘。如果再加上其他信托公司提前终止的房地产信托产品，7月份以来至少有15只产品提前清盘。值得注意的是，今年上半年已有超过0款房地产信托提前清盘。目前来看，年内提前清盘房地产信托数量接近50只。

　　面对集中兑付压力，各家信托公司通过发新补旧、第三方接盘各种途径缓解一时的资金压力，提前清盘也成为释放风险的一种方式。

　　用益信托研究员岳婷对记者表示，一些信托公司觉得项目后续可能存在兑付风险，便要求开发商提前还款以锁定风险。同时，今年以来融资成本在下降，开发商到成本更低融资渠道后，也会申请提前还款，减轻财务压力。另外，一些产品在设计之初，信托公司为应对兑付预留一定缓冲期，开发商可以提前还款。

　　记者从一位信托经理处获知，房地产信托收益率很多在10%以上，再加上信托公司报酬、销售费用，房地产商实际融资成本接近20%甚至更高，这对一些资金实力较弱开发商而言，资金成本压力不言而喻。

　　由于严格房地产调控政策，银行融资渠道受阻，开发商不得不转道信托融资。此前在京发布的《2012中国信托业发展报告》数据显示，房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年1季度末，房地产信托余额才仅为251.29亿元，2010年末增加到42.68亿元，2011年6月末继续增加到6051 .91亿元。此后，由于银监会开始加大监管力度，加之房地产调控的大环境，房地产业快速增长的势头得到遏制，到2012年6月末为6751.49亿元。

　　该报告还称，由于房地产信托产品的期限多为2年左右，以此测算，2011年上半年新增的1700多亿元房地产信托中的大部分将在201年上半年兑付，加上2011年发行的2年期以上的信托产品，预计201年上半年将是房地产信托兑付的高峰期。

　　一位资深信托人士向记者透露，为实现房地产信托兑付，缓解资金流动性风险，除发行补旧、资产管理公司接盘外，部分信托公司都成立了开放式可赎回的资金池类产品，用于接盘存在兑付风险房地产信托，但由于信息不公开，投资者并不知晓资金具体投向。

　　在上述信托人士看来，房地产信托在明年上半年可能面临更大兑付风险，因为届时到期产品可能在产品设计和风控上存在不足。他对记者称，明年上半年到期信托产品发行期多在2011年上半年，当时由于市场频传监管层将对房地产信托加大监管力度，很多信托公司都在抢项目，较松的风控措施可能为日后兑付埋下隐患。

　　用益信托研究员岳婷则认为，明年房地产信托兑付压力大小还要看宏观面经济形势和针对信托公司的监管政策。