义乌房产限购政策 一房多证想卖很难

　　 近日，有媒体曝出消息，自2011年年底到期后，义乌不执行“限购令”已达7个月之久。为此，8月1日晚10点20分，义乌市委宣传部通过正式对此作出回应：义乌市住建局将继续执行房产限购政策。

　　“限购令”义乌版延续的消息，会使楼市发生怎么样的变化呢？近日，记者从义乌多家房地产经纪公司获悉，目前刚需为主的市场，受限购令延续的影响较小，但“一房多证”的房源想脱手就难了。

　　一房多证，想卖很难

　　 义乌市民何先生手上有一套商品房，由于个人原因，他想把这套房子卖掉，然而挂牌好几个月，也没有人接手。

　　 事实上，2010年8月，何先生以元/平方米的价格买下这套面积168平方米的房子，看中的就是它的户型和环境。

　　 卖不出去，不是因为房子不好，而是“一房两证”与限购政策冲突了。

　　“买来的时候就是这样的大户型，不是2套房拼改的。但交付后确实办了2本房产证，每本证下有84个平方米。”何先生说，在购房的小区，像他这种一套房子有几本证的业主还有不少。

　　义乌“限购令”规定，从2011年月29日起，不管是义乌本地居民家庭还是外市居民家庭，在义乌可新买也最多只能买一套商品住房。

　　所以，限购期间，两本证就无法过户给同一个人。此前曾有多人与何先生联系看房，最后都因“一房两证”黄了。

　　“‘限购’后，最尴尬的就是‘一房多证’。在义乌房产中介圈里，已有人因为签订了此类房产的购房合同最后又无法过户而在打官司。”义乌信义不动产中介负责人吴国伟说，“限购”执行后，他们公司就很少接手此类房源。

　　一房多证，从何而来

　　据记者了解，在近几年开发的几个义乌新楼盘中，“一房多证”并不少见。

　　按照2006年出台的“90/70”政策，新建楼盘90平方米以下的中小户型面积应该超过70%。

　　但这一政策并不受到开发商的欢迎。一来，小户型增加了开发成本。二来，在当时的义乌市场，大户型房源相对受宠。因此，部分开发商打“擦边球”，将两个或者三个小户型房源打包成一套房再卖。

　　而“限购”后，“一房多证”很难再买卖。那么，这苦果是否由购房者来独吞呢？何先生告诉记者，在当初购房时，他和开发商除了签订购房合同外，还签订补充协议，内容大概是双方认可这一个连通改造。

　　浙江炽天律师事务所律师汪宏亮认为，如果业主不认可这一改造，就不可能办得了过户手续，所以开发商已经通过合同很好规避了自己的风险，业主将自己承担后续风险。

　　一房多证，如何破局

　　方法一：分别过户给不同家庭成员

　　“可以选择另一套过户给单独立户的子女或父母。”一位不愿透露姓名的业内人士坦言，根据现行政策，“一房多证”房源过户给同一居民家庭也不是不可能，不过分别过户给不同的家庭成员，手续会变得繁琐，更可能影响住房贷款的审批。

　　业内人士坦言，即使有买家愿意接手，他们也会把价格压得很低，这让很多房东难以接受。

　　方法二：分拆成独立单位

　　义乌嘉家房产负责人朱根森认为，“一房多证”房源可以顺利破局的关键，在于是否可以恢复成多个独立单位出租或出售，若可以恢复成各自的独立单位，对出售或出租都非常有利，否则只能等待“限购”取消。

　　“如果只有一个门口的多拼户型，那就很难分拆。”朱根森说，按房产证的本数拆分单位时，一定要注意拆分户型是否影响承重结构。

　　小户型，未来受宠

　　“我们这里60%-70%都是首次刚需房。”信义不动产吴国伟说，限购令延续前后，他们的业务量影响并不大，这与义乌购房体的变化有关。

　　嘉家房产的数据也证实了这一点，刚需购房已经成为现阶段义乌楼市的主力，这源于限购政策下，投资客已经对房产预期不再看好。

　　投资客的散去，意味着义乌楼市的购买力下降。据多家房产中介反馈，前几年，有经济基础的人多有过购房记录，现阶段80后工薪族和新义乌人成为购房主力。

　　“10套成交，有8套是小户型。”吴国伟说，购房者趋向年轻化，因经济实力有限，这批人更青睐90方以下的中小户型。

　　业内人士认为，在限购、限贷的政策持续影响下，义乌楼市将日趋理性和稳定，经济适用的中小户型将被更多购房者接受，“一房多证”逐步淡出市场。

　　“不管是房地产开发商还是二手房产中介，最终拼的是诚信，是服务，去赢取更多的购房者。”浙江大都置业楼志松说。